2017 год еще не закончился, однако уже можно подвести итоги в отношении трендов, которые оказывали наиболее существенное влияние на первичный рынок жилой недвижимости сегмента масс-маркет.

 Тем более что, по мнению экспертов, эти тенденции сохранят свою актуальность и в будущем году.

Ипотека превыше всего

По единодушному мнению всех экспертов, опрошенных газетой «Кто строит в Петербурге», главным фактором, оказывавшим влияние на рынок, было падение ставок на ипотечные кредиты.

По данным АИЖК, за январь-октябрь 2017 года в РФ выдано более 813 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 1,5 трлн рублей. Это на 21 % больше, чем за аналогичный период 2016 года в количественном выражении и на 30 % – в денежном. Общий объем выдачи ипотеки за 10 месяцев этого года превысил итог всего прошлого.

Такие результаты стали прямым следствием улучшения условий кредитования граждан. По кредитам на новостройки средняя ставка выдачи в октябре составила 9,81 % (снижение на 1,81 п. п. к октябрю 2016 года; напомним, в этот период еще действовала программа госсубсидирования ставок) годовых.

«Безусловно, основным трендом стала ипотека по привлекательным ставкам. Если в прошлом году 57 % сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны было с участием ипотеки, то сейчас эта цифра достигла 63 %», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

О том же говорит и директор по продажам «Главстроя-СПб» Юлия Ружицкая. «Снижение доходов населения компенсировала недорогая ипотека, которая обеспечивает сегодня основной объем сделок на рынке – до 65 %», – отмечает она.

«Итоговый рост выдачи ипотеки по этому году составит 10–12 %», – прогнозирует руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ 24 Татьяна Хоботова. По ее мнению, рост сохранится и в 2018 году.

Новая инициатива президента России Владимира Путина, предложившего субсидировать ипотеку до 6 % для семей, у которых родился второй или третий ребенок, поддержит этот тренд и в перспективе.

«Государство, субсидируя ипотечную ставку, облегчает затраты населения на обслуживание кредита. Семьи будут сами отвечать за возврат кредита, но проценты по нему будут заметно ниже. По сравнению с предоставлением различных субсидий на покупку жилья такая мера дешевле и эффективнее для бюджета. В целом ее внедрение, с одной стороны, будет способствовать увеличению рождаемости и простимулирует направление дополнительных средств на рынок готового и строящегося жилья. С другой – помощь будет очень «точечной» и распределится по понятным, очевидным критериям. Такой подход не приведет к резкому притоку дополнительных средств и ценовым перекосам, он просто поддержит рынок ипотеки, обеспечив некоторый рост», – отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

Спрос, скорее, жив

Второй базовый фактор, проистекающий из первого, – сохранение спроса на достаточном для функционирования рынка уровне. «По нашим прогнозам, в Петербурге и пригородной зоне в 2017 году будет продано порядка 4,2 миллиона квадратных метров. Это несколько больше, чем в 2016 году. В последние пять лет, за исключением ажиотажного 2014 года, показатель спроса как раз находится вокруг отметки 4 миллиона квадратных метров, что говорит о стабильности интереса покупателей к новостройкам», – рассказывает Ольга Трошева.

При этом нужно отметить, что спрос заметно тормозится снижением покупательной способности граждан. Генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов считает, что улучшение условий ипотечного кредитования фактически лишь удерживает спрос от падения.

«Снижение ставки на 1–3 процентных пункта, безусловно, делает ипотеку доступнее, но не приводит к существенному увеличению продаж. Люди, которые могли и были готовы приобрести жилье, уже сделали это в текущем году или совершат сделку в ближайшие месяцы. Таким образом, смягчение ситуации с ипотечным кредитованием, скорее, поддерживает стабильный спрос на новостройки на фоне экономического спада, но не приводит к его росту», – говорит он.

Тем не менее Ольга Трошева считает, что, если не случится никаких потрясений в стране, то спрос сохранится как раз на уровне последних пяти лет.

Цены по стойке смирно

Отсюда проистекает следующий тренд – продолжающие стоять цены.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена квадрата в Петербурге сейчас составляет 124,4 тыс. рублей, что на 2,5 % больше, чем годом ранее (121,4 тыс.); в заКАДье – 74,2 тыс. рублей (+1,5 %).

«Месячные изменения средней цены в 1–2 %, наблюдавшиеся в течение года, не носят трендового характера, а касаются лишь событий рынка. По мере роста строительной готовности застройщики поднимают стоимость своего жилья. Вывод на рынок новых объектов на стадии котлована по низким ценам снижает средний ценник», – рассказывает Ольга Трошева.

По ее прогнозу, цены в 2018 году будут расти в пределах инфляции, а она официально прогнозируется небольшой. «Цены будут расти только в связи с ростом строительной готовности объектов», – соглашается Юлия Ружицкая.

Более оптимистично настроен заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. По его словам, проекты в заКАДье имеют очень низкую маржинальность, и при стабильном развитии рынка цены должны начать движение вверх.

Генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков тоже склонен полагать, что рост будет, но по другой причине. Он считает, что к этому приведет сокращение объема предложения, вызванное новациями в законодательстве, на фоне улучшения условий ипотечного кредитования.

Дорогу редевелопменту

Еще одним важным трендом стал высокий интерес застройщиков к участкам под редевелопмент. «Наиболее привлекательные территории и участки в пригородной зоне Ленобласти уже развиваются, более отдаленные от города зоны не столь интересны покупателю, а значит, и девелоперам», – отмечает Ольга Трошева.

«Редевелопмент «серого пояса» – это одна из главных градостроительных перспектив развития Санкт-Петербурга. В отличие от жилой застройки за КАД, он позволяет вдохнуть в город новую жизнь, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.

По словам Ольги Трошевой, сегодня каждая третья сделка заключается с квартирой, которая строится в рамках проекта редевелопмента. «Этот тренд сохранится, такие проекты будут развиваться еще более активно», – считает она.

По прогнозу аналитиков Colliers International, уже к концу 2017 года объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 5 млн кв. м, а к 2020‑му – 7 млн. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: по 2030 год эксперты ожидают появления около 9 млн кв. м жилья на месте бывших промзон.

Хочется комфорта

Эксперты уже несколько лет констатируют факт, что сегодня главным на рынке недвижимости является покупатель, а не продавец. В связи с этим требования к жилым проектам значительно выросли.

«Многие покупатели недвижимости уже успели пожить в квартирах экономкласса или учли негативный опыт своих знакомых. В итоге спрос на жилье комфорт- и бизнес-класса растет», – сообщила директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI Вера Сережина.

Директор по маркетингу и рекламе УК «Новоселье» Алексей Муравьев отметил, что требования к качеству жилья возрастают, а клиенты стали меньше обращать внимания на некогда очень популярные студии. «В ипотеку выгоднее брать квартиры побольше», – пояснил он.

Юлия Ружицкая не полностью согласна с этим мнением и считает, что интерес к малогабаритным квартирам сохраняется. «Покупательная способность пока не позволяет гражданам массово приобретать недвижимость большего метража. В то же время интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам остается на хорошем уровне», – отмечает она.

Также эксперты фиксируют продолжающийся рост популярности квартир с полной чистовой отделкой. «Наших клиентов все чаще интересуют квартиры, куда можно сразу же въехать и жить. Кроме того, расходы на ремонт в таком случае входят в ипотечный кредит, что опять же многих привлекает», – сообщил Алексей Муравьев. «Тенденция роста новостроек с отделкой в ближайшее время сохранится», – уверена Юлия Ружицкая.

За КАД и обратно?

Эксперты отмечают, что многие покупатели сместили фокус интереса в сторону города. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», спрос на жилье за КАД с пиковых значений 37–38 % несколько сократился – до 32–33 %.

В то же время финансовое положение многих граждан не позволяет им приобретать жилье в городской черте. Поэтому, несмотря ни на что, спрос в заКАДье остается на стабильно высоком уровне. «Популярны как объекты в городе, так и в пригородной зоне. Так, в области объем продаж стабильно находится на уровне 300–400 квадратов в квартал. Самой популярной зоной по-прежнему остается Мурино – именно там заключается самое большое число сделок», – рассказывает Ольга Трошева.

А вот Максим Жабин полагает, что покупатели вскоре вернутся за КАД. «Проекты комплексного освоения территорий никто не отменял. А именно в них самое дешевое жилье. Кроме того, если раньше покупатель стремился в город за инфраструктурой, то теперь проекты в пригородах уже в достаточной мере стали обеспечиваться социалкой и всем необходимым», – говорит эксперт.

Также он отмечает, что переезд за город промышленных предприятий все лучше обеспечивает население новых микрорайонов на границе Петербурга рабочими местами. «Земли в городе не бесконечны. Жилье в проектах редевелопмента существенно дороже предлагаемого в Ленобласти. Так что и покупатели, и застройщики сохраняют интерес к этим локациям», – заключает Максим Жабин.