Многие компании в процессе развития сталкиваются с ситуацией, когда трудовые и финансовые затраты на операции с недвижимостью начинают превышать возможности имеющихся ресурсов.

Тогда-то перед предпринимателями и возникает вопрос, как эффективно управлять недвижимыми активами, часть из которых пока доставляет лишь неудобства. Газета «Кто строит в Петербурге» обратилась к экспертам, чтобы разобраться в этом вопросе.

Инвентаризация

Часто за время своего развития корпорации обзаводятся недвижимыми активами, причем не всегда профильными. Когда количество таких квадратных метров доходит до критических показателей, часть из них может просто упускаться из виду. В результате владелец теряет потенциальный доход и приобретает проблемы в будущем.

«Я долгое время работала в большой топливной компании, у которой были самые разные активы. Речь идет не только о зданиях и участках, а, например, о сельскохозяйственных угодьях, землях лесного фонда, каких-то квартирах, там даже была территория на Мадагаскаре, которую арендовали для охоты. И это далеко не уникальный случай. Причем зачастую эти объекты не используются никак», – сообщила партнер компании Borenius Майя Петрова.

И прежде чем решить вопрос, как рационально использовать имеющуюся недвижимость, нужно в первую очередь выяснить, чем владеет компания.

«Когда мы начали инвентаризацию нашей недвижимости, то обнаружили совершенно удивительные объекты, например гараж далеко от места нахождения производственного филиала, жилые квартиры и многое другое. Некоторые обнаруженные объекты стали большим сюрпризом», – сообщила старший советник по правовым вопросам компании HEINEKEN Russia Наталья Красноперова.

Легализация

Огромная часть существующей сегодня недвижимости была построена в другой стране – в СССР, плюс законодательство РФ меняется крайне часто. В результате практически у любого крупного предприятия есть активы без необходимых документов. Однако прибыль может приносить только легализованный объект.

Майя Петрова советует таким компаниям обращаться в суд за легализацией всех активов с тем набором документов, который есть.

Если нет документа, подтверждающего право на земельный участок, можно предоставить акт, дающий право на застройку этого участка, любого года.

Если разрешенное использование земельного участка на данный момент времени не предусматривает строительства, то можно доказать, что постройка соответствует документации по планировке территории, ПЗЗ, техническим регламентам и иным нормам.

При отсутствии разрешения на строительство можно собрать пакет документов о том, что постройка не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни.

«Как показывает практика, судьи часто обращаются с вопросом к компаниям, все ли они сделали для легализации объекта и получения нужных документов. Если оказывается, что компания прошла не все инстанции, то суд чаще всего отказывает в легализации», – отметила Майя Петрова.

Также есть возможность узаконить актив, проведя его реконструкцию. «Компании придется пройти все те же этапы, что и при строительстве нового объекта, а значит, получить всю необходимую документацию», – пояснила эксперт.

Профессиональные управленцы

Сталкиваясь с необходимостью решать вопросы с недвижимостью, компании идут по одному из трех путей. Первые поручают это одному из своих сотрудников. Плюсами данного пути является отсутствие дополнительных расходов, а также полный контроль действий работника. Однако стоит учесть, что задание будет выполнять не профессиональный управленец, а новичок. Соответственно, если с простой задачей, например, арендой ресторана для корпоратива, он справится, то с выбором нового офиса для компании со штатом более 100 человек уже вряд ли.

Ко второму типу относятся корпорации, где вопросы с недвижимостью всплывают не время от времени, а становятся частью общего рабочего процесса. Тогда руководство ищет эксперта в штат или создает специальный отдел. Выбрав такой путь, компания получает своих экспертов, занимающихся исключительно вопросами управления активами. В результате спектр задач, которые юрлицо может решить самостоятельно, значительно расширяется. Однако придется взять на себя расходы на зарплату и налоги.

Также вопросы с недвижимостью можно решить, отдав их на аутсорс. Сторонние специалисты в отличие от штатных не обслуживают интересы какой-то определенной компании, а изучают весь рынок целиком, поэтому могут предложить больше эффективных решений. А разовая оплата вряд ли превзойдет совокупность налогов и зарплат штатным сотрудникам. Из минусов можно отметить поиск специалистов, который может занять продолжительное время, а также невозможность контролировать работу на всех ее этапах.

«Универсального рецепта не существует. Компания должна выбирать способ управления своим имуществом исходя из собственных потребностей и поставленных целей. В разных случаях эффективны различные подходы», – считает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.

Стратегия

Стратегия использования недвижимых активов должна соответствовать миссии и планам корпорации. Для начала надо решить, сохранять ли объект в собственности. Если да, то для чего: для нужд компании (расширение производства, оборудование нового офиса, склада и т. д.) или для развития непрофильной деятельности.

Если с первым вариантом все ясно, то со вторым могут быть нюансы. Качественные объекты в хорошем состоянии можно сразу сдавать в аренду, однако куда чаще при инвентаризации обнаруживаются сооружения, требующие реконструкции или хотя бы капитального ремонта.

«Очевидно, что стоимость корпоративного имущества влияет на стоимость бизнеса. Соответственно, активы нужно использовать», – говорит директор по управлению корпоративным имуществом «ЛОМО» Марина Зверева, добавляя, что практически любой актив можно превратить в доходный объект.

Наиболее прибыльными форматами традиционно являются торговые объекты, гостиницы, апарт-отели, досуговые заведения. Если локация или характеристики здания не позволяют разместить там что-то из вышеперечисленного, можно задуматься о новых форматах: коливинг, коворкинг, креативное пространство, объекты Light industrial и т. д.

«Развитие непрофильной деятельности как элемент диверсификации бизнеса может помочь компании пережить кризисные времена, которые в нашей стране не редкость», – сообщил генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.

Оптимизация расходов

Вся недвижимость облагается налогом, поэтому если у компании ее много, то и расходы будут высокими. Отсюда вывод: если нет понимания, как использовать объект, его лучше продать. Это не только принесет какой-то доход, но и позволит в будущем сэкономить на налогах.

По действующему законодательству налоги на недвижимость начисляются с кадастровой стоимости, которая в ряде случаев выше рыночной. При этом проводят оценку только государственные компании. Это приводит к недовольству бизнеса, который часто считает, что его собственность оценена неверно.

В таких случаях у предпринимателей остается возможность оспаривать результаты кадастровой оценки в суде. Более того, есть немало прецедентов, когда суд встает на сторону компании, а не госоценщиков. В частности, сеть гипермаркетов «Максидом» смогла доказать, что кадастровая оценка недвижимости на 64 % превышала реальную стоимость активов.

Также закон позволяет предпринимателям проводить внеочередные оценки своего имущества. Майя Петрова рекомендует делать это ежегодно для того, чтобы не платить лишнего.