Процесс классификации объектов размещения, запущенный накануне чемпионата мира по футболу 2018 года, помогает инвесторам определиться, в какой тип недвижимости лучше вкладывать деньги. И классические гостиницы в этом смысле существенно проигрывают новым форматам, завоевывающим рынок Петербурга: апарт-отелям, хостелам и т. д.

Правила определил футбол

Грядущий чемпионат мира по футболу 2018 года, часть матчей которого пройдет в Петербурге, запустил в России масштабный процесс классификации средств размещения. Этого требует закон 108‑ФЗ. Согласно документу, все объекты размещения (гостиницы, хостелы, апартаменты и т. д.) в городах, где пройдут матчи ЧМ‑2018, должны быть ранжированы по установленной государством системе в зависимости от уровня комфортности размещения. То есть речь идет не о присвоении «звездности», принятой на рынке, а о соответствии требованиям FIFA и российских властей. К 1 января 2017 года классификация должна была завершиться в городах проведения ЧМ‑2018. Но затем срок продлили до конца 2017‑го.

От присвоенной отелю категории зависит то, по каким ценам он сможет сдавать свои номера в 2018 году не только во время проведения игр в конкретном городе, но также в течение месяца и до и после ЧМ‑2018 – эти нормативы установлены в постановлении Правительства РФ от 10 февраля 2016 года № 89. В Петербурге матчи пройдут с 15 июня по 14 июля. То есть для отелей города прописанные в документе расценки актуальны с 15 мая по 14 августа 2018 года. При этом в постановлении указаны предельные верхние границы цен.

Минкультуры, которое в России курирует сферу туризма, идея классификации отелей так понравилась, что чиновники решили распространить этот механизм на все средства размещения страны. Поначалу в законопроекте, разработанном ведомством, крайним сроком для завершения этого процесса определялось 1 января 2018 года. Сейчас авторы документа внесли правку, продлевающую срок на год. Впрочем, законопроект пока не принят, поэтому не исключено, что дату снова перенесут.

Апарты или классика?

Участники гостиничного рынка Петербурга относятся к классификации неоднозначно. Управляющий партнер Cronwell Management Алексей Мусакин считает, что самим отелям классификация не нужна, они продвигают на рынке свои бренды, а не количество звезд.

Владелец отеля «Гельвеция» Юнис Теймурханлы признает, что участие в ЧМ‑2018 добавляет отелю не столько звезд, сколько маркетинговых очков на рынке. Сам он, по его словам, подписал договор с «Матч Аккоммодейшн» (организация, отвечающая, в частности, за размещение участников, судей и официальных делегаций во время ЧМ) из имиджевых соображений: престижно быть партнером FIFA.

Многие эксперты отмечают, что классификация важна для инвесторов, которые вкладываются в средства размещения. Речь идет как о частных гражданах, покупающих, например, апартаменты для сдачи их внаем, так и об институциональных инвесторах, рассчитывающих маржинальность вложений в различные объекты.

Правда, официальная классификация в этом смысле им мало чем может помочь, так как не учитывает многих показателей, влияющих на доходность. Поэтому для инвестиционных целей требуется разработать специальную методику оценки объектов, считает директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина. Сейчас четкого деления объектов размещения в зависимости от их прибыльности нет, говорит она. Инвесторы обычно оперируют крупными понятиями: гостиница, апарт-отель, квартиры для сдачи в аренду.

Поэтому участники рынка пока обходятся собственными разработками на этот счет, и параметры доходности в их интерпретации отличаются.

Так, NAI Becar выделяет следующие типы объектов размещения, которые интересны инвесторам: гостиница, апарт-отель, сервисные апартаменты, апартаменты для жилья, собственно жилье (см. таблицу).

Наибольшую доходность институциональным инвесторам, по оценке Ольги Шарыгиной, могут принести апартаменты для жилья. Хотя конечному инвестору (тому, кто вкладывается непосредственно в покупку отдельных юнитов в комплексе, чтобы сдавать их в аренду) они приносят совсем небольшой доход – в пределах 8 %. Наоборот, юниты в апарт-отелях – самые высокомаржинальные для конечных инвесторов и способны обеспечить доходность до 17 %. А для институциональных инвесторов такие проекты имеют среднюю доходность. Именно этот продукт стал самым динамично растущим на петербургском рынке в последние годы, отмечает Ольга Шарыгина: спрос на него вырос в 13 раз.

У руководителя отдела коммерческой недвижимости «Строительного треста» Ирины Ражевой расчеты несколько отличаются. По ее оценке, доходность вложений в жилье для конечного инвестора составляет 5–7 %, в апартаменты – 10 %. По мнению эксперта, отличается и тип инвесторов для данных категорий недвижимости: жилье обычно выбирают начинающие, потому что такой вариант вложения денег более понятен. Каждый собственник жилья знает, какие затраты он несет, и может примерно прикинуть свои риски и объем дохода.

А вот с апартаментами – в разных их вариантах – дела обстоят сложнее. В частности, нужно учитывать, что коммунальные платежи в них дороже. Придется также оплачивать сервисные услуги: круглосуточную охрану, уборку, камеры хранения и т. д. Например, плата за коммунальные услуги в Петроградском районе в среднем составляет 55 рублей за кв. м, а в апарт-отелях только дополнительный сервис обходится в 80–100 рублей за кв. м.

Кроме того, оплата ЖКУ в обычных жилых домах частично субсидируется государством, а в коммерческих, к которым по закону относятся апартаменты, – нет. В итоге такие услуги в апарт-отелях обходятся на 30–60 % дороже, чем в квартире, аналогичной по площади.

Тем не менее именно апартаменты в разных вариациях сегодня считаются наиболее доходным вложением денег. А вот классические гостиницы существенно уступают им в этом смысле. Качественный гостиничный фонд Петербурга в 2017 году показал самые высокие за последние пять лет среднерыночные показатели среднего тарифа и доходности на номер: рост составил 15 % и 8,5 % соответственно. На фоне падающей загрузки, которая снизилась на 1,8 %, до 50,5 % в среднем за год, очевидно, что отельеры фокусируются на качестве спроса, наращивая цены и доходность, говорят в компании JLL. При этом туристический поток переориентируется с классических гостиниц на более бюджетные варианты размещения: хостелы, съемные квартиры и т. д.

Получается, что даже в удачный год инвестиции в гостиницы не дают такой отдачи, как апарт-отели.

Более привлекательны для инвесторов хостелы (см. таблицу). По подсчетам Rusland SP, среднегодовая заполняемость хостела под управлением международного оператора – 80 %, то есть на 22 % выше, чем в классических гостиницах. Доходность на номер в хостелах также выше. Поэтому они более перспективны для инвестиций, чем обычные отели, говорят эксперты.

Экономическая эффективность различных проектов гостиничной недвижимости под международным управлением в Петербурге.

Тип отеля	Инвестиции в строительство, цена за 1 номер*	Средняя доходность номера, ADR	Среднегодовая заполняемость	Срок окупаемости инвестиций
Хостел	3,5–4 млн руб.	4,5 тыс. руб.**	78–82 %**	5 лет*
Отель «3 звезды»	4–4,2 млн руб.	3,8–4,2 тыс. руб.	72 %	7–8 лет
Отель «4 звезды»	5,8–6,5 млн руб.	5,5–6 тыс. руб.	68 %	10–12 лет
Отель «5 звезд»	от 12 млн руб.	7–12 тыс. руб.	57 %	от 12 лет до ∞

Экономическаяя эффективность объектов размещения в зависимости от типа.

Показатель	ГОСТИНИЦА	АПАРТ-ОТЕЛЬ	СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ	АПАРТАМЕНТЫ ДЛЯ ЖИЛЬЯ	ЖИЛЬЕ
Определение	Коллективное средство временного размещения, состоящее из номеров, имеющее единое руководство, предоставляющее набор услуг (минимум - заправка постелей, уборка).	Гостиница, созданная по типу квартир, оснащенных кухней со всем необходимым, санузлом, мебелью, стандартным набором бытовой техники.	Комплексы для долгосрочного проживания с гостиничным сервисным обслуживанием и инфраструктурой (кафе, консьерж, служба уборки, прачечная и т.п.)	Комплексы, возводимые в формате апарт-отелей в связи с невозможностью реализации проектов жилищного строительства в определенной локации.	Комплекс помещений, юридически и фактически предназначенный для проживания.
Отличительные особенности	Номера предназначены для сдачи в аренду и не продаются в собственность. Инвесторы - гостиничные операторы, крупные девелоперские компании, инвестиционные фонды.	Строятся девелоперами, юниты реализуются в собственность розничным конечным инвесторам. Наличие инвестиционных программ для покупателей апартаментов.	Реализуются в собственность и могут выкупаться для последующей сдачи в аренду частными инвесторами и компаниями, либо приобретаться конечными пользователями для проживания.	Приобретаются с целью постоянного проживания. Возможна сдача в аренду.	Приобретается с целью постоянного проживания. Возможна сдача в аренду.
Доходность	Институциональный инвестор: 9-10%	Институциональный инвестор: 30-40%. Конечный инвестор: 8-17%	Институциональный инвестор: 20-40%. Конечный инвестор: 8-10%	Институциональный инвестор: 30-50%. Конечный инвестор: 5-8%	Институциональный инвестор: 25-50%. Конечный инвестор: 4-6%
Динамика спроса 2015-2017 годы	Нет данных	Рост в 13 раз	Рост в 2,5 раза	Рост в 4,35 раза	Рост на 20%