По новым правилам долевого строительства, крупные банки должны стать ключевым источником финансирования строительных проектов.

Сейчас объем средств, привлеченных строительными компаниями от дольщиков, превышает 5 трлн руб. В перспективе трех лет на эту сумму могут вырасти активы банков, аккредитованных ЦБ на работу со средствами покупателей жилья, считают эксперты. Однако сами банкиры к возможности столь бурного роста относятся со скепсисом.

Как говорил в интервью РБК председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству, владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец, новые правила сулят банкирам около 5 трлн руб., в настоящий момент находящихся в обороте в рамках договоров долевого участия (ДДУ). «Если сейчас деньги покупателей единовременно уйдут из строительного оборота, то их потребуется заменить проектным финансированием в таком же объеме», — сказал Казинец.

Поправки к ФЗ № 214 вступят в силу 1 июля 2018 года. По новым правилам, застройщики будут существенно ограничены в привлечении средств дольщиков. Если сейчас строительные компании финансируют проекты в основном из средств покупателей будущих квартир, вносящих оплату за жилье еще на ранних стадиях строительства, то в дальнейшем застройщики потеряют возможность привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства от покупателей будут передаваться не девелоперам, а аккумулироваться на эскроу-счетах в специально уполномоченных банках (сейчас их 22) до момента сдачи дома. Для банка счета эскроу участников долевого строительства будут бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков по льготной (относительно рыночных) ставке. По словам банкиров, сейчас обсуждается ставка, размер которой будет ниже ключевой ставки ЦБ — порядка 6%.

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого финансирование строительных проектов будет осуществляться как напрямую из средств дольщиков, так и через счета эскроу. С 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте. Как следует из документа, по новым условиям, дольщики фактически будут иметь гарантию либо получения жилья по зафиксированной в договорах цене, либо возврата вклада.

Однако, несмотря на новые перспективы, открывшиеся для участников банковского рынка, многих из них (в том числе попавшие в список уполномоченных регулятором) смущает необходимость полностью брать на себя риски строительных проектов, рассказывает вице-президент банка «Санкт-Петербург», куратор корпоративного блока Вячеслав Ермолин.

«Сейчас на 70% стройка финансируется из денег, привлеченных в рамках ДДУ. После вступления поправок в силу риски дольщиков перейдут на банки. При этом покупатели будущих квартир в случае фиаско девелопера просто заберут из банка свои средства, хранящиеся во время стройки на его счетах. Банк рискует остаться и с непогашенным кредитом, и без фондирования», — констатирует Ермолин.

Несмотря на новые перспективы, открывшиеся для участников банковского рынка, многих из них смущает необходимость полностью брать на себя риски строительных проектов.

Скепсис банкиров во многом связан с отсутствием у них компетенции, необходимой для того, чтобы брать на себя эти риски, поясняет Александр Конышков. «Практически ни один банк в настоящий момент не имеет достаточного опыта проектного финансирования. Принципиальное отличие проектного финансирования от традиционного кредитования — в необходимости более жесткого контроля расходов заемщика, контроля реализации проекта, в необходимости углубляться в нюансы бизнеса застройщика. Это модифицированная модель работы а-ля Промстройбанки в СССР, которая предполагает, что у банка есть специализированные отделы капстроительства. Большинство банков пока к этому не готовы. Требуется время, чтобы сложилась новая практика взаимодействия с девелоперами», — сказал Конышков в разговоре с РБК Петербург.