Вслед за долевым строительством законодатели предполагают взяться за рынок апартаментов.

В частности, глава Минстроя РФ Михаил Мень обещает представить на суд профессиональной общественности соответствующий законопроект до конца 2017 года. Газета «Кто строит в Петербурге» опросила участников рынка, что они считают необходимым включить в этот документ.

Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

– Подробной разработки требует правовой статус апартаментов в целом. Уже неоднократно говорилось о том, что отсутствует законодательно закрепленное понятие апартаментов как объекта недвижимости. Существующее понятие такого объекта, как категории гостиничного номера, не отвечает реалиям и потребностям рынка недвижимости (п. 3 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713). В настоящее время правовой статус апартаментов больше тяготит к квартирам, нежели чем к нежилым помещениям и тем более гостиничным номерам.

Кроме того, действующее законодательство разрешает использовать материнский капитал только на покупку жилого помещения, к которым апартаменты не относятся. Приравнивание апартаментов к жилым помещениям не только фактически, но и юридически позволит расширить их оборот.

Наконец, одним из существенных факторов, сдерживающих спрос на апартаменты, является повышенное налоговое бремя. Объективно назрела необходимость проработки системы налогообложения апартаментов и уменьшения в отношении них налогооблагаемой базы.

Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group:

– На данный момент представители государственной власти, которые формируют изменения в законодательстве в части апартаментов, воспринимают их строительство исключительно как возведение скрытого жилья. Соответственно, было бы целесообразно пересмотреть сами подходы к вопросу.

Иначе застройщики, которые планируют строить именно апарт-отели для кратковременного размещения, вскоре почувствуют на себе все тяготы ужесточения законодательства, поскольку принципы функционирования объектов с разным назначением также совершенно отличаются друг от друга.

Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп», член правления «Опоры России»:

– Нужно предметно разобраться, зачем девелопер проектирует в составе МФЦ площади, не имеющие отношения к жилому фонду.

Возможно, чтобы избежать дополнительной нагрузки по возведению социальной инфраструктуры и таким образом снизить общую себестоимость проекта. А параллельно апартаменты можно экспонировать по более низкой стоимости, тем самым предоставив вариативность покупателю.

Но если в таких помещениях на 100 % проживают люди с такими же социальными потребностями, что и обычные покупатели квартир, а бремя обеспечения необходимой социалкой перекладывается на городскую администрацию, то это некорректно. Таких апартаментов быть не должно.

Сейчас же получается, что выгода только на стороне девелопера.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a‑Tet:

– В законодательстве отсутствует такой формат объекта недвижимости, как апартамент, что осложняет работу с лотами, предназначенными изначально для проживания, а не переоборудованными из офисных помещений.

Также немаловажный момент – ставка налогообложения. Как подсказывает практика, с большой вероятностью апартаменты в составе многофункционального комплекса получают налоговую ставку 0,5 %. В свою очередь такие же объекты не в составе МФК могут получить ставку на имущество как 0,5 %, так и 2 %. Практика в этом вопросе различна ввиду отсутствия четких правил. Соответственно, данный вопрос требует доработки.

Также не помешало бы регламентировать вопросы оплаты коммунальных услуг. Сегодня при проживании в апартаментах оплата по счетчикам выше примерно на 15–25 %.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

– Я полагаю, что апартаменты необходимо наделить особым юридическим статусом, а их собственники должны получить право оформить постоянную регистрацию. Проще говоря, апартаменты могли бы и дальше продаваться по цене несколько ниже среднерыночной стоимости квартир за счет более гибких требований по инфраструктуре и архитектуре, но при этом собственники должны получить равный доступ к уже имеющейся сети социальных объектов.

Одновременно можно сохранить повышенные ставки налога на имущество и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, хотя налоговое бремя и стоимость ЖКУ не должны быть чрезмерными. Полученные дополнительные налоговые поступления и оплата услуг должны пойти на модернизацию и развитие инфраструктуры, к которой будут иметь законный доступ владельцы апартаментов.

Конечно, трудно высказать поддержку инициативам о запрете апартаментов как таковых или о полном приравнивании их статуса к квартирам. Рынок данного формата появился неслучайно. Сегодня есть много покупателей, которым не столь важны детские сады или школы в шаговой доступности, но им нужно жилье по разумной цене недалеко от центра города, пусть и без некоторых объектов социальной инфраструктуры.

Вместе с тем, если между апартаментами и квартирами будет поставлен знак равенства, то тогда будут размыты социальные и строительные стандарты к жилью в целом, что может привести к негативным последствиям для рынка.

В любом случае урегулирование статуса апартаментов будет полезным для рынка. Сегодня есть огромное число потенциальных покупателей, которые не решаются на приобретение данного формата жилья только из-за его неясного юридического положения. Думаю, что после принятия закона спрос на апартаменты возрастет.

Владимир Константинов, адвокат юридической компании «ЮРИСТО»:

– Апартаменты можно приобрести и на стадии строительства, поэтому блок вопросов, которые требуют урегулирования, можно разделить на две части – в период возведения объекта и после его окончания и оформления собственности. На первой стадии остается открытым вопрос с защитой интересов инвесторов. За счет привлекательной стоимости апартаменты зачастую приобретаются для решения жилищного вопроса путем заключения договоров долевого участия в строительстве (ДДУ). Законодательно участники ДДУ, купившие жилое помещение, находятся в более выгодном положении, и закон о банкротстве предусматривает специальную процедуру, защищающую права граждан. А покупатели апартаментов законодательно под такую защиту не подпадают.

Что же касается открытых правовых вопросов в уже построенных объектах, то законодательный акт, регулирующий рынок апартаментов – жилых помещений, входящих в состав МФЦ, в обязательном порядке должен отвечать на следующие вопросы:

– порядок и уровень обеспечения МФЦ социальной инфраструктурой (детские сады, школы, больницы); 

– порядок определения стоимости услуг управляющей компании, тарифы;

– возможность, порядок и условия перевода апартаментов в статус жилых помещений.

Отсутствие ответов на эти вопросы на законодательном уровне может быть решено только через появление соответствующей судебной практики, что негативно скажется на уровне загруженности судебной системы, который в городах-миллионниках и так никогда не был низким.