На фоне признаков затоваривания в ряде сегментов рынка жилья частные инвесторы все чаще точкой приложения сил избирают коммерческую недвижимость.

В частности, торговые площади. Но, чтобы привлечь такого покупателя, застройщикам следует постараться.

Смена ориентиров

Эксперты УК STEIT озвучили ряд трендов на рынке street-retail Санкт-Петербурга. Фиксируется, что в городе оживились новые игроки, мелькают совершенно незнакомые названия торговых сетей, среди которых многие – выходцы не из столицы, а из регионов.

Кроме того, заметно увеличивается активность малого бизнеса. Повсюду открываются пекарни, кофейни и спа-салоны. Правда, частенько они столь же стремительно и закрываются. Соответственно, наибольший интерес для арендаторов представляют форматы в 400–600 кв. м для сетей и до 60 кв. м – для всех прочих.

По наблюдениям специалистов STEIT, в связи с этим получил развитие тренд на продуманные коммерческие помещения в жилых объектах. «Компании реализуют каждый свой дом по индивидуальному проекту, стремясь создать комфортную среду для будущих жителей и развития бизнеса. Сейчас таких примеров становится все больше, в том числе среди крупнейших девелоперов», – подытоживают эксперты.

Кто все эти люди?

Генеральный директор А2 Retail Ольга Аткачис считает, что условно частных инвесторов по финансовым возможностям можно подразделять на три большие категории.

К высшей категории эксперт относит граждан, для которых инвестирование является хорошо отлаженным бизнесом. Как правило, у таких людей налажены добрые отношения с застройщиками, благодаря чему они первыми узнают об открытии продаж в новых объектах. А зачастую для таких клиентов застройщики проводят предпродажи на льготных условиях, что позволяет выходить на окупаемость 6–7 лет.

Эта категория покупателей обычно не только не использует кредитные средства, но и может приобрести сразу несколько помещений в одном жилом комплексе. «Впоследствии они дождутся роста цены и перепродадут площади, с арендатором или без», – уточняет Ольга Аткачис.

Другим категориям клиентов также удаются такие покупки, но период ожидания и поиска объектов с окупаемостью 6–7 лет для них может затянуться до 2–3 лет и более.

Вторая категория – инвесторы со средним бюджетом, готовые заплатить до 70 млн рублей за объект. Такие покупатели ориентируются на качественные торговые помещения в интересных локациях. Как правило, приобретают 1–2 объекта. «Не обладая столь серьезными связями, как первая категория, они совершают сделки по рыночным ценам и владеют не самым большим портфелем объектов», – отмечает Ольга Аткачис.

И третья категория – самая скромная по бюджету. К ней эксперт относит инвесторов с бюджетом до 15 млн рублей. Площадь приобретаемых объектов обычно не превышает 100 кв. м.

По совокупности причин

Конечных покупателей из сферы малого бизнеса, которые не хотят размещаться в арендуемых помещениях, глава А2 Retail также относит к третьей категории.

А, согласно оценкам компании Est-a‑Tet, в крупных городах коммерческие помещения в новостройках в собственность в 60–70 % случаев приобретают именно предприниматели. Благо в этом же доме «рядом с работой» можно купить и квартиру.

«В настоящий момент мы наблюдаем усталость населения от больших торговых центров, которые отнимают очень много времени, – отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a‑Tet Елена Мишина. – Идет ренессанс торговли в формате «рядом с домом» с самой разной специализацией: фермерские продукты, мясные лавки, кофейни разного формата или детские товары».

В третью группу можно добавить и большинство граждан, прекративших из-за снижающейся доходности инвестировать в жилую недвижимость. Именно благодаря им существенно возрос спрос на встроенные коммерческие помещения на первых этажах спальных районов в популярных локациях (см. «Встройка – в фаворе», «Кто строит в Петербурге», № 29, 2017).

«Сегмент street retail преобладает по уровню доходности над квартирным жильем, несмотря на более высокую стоимость инвестирования», – резюмируют аналитики Knight Frank St. Petersburg. 

И, наверное, для застройщиков третья категория наиболее интересна как самая многочисленная.

Между тем, подчеркивает Ольга Аткачис, вне зависимости от категории все инвесторы ориентируются на покупку объектов с окупаемостью не выше 8–10 лет. И этот параметр при принятии физлицом решения об инвестировании или неинвестировании в объект можно считать главным.

Иными словами, застройщик, желающий, чтобы его первые этажи не простаивали бесхозными, должен обеспечить покупателям выгоду не ниже названной.

Последний звонок

Кстати, в конце сентября стало известно о намерениях Смольного переписать правила размещения нестационарных торговых объектов. В частности, подготовленное (еще не подписанное) постановление городского правительства запретит размещать ларьки в радиусе 100 м от наземных вестибюлей станций метро (сейчас такой рубеж составляет 50 м).

Под запрет попадают даже ранее неприкасаемые газетные, цветочные и билетные киоски. Таким образом «под раздачу» попадает около 1,3 тыс. ларьков и подобных им объектов. При этом владельцы констатируют, что пешеходные потоки по мере удаления от метро редеют уже хотя бы потому, что остановки общественного транспорта располагаются гораздо ближе, и люди разъезжаются, чтобы идти в магазины уже дома.

Проще говоря, нынешние владельцы планируемых к запрещению торговых точек тоже отправятся искать другие площадки, что только увеличит спрос на нежилые первые этажи в спальниках.