Представитель Минфина РФ на днях высказал прогноз о том, что переход от долевой схемы привлечения средств на строительство к проектному финансированию повлечет снижение стоимости жилья.

А Минстрой полагает, что застройщики смогут получить банковские кредиты под 2–3 % годовых. По мнению экспертов, иначе как нереалистичными такие предположения назвать нельзя.

«Не в ногу»

Замглавы Минфина РФ Алексей Моисеев заявил, что переход от долевого строительства к другим источникам финансирования может привести к снижению цен на жилье в России. «С учетом того, что у застройщика возникает избавление от ряда обязанностей, по большому счету, я думаю, что отказ от долевого строительства приведет точно не к увеличению, а, может быть, даже к уменьшению стоимости квадратного метра», – заявил он.

Замминистра пояснил, что снижение стоимости произойдет за счет того, что сейчас на девелоперов налагаются достаточно серьезные обязательства, в частности, отчисления в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства – 1,2 % от каждого договора долевого участия. После отмены долевки этих трат не будет и цену квадрата можно будет уменьшить, полагает Алексей Моисеев.

Примечательно, что в Минфине, судя по всему, перспективы оценивают несколько иначе. Причем фактором потенциального роста цен сначала станет ужесточение требований к застройщикам, которое введено законом 218‑ФЗ (см. «К отмене долевки отрасль не готова», «Кто строит в Петербурге», № 30–31).

«У нас в перспективе очень серьезное ужесточение рынка долевого строительства. В июле вступают в силу изменения в 214‑й закон, ужесточающие требования к застройщикам, к минимальному уставному капиталу, собственным средствам, банковскому контролю над сделками в строительстве. Мы понимаем, что теоретически при сохранении высокого спроса цена незначительно, но все-таки может вырасти», – крайне осторожно высказался глава Минстроя РФ Михаил Мень. Прогнозов по динамике цен при переходе на проектное финансирование он пока не озвучивал.

Рост неизбежен

По оценке экспертов, прогноз Алексея Моисеева является, мягко говоря, парадоксальным. По единодушному и неоднократно озвученному мнению специалистов, рост цен после отмены системы долевки неизбежен. «Стоимость квадратного метра жилья увеличится как минимум на 15–30 %. В конечном счете под угрозой окажется реализация государственных и муниципальных жилищных программ», – говорит член Совета НОСТРОЙ, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

С ним согласен сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. «Совершенно очевидно, что банковский кредит обойдется девелоперу гораздо дороже, чем привлечение денег дольщиков. При нынешней марже застройщику «ужиматься» уже некуда, соответственно, не вырасти цена квадратного метра просто не может», – говорит он.

Многие другие специалисты считают и этот прогноз чрезмерно оптимистичным. По оценке начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, после ликвидации долевки и перехода на проектное финансирование цены на жилье вырастут минимум в 1,5 раза.

«Те, кто прогнозируют рост цен на 20–30 %, на мой взгляд, ошибаются. Банковские деньги сами по себе гораздо дороже, чем привлеченные средства дольщиков. Но это только половина проблемы. Поскольку продажи жилья смогут стартовать только после ввода объекта в эксплуатацию, это в 2–3 раза увеличит срок кредитования, то есть сделает банковские деньги еще дороже. В итоге подорожание жилья составит не менее 50 %», – говорит она.

Цена денег

Не менее скептично относятся эксперты и к прогнозу Михаила Меня о том, что банковские ставки по кредитам для девелоперов при переходе на проектное финансирование составят 2–3 % годовых. «Главный вопрос, на который пока нет окончательного ответа, – сколько будут стоить деньги? Логика подсказывает, что они должны стоить не более 2–3 %: маржа банка плюс какие-то риски», – полагает министр.

Сдержать рост ставок сможет конкуренция между банками за выделение кредитов на строительство жилья, говорит он. «Теоретически потолок мы можем установить, но я не хочу вторгаться не в свою компетенцию. Это компетенция ЦБ, Минфина, теоретически снижение потолка как раз и есть возможность для конкуренции между банками», – считает Михаил Мень.

Отметим, что, по данным Алексея Белоусова, в настоящее время процентные ставки по таким кредитам составляют 13–18 % годовых, при этом процедура передачи объекта строительства в залог сопряжена с большими временными затратами.

Светлана Денисова считает, что озвученный главой Минстроя прогноз нереалистичен. «Инфляция в России в этом году действительно заметно снизилась, но даже сейчас она выше 3 %. А ведь банки, массово начав работу с проектным финансированием, должны будут создать соответствующие подразделения, нанять людей, чья работа должна быть оплачена. Кроме того, и сам банк должен что-то заработать на предоставлении средств. Так что 2–3 % годовых – это совершенно нереалистичный прогноз», – резюмирует она.