Офисы меняют формат
В условиях растущего спроса и недостаточного предложения арендаторы вынуждены искать для себя новые варианты размещения. Например, осваивать помещения в исторических зданиях, жилых домах, промзонах.
Уровень ввода в эксплуатацию новых офисных центров побил антирекорд – с начала года, по данным JLL, сдано менее 76 тыс. кв. м (другие аналитики предоставляют несколько иные цифры, но все сходятся в том, что объемы ввода значительно упали). Такой цифры Петербург не видел ни разу за всю историю рынка коммерческой недвижимости, говорят эксперты. Девелоперы пока не уверены в перспективах запуска новых проектов и предпочитают вкладываться в более выгодные сегменты – торговлю и гостиничный бизнес.
Куда идти
При этом спрос на офисные помещения растет. Арендаторы хотят расширяться, для этого приходится осваивать неизведанные территории. Все опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» эксперты отметили тенденцию наполнения рынка офисной недвижимости за счет смены функций уже существующих объектов.
Застройщики чувствуют рост интереса – коммерческие помещения в двух своих ЖК «Главстрой-СПб» выставил на торги Российского аукционного дома, что позволит продать их по максимальной стоимости. Предыдущий опыт показал эффективность такого варианта.
Впрочем, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев отмечает: «Речь идет не столько о первых этажах, сколько об изменении в ряде локаций функции всего здания с жилой на офисную». Однако, по его словам, это явление пока достаточно редкое.
Хорошо забытое старое
Однако исторические здания реконструировать сложно из-за охранных ограничений КГИОП, поэтому все чаще появляются проекты освоения промзон Петербурга. Менеджер отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Юлия Ситникова отмечает, что девелоперам приходится идти на различные ухищрения, чтобы приспособить заводское пространство под офисные нужды.
«В ситуации, когда ничего не строится, девелоперы обращаются к промышленным зданиям.
По словам эксперта, такие проекты пользуются популярностью в случае удачного местоположения. Если запрос поступает от крупного арендатора, девелоперы готовы реконструировать здание под него. Обычно это происходит при условии полного финансирования строительства в счет будущих арендных платежей.
Там, где раньше торговали
Еще один вариант, который набирает популярность, – реконструкция под офисные центры торговых комплексов, отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Марина Пузанова. «Это дешевле, чем новое строительство, и рынок таким образом насыщается. Один из первых примеров – реконструкция центра «Аура» в Лахте. Один из ТЦ в районе Заневского проспекта также перепрофилируют под офисные функции», – рассказала эксперт.
«Говорить о том, что интереснее для арендаторов, сложно. Решение принимается индивидуально каждой компанией исходя из целей организации офисного пространства, коммерческих условий и других факторов, – добавляет Владислав Фадеев. – Одно дело – организация бэк-офиса, для которого не принципиальна локация в центре города и окружение. Другое – создание представительского офиса. В первом случае могут быть использованы промышленные здания на окраине, во втором – особняки в центре».
Выйти из спячки
Предпосылки для активизации налицо: свободных площадей мало, конкуренция за них растет, и арендные ставки постепенно растут. По данным Maris в ассоциации с CBRE, с начала года средние ставки продемонстрировали рост на 6,5 % в классе А и 9,5 % – в классе В. «Это происходит за счет вымывания ликвидного предложения по более низкой цене. Сейчас на рынке существует неудовлетворенный спрос на помещения высокого класса в центральных районах города, клиенты находятся в ожидании новых проектов по оптимальной цене.
Марина Пузанова считает, что скорость увеличения ставок будет зависеть от локации. «В связи с высоким спросом на качественные объекты мы не исключаем дальнейшего увеличения арендных ставок. Особенно это касается тех территорий, где вакансия близка к нулю, например, Центральный или Московский районы», – прогнозирует она.
Владислав Фадеев отмечает, что в Московском районе уже началась реализация новых проектов. «Этот район является лидером по объему качественных офисных площадей в Петербурге, при этом доля вакансии в нем мала. Наряду с ростом спроса это и привело к оживлению здесь девелоперской активности», – говорит он.
Фактор Газпрома
«Рынок прогнозирует и готовится к существенному росту вакансии офисных площадей, который произойдет в связи с вводом в эксплуатацию «Лахта Центра» осенью 2018 года. Разумеется, это исключит рост арендных ставок на офисные объекты и решит проблему с нехваткой площадей для арендаторов», – прогнозирует Ольга Шарыгина. По ее мнению, этот фактор если не сведет на нет, то по крайней мере сильно затормозит планы девелоперов по освоению новых участков и реконцепции существующих объектов под новые бизнес-центры.