ГК «Энерго» перепрофилировала готовое здание гостиницы на Киевской улице в бизнес-центр класса А, вложив более 150 млн рублей. Деловой комплекс будет готов к заселению уже в октябре.

Здание находится на Киевской ул., 5, на второй линии Московского проспекта, в шаговой доступности от станции метро «Фрунзенская». На участке 1,6 га бывших Бадаевских складов ГК «Энерго» сначала планировала и даже построила МФК, состоящий из двух корпусов. В одном из них появился бизнес-центр класса В+ «Энерго» общей площадью 21 000 кв.м (арендопригодная – 17 000). Кстати, последние вакантные площади в нём (три этажа) арендовала проектная организация «Газпром-нефти».

Во втором здании (18 500 кв.м) был запланирован четырёхзвёздочный отель на 218 номеров с пристроенным трёхуровневым паркингом. Девелопер даже успел подписать соглашение о намерениях с крупным международным оператором.

Но после ввода в эксплуатацию гостиницы (осень 2016-го) компания решила подождать с внутренней отделкой. Тогда гендиректор ГК «Энерго» Азат Григорьян говорил, что запускать отель экономически невыгодно из-за резко выраженной сезонности турпотока в Петербурге. «Мы решили взять паузу года на два, параллельно будем искать соинвестора».

Теперь выяснилось, что в конце 2018-го девелопер решил перепрофилировать отель под офисы.

«Решение не открывать отель, а переделать его в офисный центр далось нам непросто. Основная причина – в экономике проекта. На косметический ремонт и оснащение гостиницы потребовалось бы не менее 700 млн рублей, – рассказывает управляющий делового центра «Энерго» Артём Щемелёв. – В нынешних условиях нужно быть абсолютно уверенным в успехе при инвестировании такой суммы. К тому же нам пришлось бы привлекать кредитные средства. Второй немаловажный фактор – неблагоприятная конъюнктура в гостиничной отрасли. Снизился турпоток из западных стран, в первую очередь из Европы, а это самые «денежноёмкие» туристы».

По оценке г-на Щемелёва, в целом количество гостей в Петербурге растёт, однако в последние годы – только за счёт китайских и отечественных туристов. Но и те и другие ориентируются на бюджетные гостиницы и не склонны к дополнительным тратам, в том числе в ресторанах и барах отеля. А по оценкам отельных операторов, эта статья даёт от 30 до 35% от общего дохода гостиниц.

«Изучив рынок, мы пришли к выводу, что срок окупаемости отеля нашего формата составит от 15 лет и более. А с учётом перечисленных рисков, он может растянуться до 20-25 лет, а то и вовсе выйти за обозримые горизонты. При этом через каждые 7-8 лет гостиницам требуется косметический ремонт, замена мебели и оснащения. Не окупив затраты, за 15 лет нужно дважды провести реновацию, а это ещё больше удлиняет сроки возврата инвестиций».

В результате девелопер превратил гостиницу в бизнес-центр класса А «Энерго-2», который будет готов к заезду арендаторов уже в октябре. Общая площадь не изменилась, арендопригодная – порядка 11 000 «квадратов». На первом этаже будет кафе-ресторан от сетевого оператора и диагностическое отделение многопрофильной клиники «Энерго». Выше – офисы. Затраты на перепрофилирование оцениваются в 150–200 млн рублей. Помещения open-space будут только на втором этаже, где ранее планировалась конференц-зона отеля, на остальных уровнях – коридорная система. Однако компания собирается сдавать площади крупными блоками – от пол-этажа (500–600 кв.м) и больше. По словам Артёма Щемелёва, спрос довольно большой, есть претенденты как на несколько этажей, так и целиком на здание. «Интерес проявляют компании из нефтегазовой отрасли, IT-сферы, а также банки и транспортные компании. Но подписанных договоров на данный момент нет, продолжаются переговоры».

Впрочем, имя потенциального арендатора уже угадывается.

По итогам полугодия в Петербурге сдано в эксплуатацию 23 800 кв.м офисов в четырёх БЦ. На стадии строительства и реконструкции – ещё около 120 000 кв.м качественных офисов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году. Из них на рынок аренды может поступить всего около 30%, считает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. «Качественное вакантное предложение, особенно в классе А, продолжит уменьшаться», – добавляет он.

По итогам I полугодия 2019-го ставки аренды практически не изменились. В классе А они даже снизились на 0,4% – до 1951 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы), а в классе В подросли на 1% – до 1190 руб./кв.м.