С будущего года федеральное законодательство разрешает проводить кадастровую оценку по новым правилам, а с 2020 года это право станет обязанностью.

И собственников Санкт-Петербурга ждет тотальный пересмотр стоимости принадлежащих им объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы. Эксперты уверяют, что бояться этого не надо.

Перегибов на местах не будет

Закон 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступил в силу с начала года. И, согласно этому документу, впредь оценку недвижимости для налогообложения станут осуществлять только госструктуры. Кроме того, во всех субъектах РФ должна быть проведена процедура новой оценки.

Соответственно, в июле на региональном уровне произошло выделение из Комитета имущественных отношений нескольких подструктур. В частности, было создано ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» («Кадастровая оценка»).

«В 2018 году в Санкт-Петербурге будет проводиться государственная кадастровая оценка всех видов объектов недвижимости, – поясняет директор учреждения Сергей Грибовский. – У нас на сайте размещен приказ КИО от 25 апреля 2017 года № 35‑п «О проведении государственной кадастровой оценки».

Уточним: по новому закону кадастровая оценка для определения размера налогов будет проводиться только государственными бюджетными учреждениями на постоянной основе по общей для всей страны методике, которая утверждена Минэкономразвития РФ.

При этом в целом ответственность за работу оценочных органов возлагается на региональные власти. Но под эгидой Росреестра, чтобы избежать излишней коммерциализации данных госуслуг.

Как отмечает Сергей Грибовский, собственников ждет ряд изменений в подходах. Главное – это, конечно же, переход к налогообложению по кадастровой стоимости, определенной в соответствии с требованиями 237-ФЗ. Изменения касаются физических и юридических лиц в равной степени. Также вводятся и другие новшества.

Изменения, которые внедрены уже сегодня, – это возможность подачи декларации, в которой перечисляются характеристики и особенности объекта недвижимости. «Это нужно для того, чтобы мы смогли правильно определить кадастровую стоимость и тем самым освободить налогоплательщика от бремени ее оспаривания, – разъясняет Сергей Грибовский. – Также в 2018 году можно будет ознакомиться с обработанным нами перечнем оцениваемых в нашем городе объектов недвижимости, направить замечания к предварительным результатам их оценки».

По его словам, все прочие изменения начнут действовать в 2019 году. Во‑первых, это возможность получения разъяснений в ГБУ, связанных с определением кадастровой стоимости. Во‑вторых, возможность обращения в ГБУ с вопросом об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В‑третьих, это новый порядок работы комиссии по оспариванию. И в‑четвертых, это изменения в порядке судебного оспаривания.

Чрезвычайно важные комиссии

Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления, если они не согласны с кадастровой оценкой, обязательна попытка досудебного урегулирования споров.

Напомним, что сделать это по старым правилам можно до конца 2018 года в одной из комиссий по оспариванию кадастровой стоимости, которые работают при региональных отделениях Росреестра во всех регионах страны.

Причина, по которой работа этих комиссий оставалась долгое время недостаточно освещенной, банальна. Еще пару лет назад обращения с претензией на неправильную оценку кадастровой стоимости были малоэффективны. В лучшем случае удовлетворялось каждое пятое заявление. А четыре года назад вообще еле-еле набегал 1 % положительных для заявителей решений.

Сейчас ситуация изменилась в корне. В целом по стране в I полугодии 2017 года решение в пользу заявителей принималось комиссиями по 55 % обращений. В Петербурге за первые полгода региональная комиссия провела 7 заседаний и рассмотрела 94 заявления. Решения в пользу заявителей приняты по 63 % заявлений, 3 % заявлений отозваны заявителями до заседания.

Средний процент снижения кадастровой стоимости по решениям комиссии составил 39 %, при этом максимальное отклонение рыночной стоимости объекта недвижимости составляет от его кадастровой стоимости 90 %, минимальное – 5 %.

«Судя по тому, что мы в Петербурге на заседаниях рассматриваем в среднем немногим более десятка заявлений с частотой два раза в месяц, круг желающих пересмотреть оценку не особо велик, – рассказывает член Национального совета по оценочной деятельности Николай Баринов. – В других регионах комиссии заседают дважды в неделю и рассматривают каждый раз по сотне заявлений».

По мнению эксперта, это говорит о том, что в Петербурге прежняя массовая оценка оказалась одной из лучших в стране. Но это – если обсуждать оценку земельных участков. «По строениям оценка тоже неплоха, но есть системные ошибки. Например, паркинги и встроенные помещения оценены, как квартиры, а квартиры без отделки оценены, как квартиры с отделкой», – уточняет Николай Баринов.

При этом в перспективе, то есть после 2018 года, эксперт не ждет кардинальных преобразований. «Будут уточнены отдельные моменты и ликвидированы замеченные неточности», – полагает он.

Если комиссия не помогла

Если же заявителя не удовлетворит решение комиссии, у него остается право обратиться в суд.

Статистика здесь следующая. За январь-сентябрь 2017 года по стране в судах было инициировано 8404 спора в отношении 5083 объектов недвижимости.

В результате рассмотрения таких споров требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 4179 исков, не удовлетворены – в отношении 592 исков, остаются на рассмотрении 3633 иска.

Таким образом, владелец недвижимости может оспорить ее оценку на нескольких уровнях, и в конечном итоге у него неплохие шансы добиться решения в свою пользу.