Президент РФ Владимир Путин поручил продумать схему перехода от долевого строительства к проектному финансированию.

Пока власти не обрисовали новую систему даже в общих чертах. Однако интересно рассмотреть, как новая схема финансирования может выглядеть и по каким каналам в строительную отрасль могут прийти деньги.

Ответственное поручение

На историческом для жилищного строительства совещании 25 октября 2017 года президент РФ Владимир Путин объявил, что долевое строительство в России не позднее чем через 3 года должно уйти в прошлое. И заменит его проектное финансирование. ЦБ и АИЖК должны к 15 декабря подготовить для этой реформы дорожную карту, то есть «план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

Здесь возможна терминологическая путаница. И не будет лишним уточнить, что речь, во‑первых, не идет о часто обсуждаемых последние два года эскроу-счетах. Напомним, это одна из форм защиты дольщиков, утвержденная поправками в 214-ФЗ. На таких счетах в банке могут замораживаться деньги дольщиков до завершения строительства. Но банковская услуга так и остается невостребована.

«Работа с эскроу-счетами – мера зарегулирования, к которой не готовы ни банки, ни строители, ни отрасль, ни покупатели, – поясняет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. – Она однозначно приведет не к только усложнению работы отдельных компаний, но и к увеличению риска для дольщиков, а также количества проблемных объектов».

Во‑вторых, это и не то «проектное финансирование», которое знакомо застройщикам по прежним годам. Ведь в классическом варианте строящийся объект оказывается в залоге у банка, а застройщик перечисляет в качестве досрочного погашения кредита не менее 60–80 % денег, поступающих от дольщиков.

Уточним: даже на столь драконовских условиях банки одобряют лишь около 20 % заявок, что не может решить финансовых проблем строительного сектора экономики. Как отмечает председатель Ассоциации торгово‑промышленных палат СЗФО Юрий Васильев, «текущая ситуация в банковской сфере не позволяет изменить кредитную политику в отношении жилищного строительства».

Но Владимир Путин ясно сказал: «проектное финансирование». А вслед за ним этот термин добросовестно повторяют глава Минстроя РФ Михаил Мень и руководитель АИЖК Александр Плутник. Таким образом, строителей ждет именно новая версия проектного финансирования.

Апгрейд проектного финансирования

«Банки практически перестали кредитовать застройщиков, считая, что строительство жилья – очень рискованный бизнес», – признает Михаил Мень. А его помощники уже подсчитали, что для компенсации денег дольщиков потребуется изыскивать порядка 3,5 трлн рублей – «это те средства, которые пришли в отрасль от людей именно через принципы долевого строительства».

Также оценен потенциал суммы, которую может принести на банковский рынок механизм рефинансирования через выпуск ипотечных ценных бумаг с гарантией АИЖК. В открытых источниках обычно утверждается, что это ежегодные поступления немногим более 1 трлн рублей. Иначе говоря, в одиночку АИЖК задачу вряд ли решит.

Еще, как вариант, на неофициальном уровне идут разговоры о создании некоего пула банков, кредитующих застройщиков на более лояльных, чем сегодня, условиях, под различные дополнительные гарантии.

Следующим возможным источником доступного финансирования отрасли может стать Внешэкономбанк. Точнее, создаваемая на его базе «Фабрика проектного финансирования» (см. «Проектное финансирование проплывает мимо», «Кто строит в Петербурге» № 38, 2017).

В этом случае кредиты планируется предоставлять на срок до 15 лет на сумму от 3 млрд рублей. А ставка рассчитывается как инфляция плюс доходность инфляционных ОФЗ, плюс премия в пределах 3,5 %. То есть не выше 10 % годовых.

Проблема только в том, что ресурсы Внешэкономбанка также не бесконечны, а Фабрику делают не конкретно под строительную отрасль, а под развитие долгосрочного кредитования в стране в принципе. А на всех денег банально не хватит.

Впрочем, если взять вместе потенциал АИЖК, банковского пула и Внешэкономбанка, то 3,5 трлн рублей можно и собрать.

Не забываем регионы

И какая-то часть средств будет поступать из бюджетов разных уровней в рамках различных социальных программ. «На стройках, производимых на бюджетные деньги, многие моменты банковского надзора и сопровождения уже откатаны», – говорит заместитель главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.

Например, по мнению члена Экспертного совета Правительства РФ Валерия Казейкина, большой потенциал есть у тиражирования опыта Башкортостана. В рамках программы «Жилье для российской семьи» там увязали систему жилстройсбережений с кредитованием. Бюджетная премия гражданам – участникам программы в размере до 30 % от суммы ежемесячного взноса во вклад позволила банкам-участникам программы (Сбербанк и банк «Уралсиб») обещать ипотеку со ставкой 6–7 % годовых.

И на сегодня жителями региона открыто 7 тыс. вкладов с общим объемом накопленных средств более 1,8 млрд рублей. А в начале ноября первым участникам, закончившим накопительный период, уже выдано 320 жилищных кредитов по льготной ставке. Таким образом, на жилищно-строительный рынок Башкортостана уже поступило 458 млн рублей. Это 34,4 млн рублей (7,5 %) бюджетных субсидий и 423,6 млн рублей (92,5 %) средств граждан и банков. Суммарно за ближайшие три года поступит 6–6,5 млрд рублей.

Еще более впечатляющий пример – в Татарстане потребкооператив «Строим Будущее» совместно с НО «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан» реализуют программу социальной ипотеки с плановым объемом инвестиций до 2019 года в размере 244,5 млрд рублей. Граждане после накопления 50 % стоимости квартиры получают заем под 7 % годовых.

Обоим проектам до проектного финансирования, при определенных усовершенствованиях, рукой подать. Но, понятно, такие решения возможны исключительно при жестком контроле власти. И не всякий глава региона захочет взваливать на себя лишнюю ответственность.

Туз в рукаве

Наконец, не стоит сбрасывать со счетов и следующую коллизию. По правительственным прогнозам, вплоть до 2020 года инфляция в стране не будет превышать 4 %. При этом, чем ниже инфляция, тем застройщикам интереснее кредитоваться в банках, а не у дольщиков – ниже сопутствующие расходы на сопровождение сбора средств.

То есть в перспективе станет расти число строительных компаний, которым будет интересно взаимодействие с банками, а не с другими потенциальными кредиторами.

При этом уже сегодня на банковском рынке наблюдается дефицит кредитных идей. Проще говоря, ликвидность накапливается, но банки не знают, куда вложить деньги. Технологии же учета рисков становятся все более совершенными и менее навязчивыми.

Таким образом, интересы оказываются встречными. И классическое проектное финансирование начнет постепенно возвращаться само собой. Конечно, не полностью, но 30–40 % спроса оно удовлетворить сможет.

Между тем угроза чрезмерного контроля со стороны кредиторов сохранится при любых форматах проектного финансирования. И, как отмечет первый замглавы Комитета Госдумы по транспорту и строительству Алексей Русских, в любом случае методология защиты от этой угрозы требует отдельного обсуждения до принятия каких-либо решений.