Замедленная стройка. Девелоперы предлагают подкорректировать механизм эскроу-счетов
02 марта 2020, 09:10
Количество проектов, реализуемых в Петербурге через эскроу-счета, выросло до 20. Процесс, пусть и медленно, но набирает обороты, а девелоперы говорят о недостатках новой схемы, которые постепенно проявляются на практике.
Больше всего строителей в настоящий момент волнует невозможность получать средства с эскроу-счетов до полного завершения проекта, не решён и вопрос с финансированием строительства социальных объектов, которые также ложатся на плечи застройщика.
Пока эти вопросы коснулись немногих застройщиков. По данным «М2 Маркет», к середине первого квартала 2020 года на рынке новостроек Петербурга (рассматриваются проекты внутри КАД) через эскроу-счета реализуется всего 20 проектов — с ноября 2019 года их количество выросло на 5. Из них 13 проектов реализуется полностью через эскроу, а в 7 комплексах есть корпуса, где продажа ведется по старым правилам или по переуступке.
В целом по рынку это немного — так, 94% комплексов комфорт-класса продается по старым правилам и только 6% — через эскроу-счета, в «экономе» соотношение составляет 81 к 19, самая высокая доля — в элитном сегменте, где через эскроу-счета реализуется 25% проектов.
Цена вопроса
— Прошлый год стал переломным, — комментирует Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», — строительная отрасль претерпевает изменения, в результате которых мы должны получить более прозрачный и безопасный рынок, в первую очередь, для клиента.
—Думаю, что для большинства игроков схема вполне понятна, — говорит Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, — другой вопрос — готовы ли банки финансировать всех участников рынка, предоставляя проектное финансирование, и насколько привлекательными будут условия.
В начале прошлого года девелоперское сообщество смущал список из 18 критериев определения кредитоспособности застройщика, заявленный Центробанком РФ. Но на практике банки проявили некоторую лояльность и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора, отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Главным последствием ввода эскроу-счетов ожидаемо будет повышение цен. Так, по данным «М2 Маркет», средняя наценка за квартиру в корпусах, реализуемых с помощью эскроу-счетов, составляет в среднем 10 тысяч рублей за квадратный метр — по сравнению с теми корпусами, которые продаются по старым правилам.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит о том, что следует снизить ставки проектного финансирования для застройщика в случае, когда банк, кредитующий строительство, выдаёт покупателям квартир ипотеку в объекте, возводимом этой компанией. Иначе получается, что покупатель вынужден и платить проценты по своему кредиту, и покрывать расходы строителей на обслуживание проектного финансирования.
Шаг за шагом
При этом строительное сообщество все же говорит о необходимости внесения ряда изменений в законодательство. В частности, по словам Алексея Белоусова, нужны поправки, которые позволят застройщикам осуществлять поэтапное открытие эскроу-счетов.
Как объясняет исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский, сейчас застройщик имеет возможность получить денежные средства, аккумулированные на эскроу-счетах физических лиц после оформления первого свидетельства на право собственности. Это означает, что сначала надо все построить, получить заключение о соответствии и акт ввода в эксплуатацию, начать передачу квартир, оформить первое свидетельство на право собственности. Только после этого можно получить деньги и погасить кредит. С начала реализации и до того, как все эти этапы будут пройдены, может пройти в среднем 3–4 года, в зависимости от масштаба проекта. Все это время девелопер будет платить проценты за кредит банка. «Это снижает рентабельность проекта, потому что застройщик не может значительно увеличивать стоимость квадратного метра для покупателя, особенно в массовом сегменте, — говорит Роман Кучевский, — направление средств с эскроу-счетов на реализацию проектов на этапе строительства позволило бы застройщикам снизить долговую нагрузку и более эффективно инвестировать в новые проекты».
Поэтому сейчас большинство девелоперов выступает за поэтапное раскрытие эскроу-счетов, которое будет производиться по завершении отдельных значимых стадий строительства дома на основании актов приемки-передачи работ, например по завершении возведения каркаса здания, подключении сетей коммуникаций и прочее.
«Было бы целесообразно, чтобы застройщики могли получать часть средств до регистрации в собственность первой квартиры в доме, — соглашается Теему Хелпполайнен, — понятно, что это требует принятия решения на федеральном уровне, однако, насколько я могу судить, принять подобную инициативу готовы все стейкхолдеры». По словам Яна Фельдмана, девелоперы надеются, что в ближайшие 1,5–2 года, после того как весь рынок перейдет на новую схему работы, счета все же разрешат раскрывать поэтапно.
То, что застройщики получают деньги только после сдачи дома и оформления собственности хотя бы одним покупателем, увеличивает срок запуска новых проектов. «Если раньше мы могли приобрести земельный участок из оборотных средств и параллельно достраивать дома, сейчас это невозможно», — комментирует генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. Кроме того, период запуска нового проекта от покупки земли до выхода на проектное финансирование составляет от года до трех лет: это подготовка градостроительной документации, проектирование, получение разрешения на строительство. Для непрерывного же развития компании нужно, чтобы на тот момент, когда заканчивается один проект, все подготовительные этапы по новому уже были выполнены, поясняет Сергей Ярошенко. Поэтому в нынешних реалиях это может привести к небольшому спаду объемов строящегося жилья. Сейчас решение этой проблемы прорабатывается — в частности, банки рассматривают бридж-кредитование — финансирование покупки земельных участков.
Вообще, замедление процессов пока основной минус, который видят застройщики. «В принятом механизме работы остро ощущается медленная скорость принятия банком решений, возникновение трудностей при обработке большого количества проектов, — комментирует финансовый директор ООО «СК Дальпитерстрой» Константин Лазаренко, — банк — это сложная многоступенчатая структура, и чем она крупнее, тем сложнее». Но застройщики надеются, что по прошествии небольшого количества времени все сложности, которые возникают сейчас в работе по новым правилам, будут преодолены.
Также остается нерешенным вопрос с кредитованием строительства социальных объектов. «Их наличие в девелоперском проекте ухудшает финансовую модель и понижает шансы на одобрение кредита на строительство, — поясняет Ян Фельдман, — рынок нуждается в разработке схемы финансирования социальной инфраструктуры».
На решение этого вопроса направлено, в частности, соглашение, которое подписано между Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию и банком «Санкт-Петербург» в январе 2020 года. По словам председателя КЭПиСп Валерия Москаленко, до 2024 года в городе нужно построить более 300 социальных объектов — детских садов, школ и поликлиник, чтобы соответствовать темпам строительства нового жилья. Планируется, что после экспертизы проекты социальных объектов, которые можно реализовать с помощью проектного финансирования, будут направляться в банк «Санкт-Петербург». Это касается, в первую очередь, садов и школ, не входящих в городскую Адресную инвестиционную программу.
Пока эти вопросы коснулись немногих застройщиков. По данным «М2 Маркет», к середине первого квартала 2020 года на рынке новостроек Петербурга (рассматриваются проекты внутри КАД) через эскроу-счета реализуется всего 20 проектов — с ноября 2019 года их количество выросло на 5. Из них 13 проектов реализуется полностью через эскроу, а в 7 комплексах есть корпуса, где продажа ведется по старым правилам или по переуступке.
В целом по рынку это немного — так, 94% комплексов комфорт-класса продается по старым правилам и только 6% — через эскроу-счета, в «экономе» соотношение составляет 81 к 19, самая высокая доля — в элитном сегменте, где через эскроу-счета реализуется 25% проектов.
Цена вопроса
— Прошлый год стал переломным, — комментирует Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», — строительная отрасль претерпевает изменения, в результате которых мы должны получить более прозрачный и безопасный рынок, в первую очередь, для клиента.
—Думаю, что для большинства игроков схема вполне понятна, — говорит Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, — другой вопрос — готовы ли банки финансировать всех участников рынка, предоставляя проектное финансирование, и насколько привлекательными будут условия.
В начале прошлого года девелоперское сообщество смущал список из 18 критериев определения кредитоспособности застройщика, заявленный Центробанком РФ. Но на практике банки проявили некоторую лояльность и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора, отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Главным последствием ввода эскроу-счетов ожидаемо будет повышение цен. Так, по данным «М2 Маркет», средняя наценка за квартиру в корпусах, реализуемых с помощью эскроу-счетов, составляет в среднем 10 тысяч рублей за квадратный метр — по сравнению с теми корпусами, которые продаются по старым правилам.
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит о том, что следует снизить ставки проектного финансирования для застройщика в случае, когда банк, кредитующий строительство, выдаёт покупателям квартир ипотеку в объекте, возводимом этой компанией. Иначе получается, что покупатель вынужден и платить проценты по своему кредиту, и покрывать расходы строителей на обслуживание проектного финансирования.
Шаг за шагом
При этом строительное сообщество все же говорит о необходимости внесения ряда изменений в законодательство. В частности, по словам Алексея Белоусова, нужны поправки, которые позволят застройщикам осуществлять поэтапное открытие эскроу-счетов.
Как объясняет исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский, сейчас застройщик имеет возможность получить денежные средства, аккумулированные на эскроу-счетах физических лиц после оформления первого свидетельства на право собственности. Это означает, что сначала надо все построить, получить заключение о соответствии и акт ввода в эксплуатацию, начать передачу квартир, оформить первое свидетельство на право собственности. Только после этого можно получить деньги и погасить кредит. С начала реализации и до того, как все эти этапы будут пройдены, может пройти в среднем 3–4 года, в зависимости от масштаба проекта. Все это время девелопер будет платить проценты за кредит банка. «Это снижает рентабельность проекта, потому что застройщик не может значительно увеличивать стоимость квадратного метра для покупателя, особенно в массовом сегменте, — говорит Роман Кучевский, — направление средств с эскроу-счетов на реализацию проектов на этапе строительства позволило бы застройщикам снизить долговую нагрузку и более эффективно инвестировать в новые проекты».
Поэтому сейчас большинство девелоперов выступает за поэтапное раскрытие эскроу-счетов, которое будет производиться по завершении отдельных значимых стадий строительства дома на основании актов приемки-передачи работ, например по завершении возведения каркаса здания, подключении сетей коммуникаций и прочее.
«Было бы целесообразно, чтобы застройщики могли получать часть средств до регистрации в собственность первой квартиры в доме, — соглашается Теему Хелпполайнен, — понятно, что это требует принятия решения на федеральном уровне, однако, насколько я могу судить, принять подобную инициативу готовы все стейкхолдеры». По словам Яна Фельдмана, девелоперы надеются, что в ближайшие 1,5–2 года, после того как весь рынок перейдет на новую схему работы, счета все же разрешат раскрывать поэтапно.
То, что застройщики получают деньги только после сдачи дома и оформления собственности хотя бы одним покупателем, увеличивает срок запуска новых проектов. «Если раньше мы могли приобрести земельный участок из оборотных средств и параллельно достраивать дома, сейчас это невозможно», — комментирует генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. Кроме того, период запуска нового проекта от покупки земли до выхода на проектное финансирование составляет от года до трех лет: это подготовка градостроительной документации, проектирование, получение разрешения на строительство. Для непрерывного же развития компании нужно, чтобы на тот момент, когда заканчивается один проект, все подготовительные этапы по новому уже были выполнены, поясняет Сергей Ярошенко. Поэтому в нынешних реалиях это может привести к небольшому спаду объемов строящегося жилья. Сейчас решение этой проблемы прорабатывается — в частности, банки рассматривают бридж-кредитование — финансирование покупки земельных участков.
Вообще, замедление процессов пока основной минус, который видят застройщики. «В принятом механизме работы остро ощущается медленная скорость принятия банком решений, возникновение трудностей при обработке большого количества проектов, — комментирует финансовый директор ООО «СК Дальпитерстрой» Константин Лазаренко, — банк — это сложная многоступенчатая структура, и чем она крупнее, тем сложнее». Но застройщики надеются, что по прошествии небольшого количества времени все сложности, которые возникают сейчас в работе по новым правилам, будут преодолены.
Также остается нерешенным вопрос с кредитованием строительства социальных объектов. «Их наличие в девелоперском проекте ухудшает финансовую модель и понижает шансы на одобрение кредита на строительство, — поясняет Ян Фельдман, — рынок нуждается в разработке схемы финансирования социальной инфраструктуры».
На решение этого вопроса направлено, в частности, соглашение, которое подписано между Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию и банком «Санкт-Петербург» в январе 2020 года. По словам председателя КЭПиСп Валерия Москаленко, до 2024 года в городе нужно построить более 300 социальных объектов — детских садов, школ и поликлиник, чтобы соответствовать темпам строительства нового жилья. Планируется, что после экспертизы проекты социальных объектов, которые можно реализовать с помощью проектного финансирования, будут направляться в банк «Санкт-Петербург». Это касается, в первую очередь, садов и школ, не входящих в городскую Адресную инвестиционную программу.
Фонтанка.ру
Поделиться:
