Компания Peterland подготовила исследование «Потенциал жилищного строительства в «сером поясе» Санкт-Петербурга».

В нем специалисты тщательно проанализировали, какие земли бывших промзон в ходе редевелопмента могут быть использованы под застройку, жилье каких классов там можно возвести и, наконец, за какие деньги его реально продать. 

– Юрий Алексеевич, почему было принято решение провести именно такое исследование? Ведь, помимо жилья, в ходе редевелопмента «серого пояса» значительную роль играет возведение коммерческой недвижимости.

– Развитие офисного и торгово‑развлекательного сегментов рынка недвижимости в целом было характерно для начальной стадии освоения «серого пояса». В то время в Петербурге было еще достаточно много привлекательных свободных земель под застройку. Играло существенную роль и активное развитие жилищного строительства на примыкающих к городу землях Ленобласти.

Однако в последнее время влияние этих факторов существенно снизилось. Интересных свободных пятен под новое жилищное строительство в городе все меньше. А осознание гражданами реальных проблем, связанных с жизнью за КАД, существенно снизило покупательский интерес к этим вариантам. И другого пути, помимо преобразования бывших промзон, находящихся внутри города, порой в очень интересных локациях, у застройщиков не осталось. Этот процесс сопряжен, само собой, с определенными сложностями, но и спрос на жилье на бывших землях «серого пояса» стабилен.

Можно взглянуть на ситуацию в динамике. Если взять все земли серого пояса за 100 %, то в 2013 году территории, преобразованные под коммерческую функцию, составляли 4,7 %, а под жилье – 3,7 %. В 2015 году пропорция примерно сохранялась. Коммерческие проекты охватили 5,9 %, жилые – 5 %. А вот уже в 2016 году ситуация заметно поменялась: доля жилья доросла до 7,3 %, коммерческая недвижимость заняла лишь 6,9 % от реновируемых территорий.

Таким образом, в настоящее время наибольшее влияние на процессы освоения «серого пояса» оказывает именно жилищное строительство. И тренд этот вряд ли обратим. К тому же жилой сектор всегда более устойчив к негативным явлениям и кризисам. Редевелопмент под жилую функцию в последние два года развивается быстрыми темпами. По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе (четыре-пять лет) проекты жилой застройки займут две трети преобразованной территории промзон.

– И сколько в «сером поясе» города территорий, на ваш взгляд, пригодных для жилищной застройки?

– Согласно проведенным расчетам, в настоящее время из более чем 6 тысяч гектаров промзон, подлежащих редевелопменту, статусом, при котором жилье является основной или условно-разрешенной функцией (жилое и общественно-деловое назначение), обладают более 2,3 тысячи гектаров. Часть этих территорий занята объектами непроизводственного назначения (старый жилой фонд, административные и учебные заведения и др.), часть – уже подвергнута редевелопменту, часть – является объектами культурного наследия и обладает охранным статусом. Даже если все эти участки исключить из расчетов, все равно под жилищную застройку остается пригодным колоссальный земельный ресурс суммарной площадью порядка 1,26 тысячи гектаров. Причем мы не говорим о землях других функциональных зон, которые тоже могут изменить свое назначение в Генеральном плане города.

 

Характеристика текущих средних цен на строящееся жилье в промзонах серого пояса Санкт-Петербурга

№ на карте	Название промышленной зоны	Общая площадь промзоны, га	Средняя цена на строящееся жилье, тыс. руб. / кв. м
1	Адмиралтейская	84,4	140–180
20	Петровский остров	92,5
26	Синопская	95,6
18	Вдоль Петроградской набережной	45,9
21	У Кантемировского моста	61,8
19	Леонтьевский мыс – Карповка	96
25	Московская-Товарная	125
6	Выборгская	146
5	Уральская	108	110–140
12	Лиговская	510,5
23	Черная речка	116
3	Балтийская	165,8
13	Новоизмайловская	421,4
7	Арсенальная	542
4	Галерная	97	90–110
2	Обводный канал	158
11	Охтинская	316,7
22	Новая Деревня	190
24	Волково	189,5
10	Кировская	550,8
14	Дача Долгорукова	105,7
15	Левобережная	113
17	Стеклянный городок	444
9	Балтийская ж/д	461
8	Полюстрово	537
16	Октябрьская	329

– Сколько же на этой территории можно построить жилья?

– Для выяснения этого мы провели детальные расчеты – были рассмотрены буквально все земельные кусочки, на которых можно построить жилье. Учитывались все градостроительные нормы и регламенты, действующие в настоящее время в Петербурге. В соответствии с Правилами землепользования и застройки применялись коэффициенты использования территории, предусматривающие размещение социальных объектов, озеленения, инженерной инфраструктуры и прочее. В расчетах использовались уже новые высотные регламенты застройки. Кроме того, учитывалось, что в общественно-деловых зонах часть территорий (примерно треть по сложившимся к настоящему времени тенденциям) будет занята объектами коммерческой недвижимости.

Приняв во внимание все эти факторы, мы подсчитали, что потенциальный объем жилой застройки на территории бывших промзон может составить примерно 14 миллионов квадратных метров. При нынешнем годовом объеме ввода жилья в городе это земельный запас примерно на пять лет – при условии, если больше нигде ничего не строить.

– И в каких локациях имеется наибольший земельный ресурс для жилищной застройки?

– Как я уже рассказывал (см. «Альтернативы редевелопменту нет», «Кто строит в Петербурге», № 12, 2017. – Ред.), для удобства анализа мы выделяем в «сером поясе» 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более. Им присвоены условные названия, с топонимической привязкой.

Так вот, интересно, что земли для редевелопмета под жилую функцию сохраняются почти во всех этих зонах, впрочем, в очень разном объеме. Например, в таких зонах, как «Петроградская набережная» или «У Кантемировского моста», земельный фонд практически исчерпан. Зато велик потенциал для перспективного жилищного строительства у зон «Октябрьская» (почти 2 миллиона квадратов), «Полюстрово» (1,75 миллиона), «Новоизмайловская» (более 1,5 миллиона), «Черная речка» (около 1 миллиона).

Также имеется ряд зон, в которых в настоящее время редевелопмент осуществляется высокими темпами, но еще сохранивших хорошие ресурсы для дальнейшего преобразования. Это, например, «Арсенальная», «Выборгская», «Лиговская», «Петровский остров». В каждой из них можно возвести около полумиллиона квадратных метров жилья.

– Оценивали ли вы коммерческий потенциал реализации столь масштабной застройки?

– Да, это был следующий этап нашего исследования. Очевидно, что привлекательность локаций для потенциальных покупателей жилья, а следовательно – и для девелоперов, – очень разная. И, разумеется, весь этот огромный массив территорий не может осваиваться одновременно – это не нужно рынку, да и практически нереализуемо. Редевелопмент «серого пояса» – это вопрос даже не лет, а десятилетий. И, конечно, сначала будут осваиваться наиболее привлекательные локации.

Тем не менее для оценки коммерческого потенциала редевелопмента промышленного «серого пояса» под жилищное строительство мы провели примерный подсчет того, сколько можно выручить средств от продажи жилья в той или иной промзоне. При подсчетах учитывались средние цены по районам, по конкретным локациям, цены в строящихся жилых комплексах. Учитывались рейтинги и престижность территорий, примыкающее окружение, транспортная доступность.

По результатам нашей оценки оказалось, что максимальные объемы жилья в «сером поясе» – 7,6 миллиона квадратных метров, могут быть построены в экономклассе (90–100 тысяч рублей за квадрат (зоны «Октябрьская», «Полюстровская», «Волково» и другие). Несколько меньше – 4,2 миллиона квадратов – в классах «комфорт» и «комфорт-плюс» (110–140 тысяч рублей за метр (это зоны «Арсенальная», «Новоизмайловская», «Лиговская» и др.). Но есть привлекательные локации и для премиального сегмента (140–180 тысяч рублей за квадрат и выше (это зоны «Адмиралтейская», «Петровский остров», «Синопская» и другие). Суммарно такого жилья можно возвести 2,1 миллиона квадратных метров.

Таким образом, в ценах, актуальных для сегодняшнего рынка новостроек, потенциальный суммарный доход от продажи жилья, построенного в рамках редевелопмента «серого пояса», может составить около 1,6 триллиона рублей (из них почти половину – 0,76 триллиона – даст жилье экономкласса).