Классификация рынка строящегося жилья в Петербурге видоизменяется – трансформация происходит внутри классов, но уже появился новый класс/подкласс в дорогом сегменте, а наиболее дешевое жилье, по прогнозам, постепенно уйдет с рынка.

Несмотря на попытки консультационных компаний четко прописать признаки каждого класса, застройщики придерживаются их довольно приблизительно и позиционируют объекты, скорее, исходя из цены квадратного метра, по которой хотят продавать конкретный объект.

Чаще всего это происходит в дорогом сегменте: объект, который застройщик позиционируется как элитный, по многим признакам следует отнести к бизнес-классу.

По словам Яна Свояволи, директора по маркетингу «Главстрой Санкт-Петербург», дискуссии о формировании единых критериев классов жилых комплексов ведутся постоянно, но пока каждый девелопер применяет свою собственную классификацию.

«Помимо локации к базовым требованиям, позволяющим условно отнести объект к тому или иному классу недвижимости, являются масштаб застройки (проект КОТ или точечная застройка), общее количество квартир, разнообразие планировочных решений, фасады, благоустройство, используемые строительные и отделочные материалы, а также инфраструктурное наполнение комплекса. Инфраструктурное наполнение включает в себя парковочные места, коммерческие и социальные объекты, общественные пространства и т.д.», - перечисляет Свояволя.

Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», однако, указывает: после того, как правительство РФ ввело термин «стандартное жилье», появились характеристики и методологии определения его параметров.

Иными словами, рынку точно известны параметры лишь одного из классов. И новый термин еще не вполне прижился. «Должно пройти немало времени, чтобы рынок отказался от привычного термина. Прежде всего, сами потребители должны убедиться, что качество жизни в создаваемых ЖК «стандартного» класса, соответствует определенным параметрам», - подчеркивает Межевикин.

Доля предложения на первичном рынке Петербурга в зависимости от класса

	Стандарт	Комфорт	Бизнес	Элит	Премиум
2017 год	15%	52%	27%	6%	-
2018 год	15%	55%	25%	3,5%	1,5%

Источник: ГК «Пионер», PwC

 В рамках классов

Вместе с тем границы существующих классов постоянно размываются. Свояволя отмечает: сегодня многие застройщики стараются выйти за рамки классического «эконома» и «комфорта» и предлагают покупателю продукт с различными качественными характеристиками. В том числе внутри одного проекта. «Так, в рамках ЖК «Юнтолово» в Приморском районе запланированы разнообразная архитектура, различные типы недвижимости. Например, в центре будут кварталы класса «комфорт» и «бизнес»», - поясняет он.

По мнению Евгении Клавкиной, директора компании "Мобильный регистратор", изменения почти не коснулись эконом-класса – все тот же набор опций: типовое жилье, расположенное далеко от центра, с минимум внутри дворовой инфраструктуры и небольшими площадями квартир. Зато класс «комфорт» претерпевает заметные изменения. «Это уже не жилье с отделкой. Это современные дома с интересным архитектурным решением, более дорогой и качественной отделкой. В большинстве случаев в таких жилых комплексах предусмотрен закрытый внутренней двор с охранным блоком, детские и спортивные площадки, развитая инфраструктура микрорайона и хорошая транспортная составляющая», - поясняет эксперт.

Между прочим, на рынке достаточное количество проектов, которые позиционируются как «комфорт+» - при более детальном выяснении обнаруживается: это нечто среднее между комфорт- и бизнес-классом.

«В комфорт-классе сегодня большой выбор объектов как в более низком ценовом сегменте, так и в более высоком, когда объект отвечающий параметрам бизнес-класса позиционируется в сегменте комфорт-класса», - отмечает Межевикин.

По его словам, поскольку ГК «Пионер» преимущественно реализует проекты комфорт-класса, для сотрудников заметен рост требования покупателей к продукту. По мнению эксперта, это обусловлено увеличением конкуренции в наиболее востребованном сегменте рынка.

 

За рамками

Иногда размывание границ приводит к появлению нового класса. Например, именно так в конце 1990-х появился сегменте «комфорт» - на стыке бизнес- и эконом-классов.

Эксперты Colliers International провели исследование рынка жилья, в результате которого объявили о появлении в Петербурге нового класса жилья – «премиум». По мнению экспертов, этот сегмент начала активно развиваться в 2016 году. Ему присущи характеристики и бизнес-, и элит-классов.

По данным Colliers International, с 2016 года на рынке Петербурга появилось десять жилых комплексов класса «премиум» общей площадью около 430 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир). Цена в проектах премиум-сегмента стартует от 170 тыс. рублей за кв. м. Этот сегмент будет развиваться в составе исторической застройки в точечных зонах редевелопмента «серого» пояса.

Вместе с тем Людмила Заиченко, заместитель директора департамента исследований Colliers International, убеждена: новых классов на рынке больше не появится. «Новые правила в ФЗ-214 будет способствовать вымыванию «низкого эконома». Те девелоперы, которые их строили, просто уйдут с рынка. Более того, ужесточение норм приведет к укрупнению доли рынка тех компаний, которые уже сейчас входят в топ-10, такая своеобразная монополизация естественно будет способствовать повышению цен на квадратный метр в проектах, а это само собой уже исключает дихотомию в низких сегментах», – говорит она.

 

Более нужные характеристики

По словам Клавкиной, с каждым годом девелоперы придумывают все новые «фишки», чтобы привлечь покупателей – например, зимним садом, услугами клининг-сервиса, фитнесс-клубом внутри жилого комплекса и проч.

Набор опций зависит от стратегии компании, позиционирования объекта на рынке, внутренних стандартов качества, отмечает Свояволя.

Однако, по его мнению, формальная принадлежность жилого комплекса к тому или иному классу недвижимости или его терминология уже не играет определяющей роли для покупателя, особенно в сегменте массового спроса: он руководствуется, в первую очередь, ценой и собственным набором персональных требований к жилью.

«Важным фактором для клиента становится в целом высокое качество продукта - и качество строительства, и надежность застройщика, и месторасположение объекта и комфорт проживания (безопасность и эксплуатация комплекса, развитие инфраструктуры, обеспеченность парковками, наличие детских садов и школ, благоустроенная территория, развитие общественных пространств)», - заключил Свояволя.