На бывшей территории завода «Красный Выборжец» планируется построить 450 тыс. кв. м недвижимости.

Архитектурная концепция выглядит привлекательно, однако экспертов смущает соседство проекта с рядом довольно-таки неоднозначных объектов.

На заседании Градсовета на суд архитекторов был представлен третий по счету вариант концепции застройки участков на Свердловской наб., 12, и Кондратьевском пр., 6. «Паритет Групп» учел предыдущие замечания членов совета в своем проекте по превращению промзоны в стильную квартальную застройку.

Как это будет

Участки общей площадью 22 га по обе стороны от Кондратьевского пр., которые «Девелопмент СПб» (аффилирована с «БФА-Девелопмент») собирается реновировать, – не самая простая территория для строительства жилья. «Серый пояс». В границах территории – санитарно-защитные зоны предприятий, объекты культурного наследия, следственный изолятор и психиатрическая больница.

Однако, по мысли инвестора, именно здесь должны появиться два квартала (Северный и Южный) жилья и апартаментов бизнес-класса с многоуровневыми паркингами почти на 1000 машино-мест, школой и спорткомплексом. Общая площадь недвижимости, которую планируется построить в рамках проекта, – более 450 тыс. кв. м. Из них апартаменты займут более 136 тыс., жилье – еще 184 тыс. квадратов. Проживать здесь смогут ориентировочно 7 тыс. человек.

Проектировщик предложил «насадить» оба участка на единую улицу-ось, которая станет главным прогулочным бульваром проекта. По плану он будет ориентирован на купол Смольного собора. На оси расположится пешеходный мост через Кондратьевский пр., который соединит два квартала. Со стороны Минеральной ул. бульвар замкнет эллипсообразное здание, а на Южном участке он пройдет через главную площадь проекта.

Авторы проекта предлагают пробить еще три улицы местного значения внутри Северного квартала, чтобы структурировать его и разделить на две части. Улицы будут перпендикулярны основной оси. При этом внутренние дворы жилых зданий останутся пешеходными.

На набережной Невы расположатся четыре 9‑этажных корпуса, торговый центр, спорткомплекс и детсад на 220 мест. На участке севернее Кондратьевского пр. запланировано четыре апарт-отеля, детсад на 260 мест и школа на 1100 мест. Фасады домов на бывшей заводской территории предлагается оформить в духе красно-кирпичной эстетики петербургских промзон конца XIX – начала ХХ века. Высота застройки при этом останется на уровне 33 м.

Старые промышленные здания завода девелопер планирует снести, хотя КГИОП разрешения на это пока не дал. По словам автора проекта Александра Зюзина («Паритет Групп»), концепция находится на рассмотрении у комитета, однако предварительная экспертиза зафиксировала на территории будущей застройки только пять объектов наследия. В их числе ДК завода «Красный Выборжец», «Дом управляющего», комплекс построек завода «Розенкранц», а также сад с фонтаном и оградой и сквер начала XX века. Их застройщик намерен восстановить в историческом виде. В одном из объектов после реконструкции планируется открыть поликлинику.

Более подробными планами о реализации проекта в «БФА-Девелопмент» поделиться не захотели.

С третьей попытки

Концепцию застройки территории «Красного Выборжца» Градсовет рассматривал уже в третий раз. Предыдущий вариант делала студия «Союз 55», и его совет раскритиковал. Помимо прочих замечаний, архитекторов тогда не устроило предложение расширить Кондратьевский пр., «избыточная» высота зданий, большая плотность улично-дорожной сети.

Александр Зюзин отметил, что проект «Союза 55» был взят за основу и доработан. Так, идея единой оси осталась от автора предыдущей концепции Александра Викторова. При создании нового варианта проектировщик ориентировался на пространственные решения Петроградского острова. «Петроградка застраивалась одновременно с Выборгской стороной, только не промышленными зданиями, а жилыми. Теперь же, спустя столетие, после постепенного вывода промышленных производств мы можем развивать и Выборгскую сторону в традиционном для петербургского градостроительства ключе», – отметил Александр Зюзин.

На заседании Градсовета мнения экспертов по поводу проекта разделились. Кто-то назвал концепцию «сырой и недоработанной», другие отметили очевидный прогресс по отношению к предыдущим версиям. Больше всего участников совета смутило отсутствие одобрения проекта от КГИОП. Не понравился экспертам и запланированный пешеходный мост через Кондратьевский проспект, по которому детям придется ходить в школу из Южного квартала в Северный. Его предложили заменить подземным переходом.

Рецензент Андрей Шаров отметил, что концепция может стать хорошим фундаментом для создания полноценных проектов планировки и застройки территории. По его мнению, кварталы хорошо впишутся в городскую панораму. «Насколько я знаю, проектировщики проводили визуальное исследование на модели города, по результатам которого здания как лицевой, так и внутренней части кварталов не оказывают никакого влияния на историческую перспективу», – рассказал эксперт.

Главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев подытожил обсуждение, рекомендовав утвердить проект с учетом небольших корректировок. «Проектировщики учли все предыдущие замечания и смогли в условиях жестких планировочных и санитарных ограничений найти интересные решения», – отметил он.

Промзона отчуждения

Директор аналитического центра Холдинга RBI Вера Сережина сомневается в перспективности застройки всей территории жильем высокого сегмента. «Особенности локации позволяют строить и продавать по цене бизнес-класса только квартиры в корпусах на первой линии вдоль набережной Невы. Здесь несомненным плюсом являются виды на мосты и центральную часть города. Но в целом территория достаточно большая – потенциально здесь могут быть построены сотни тысяч квадратных метров. Вряд ли найдется соответствующее количество покупателей, готовых платить за бизнес-класс в такой локации. Это означает, что участки целесообразней использовать под строительство верхнего комфорт-класса», – говорит она.

Эксперт полагает, что даже удачное расположение территории не сможет перевесить для покупателя общую депрессивность окружения. «Не в пользу локации играет тот имидж, который сложился у этого района в глазах покупателей. Большое число объектов негативного окружения: следственный изолятор, промышленные предприятия, складские корпуса. При этом квартал не примыкает к существующей жилой застройке, а окружен промзоной практически со всех сторон, за исключением набережной. Помимо экологии, это означает и отсутствие существующей социальной и торговой инфраструктуры», – утверждает Вера Сережина. Кстати, застройщик запланировал строительство лишь одного объекта торговли площадью всего 500 кв. м на окраине Северного квартала.

Более оптимистично настроен руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС» Петр Буслов. «Думаю, что локация обладает хорошими перспективами за счет близости к центру города. Площадь участка позволит создать здесь крупный, интересный проект с продуманным внутренним пространством. При этом расположение на Выборгской стороне гарантирует достаточно умеренную стоимость квадратного метра», – считает эксперт.

Он полагает, что при адекватном ценообразовании жилье в этом проекте будет пользоваться спросом. «Наличие определенных минусов может быть компенсировано плюсами локации – видом на Неву и Смольный собор, близостью к центру и удобным выездом за город, наличием поблизости станции метро», – уверен Петр Буслов.

Аналитик также высказал предположение, что вслед за «БФА-Девелопмент» в эту часть Выборгской стороны придут и другие застройщики, что станет толчком к активному развитию территории. В качестве аналога он привел пр. Маршала Блюхера, где на месте промзон и складов сейчас ведется активное жилищное строительство.