Среди системообразующих трендов, которым подчинялся ипотечный рынок в 2017 году, прежде всего следует назвать тотальное снижение процентных ставок, бешеный рост популярности рефинансирования и массовое внедрение интернет-технологий.

Мечта сбывается и не сбывается

На днях министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что с точки зрения объемов ипотечного кредитования минувший год является рекордным. По его словам, точные цифры Росстат назовет еще через месяц. Тем не менее, по предварительным данным, рекорд 2014 года побит.

В 2014 году ипотечных кредитов было выдано на 1,76 трлн рублей, в 2017-м – почти на 2 трлн рублей. В частности, по данным ЦБ, за январь-ноябрь 2017 года было выдано ипотечных кредитов на 1,73 трлн рублей, что на 34,3% больше, чем за тот же период 2016 года. Это также на 13,2% превышает показатель аналогичного периода 2014 года.

«Ипотека — драйвер как строительной отрасли, так и экономики в целом», - заявил Михаил Мень. «Как ни крути, а по итогам года доля ипотечного кредитования в ВВП страны должна составить около 6%», - добавляет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

Часть комментаторов, особенно политики, склонна объяснять такие показатели тем, что, дескать, страна выходит из кризиса. Однако многочисленные исследования подсказывают, что уже несколько лет подряд доходы населения не растут.

Соответственно, основными причинами бурного роста спроса на жилищные кредиты является интенсивное (успеть до вступления в силу ФЗ-218) жилищное строительство и – главное – снижение инфляции. Следствием чего стало эпохальное падение ипотечных ставок.

«Нельзя забывать, что в 2000 году инфляция составляла 20% в год, и только начиная с 2009 года официальный уровень инфляции начал снижаться, в 2014 году он составил 7%, а в 2016 году – 5,4% за год, – напоминает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. – Падение инфляции позволяет снижать ключевую ставку, от которой в том числе зависят и процентные ставки по ипотечным кредитам. В результате у нас сейчас и ипотечная ставка в среднем по России стала исторически низкой».

Этот день нам вспомнится не раз

«В этом году мы практически ушли от обязательно двузначных чисел в ипотечных ставках. Кредиты ниже 10% годовых становятся общедоступными», - подчеркивает управляющий розничным бизнесом ВТБ в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. Тогда как всего год назад ставки составляли 13-14%.

Впрочем, описываемое явление имеет и негативную сторону. Падение процентных ставок привело в сферу жилищного кредитования граждан, которые из-за относительно невысоких заработков не сделали накоплений и прежде о покупке жилья даже не помышляли.

Сегодня подавляющее число заемщиков, поясняет глава Регионального ипотечного центра «Дома» Евгения Хафизова, берет кредиты с минимальным первоначальным взносом. Кредиты с высоким взносом, не смотря на более лояльные условия, мало кого интересуют.

Но, как бы там ни было, просроченная задолженность не растет и в среднем по рынку составляет менее 1,13%. Другое дело, что обычно заемщик, которому после получения ипотека оказывается не по карману, обычно выходит на дефолт где-то к третьему году выплат, а до этого «барахтается» из последних сил.

Поэтому в IV квартале 2017 года в профильных СМИ замелькала тема растущего по американскому образцу на ипотечном рынке «пузыря».

Высокопоставленные должностные лица категорически отрицают вероятность такого развития событий. Тем не менее, в конце года ЦБ принял ряд мер, заставляющий банкиров ужесточить требования к заемщикам.

И никто мне это лето не веpнет

Эксперты ипотечного рынка не устают повторять, что новым оригинальным массовым продуктам взяться неоткуда. Все, что предлагается на Западе, давно у нас скопировано, и прорывы возможны только в нишевых направлениях.

Тем не менее, именно в массовом сегменте ипотеки в 2017 году произошел прорыв. Закономерным следствием снижения ставок стал взрывной рост спроса на рефинансирование кредитов. «Чем ниже становятся ставки по ипотеке, тем больше действующих заемщиков желают получить новый кредит под более низкий процент», - констатирует директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

Если в начале 2017 года на вопрос о рефинансировании банкиры пожимали плечами, то уже летом реакция стала совсем другой.

Правда, ЦБ по инерции учитывает рефинансируемые ранее выданные этим же банком кредиты, как проблемные. И поначалу банки стали рефинансировать только «чужую» ипотеку.

Но к осени ведущие игроки поняли, что такая стратегия не выгодна. «Если мы будем держаться только за букву контрактов, всех наших клиентов, в конце концов, перекредитуют другие участники рынка», - говорит заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Петербурге Максим Никулин.

Таким образом, на сегодня многие игроки нарастили долю рефинансирования в общих объемах выдачи ипотеки до 10-15%, есть и более выдающиеся достижения – до 30% Другие еще только запустили рекламные компании, но масштабных продаж не успели добиться.

Пора прибиться к берегу, да волны не дают

Третьим системообразующим трендом 2017 года на ипотечном рынке следует считать приход в эту сферу IT-технологий.

Безусловным лидером в этом направлении является Сбербанк. «На текущий момент 33% выдаваемых Сбербанком в СЗФО ипотечных кредитов, благодаря сотрудничеству с Росреестром, регистрируется в электронном виде, - говорит глава Северо-Западного банка Сбербанка РФ Виктор Алонсо. – Значительная часть сделок проходит вообще без использования бумажных носителей».

При этом через специализированный сайт «ДомКлик» в банк поступает 14% от общего числа заявок на ипотеку. А заявку стало можно отправить со смартфона.

В перспективе – новые разработки. Например, через пару лет Сбербанк собирается полностью перейти на обслуживание колл-центров голосовыми роботами.

Другие игроки, вынуждены идти след в след за лидером.

Показательно, что на III Российском ипотечном конгрессе в феврале 2017 года руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко говорил следующее: «Сейчас столько новаций в рамках финтех-технологий, что нужно подождать и понять, какие нужны, а какие нет. Пусть наиграются те, у кого некуда деньги девать, и расскажут остальным, сколько затратили. И когда это станет раз в 30 дешевле, к процессу присоединятся другие игроки».

К сегодняшнему дню эксперт кардинально изменил мнение. «Технологическое развитие отрасли продолжится, особенно в части совместной дистанционной работы бизнеса и государства по направлению биометрической идентификации, регистрационных действий, обмена различной информацией, - рассуждает он. – Клиентские сервисы банки будут внедрять быстро и решительно».