Полномочия по распоряжению недвижимостью в инвестиционных целях в Петербурге могут перейти от КИО к комитету по инвестициям. Организацию торгов хотят доверить частному оператору.

После смены руководства инвестиционного блока и вслед за назначением нового главы имущественного блока, в Смольном задумались об усовершенствовании порядка работы с инвесторами. Как стало известно «Фонтанке», губернатор Александр Беглов поручил вице-губернатору Максиму Соколову и главе юридического комитета Екатерине Аксеновой разработать проект постановления о перераспределении полномочий между комитетом имущественных отношений (КИО) и комитетом по инвестициям (КИ).

Речь идет о том, чтобы отдать все вопросы, связанные с предоставлением городской недвижимости инвесторам, включая проекты комплексного освоения территорий и государственно-частному партнерству, в одни руки — а именно, комитета по инвестициям. Подробное обоснование реформы легло на стол Александра Беглова еще в конце февраля — спустя два месяца после возвращения в Смольный Максима Соколова, который занял пост вице-губернатора по транспорту и инвестициям. Но ход идее дали лишь в конце мая — через месяц после ухода с поста главы КИО Валерия Калугина.

Автором представленной губернатору концепции, по данным «Фонтанки», выступил комитет по инвестициям. Но идея, по словам собеседников в городском правительстве, может принадлежать бизнесу, который рассчитывает стать бенефициаром реформы. В комитете по инвестициям на момент публикации не ответили на запрос. Не стал раскрывать интригу и вице-губернатор Максим Соколов, который получил задание проработать идею.

По мнению авторов концепции, нынешняя система, когда полномочия распределены между коминвестом и КИО, оказалась не слишком эффективной. Так, сейчас комитет по инвестициям рассматривает заявки инвесторов и готовит нормативно-правовые акты о выставлении объекта на торги, а подведомственное ему «Управление инвестициями» помогает с документацией. После этого проект постановления уходит в КИО.

Имущественное ведомство, в свою очередь, держит в руках контроль над всеми процессами, связанными с недвижимостью: организует продажу приватизируемого имущества, проводит торги по предоставлению имущества на инвестиционных условиях.

В итоге, по мнению инициаторов реформы город не проявляет достаточной инициативы, не ориентируется на бизнес и его интересы. Поскольку нет единого ответственного, то нет и нацеленности на результат. Так, в 2018 году не состоялись 66 объявленных торгов, а город недополучил 182 млн рублей, говорится в презентации.

Сведений о несостоявшихся торгах за последние годы не приводится. Зато отмечается, что доходы от сдачи и продажи госимущества в 2019 году по сравнению с 2018-м упали почти в два раза — с 21,4 до 13,5 млрд рублей. В 2020 году из-за пандемии коронавируса они могут составить 11,2 млрд рублей вместо запланированных 17,1 млрд рублей.

Авторы концепции ссылаются на данные КИО на 30 декабря 2019 года. Но само имущественное ведомство приводит другие цифры: поступления от аренды и продажи госимущества в 2019 году составили 15 млрд рублей. Общий же доход города от имущества, находящегося в его собственности города, составил 20,5 млрд рублей. Планы по приватизации, действительно, не были выполнены в полном объеме, признавали в КИО: из-за предписания ФАС торги фактически начались только во втором полугодии. Зато арендная плата по инвестиционным проектам составила 3,3 млрд рублей, что на 2% больше, чем в 2018 году.

Эффективность «подведов» КИО также вызывает сомнения у авторов реформы. Так, ГБУ «АРИК», в задачи которого входит сохранение и вовлечение в оборот объектов культурного наследия, еще в 2018 году получило в ведение пять зданий, но так и не провело по ним торги. Не смогло оно и вовлечь в оборот три объекта, вверенных ему в оперативное управление. На содержание ГБУ бюджет потратил за три года 324 млн рублей.

Сам КИО в своем отчете указывал, что АРИК в 2019 году изучал возможные способы использования четырех зданий, а также выполнял задания КИО по обследованию и содержанию недвижимости. Летом 2019 Валерий Калугин, на тот момент глава КИО, рассказывал «Фонтанке», что хочет доверить АРИК цифровое моделирование городских территорий, имеющих потенциал для развития.

Но такие достижения не согласуются с задачей увеличить доходную часть бюджета Петербурга до 1 трлн рублей к 2024 году, а также довести долю инвестиций в основной капитал в ВРП и выполнить другие задачи стратегии развития города, уверены противники двоевластия в деле работы с инвесторами.

В рамках реформы предлагается оставить за КИО только приватизации городского имущества, а предоставление недвижимости на инвестиционных условиях (включая ГЧП, концессии, проекты комплексного освоения территорий) — отдать комитету по инвестициям. При этом за целевое предоставление будет отвечать ГБУ «Управление инвестиций», а за торги в рамках концессионных соглашений — уполномоченный оператор, которого выберет через конкурс комитет по инвестициям.

Предполагается, что такая специализированная организация, помимо непосредственно организации торгов, будет анализировать имущественно-правовой статус объектов, готовить техзадание на проектирование и разрабатывать концепции проектов с маркетинговым обоснованием и финансовой моделью. В итоге число инвесторов должно вырасти, а доходы Петербурга - увеличиться. По расчету сторонников реформы, за счет привлечения профессиональной организации доходы от торгов могут вырасти в полтора раза.

Максиму Соколову предстоит к июню подготовить проект о передаче полномочий от КИО коминвесту, а к середине августа провести конкурс по выбору организатора торгов по предоставлению недвижимости на инвестиционных условиях. Глава КИО Леонид Кулаков и курирующий ведомство вице-губернатор Евгений Елин, по информации «Фонтанки», не получали поручений присоединиться к разработке.

«К нам никаких проектов или готовых документов на этот счет не поступало», - подтвердили в комитете имущественных отношений. Сейчас торги недвижимостью на инвестиционных условиях идут в штатном режиме - по мере издания коминвестом соответствующих постановлений. С начала года комитет реализовал на торгах восемь объектов с начальной годовой арендой 34,3 млн рублей. «Аукционы объявляются в течение рабочей недели с момента поступления в ГКУ «Имущество Петербурга» пакета документов, что при установленном сроке в 30 дней весьма оперативно, по мнению комитета», - сказали в КИО.

Согласно Земельному кодексу РФ, организатором торгов по продаже или аренде городского имущества может выступить как уполномоченный орган, так и специализированная организация, действующая на основании договора с таким органом. Сам КИО прибегал к такой схеме, доверив торги по продаже имущества Петербурга в рамках приватизации Российскому аукционному дому (РАД). Подчеркивалось, что оказание услуг будет безвозмездным. Для продажи крупных знаковых объектов, реализация которых потребует дополнительных усилий по рекламе и продвижению на рынок, КИО намеревался привлекать других агентов.

Электронные торги по земельным участкам сейчас законом не предусмотрены, поэтому будущему партнеру города придется продавать и разыгрывать право аренды с молотка. При этом платить комиссию организатору торгов закон тоже не позволяет. Но этот нюанс разработчики концепции учли: вознаграждение такая компания будет получать от победителя торгов.

Инвесторы неоднозначно оценили задумку Смольного. «Все новое — это хорошо забытое старое», - рассуждает директор ГК «Арсенал Недвижимость» Александр Смирнов. Комитет по инвестициям и стратегическим проектам, который нынешний вице-губернатор Максим Соколов возглавлял в правительстве Валентины Матвиенко, как раз занимался целевым предоставлением и сопровождением проектов. «До этого была тенденция к укрупнению процессов. Пример тому - слияние КУГИ и КЗР в КИО, а теперь идет децентрализация», - говорит топ-менеджер. По его словам, пока сложно оценить, пойдет ли реформа во благо инвесторам. «Комитет по инвестициям более подвижный и более открытый, ориентированный на инвестора. Но и КИО за время руководства Валерия Калугина стал намного лучше работать», - рассуждает Александр Смирнов. По его мнению, главным претендентом на обслуживание торгов является Российский аукционный дом, который имел опыт работы с КИО. «РАД получил опыт на федеральном уровне и сейчас активно борется за открытость рынка, чтобы любой участник, который обладает площадкой и необходимым штатом людей, мог оказать городу услугу в реализации непрофильного имущества», - считает он.

«Мы прошли разные варианты [взаимодействия c инвесторами] – и КЭРППИТ занимался, и агентство прямых инвестиций (СПАПИ, присоединена к СПб ГБУ «Управление инвестиций». - Прим. ред.), – рассказывает генеральный директор фармацевтической компании «Герофарм» Петр Родионов. – Но я никогда не отслеживал, кто конкретно нас курирует. Если город заинтересован в инвестициях, в конкретном проекте, то и вице-губернаторы подключались, и не было никаких проблем». Но топ-менеджер не исключает, что в других сферах, где требуется больше согласований и выше конкуренция, у инвесторов диалог с городом может складываться более напряженно. По словам Петра Родионова, независимая оценка инвестпроектам не повредит. «У инвесторов всегда есть свое понимание, но другое дело, что город может быть заинтересован в том, чтобы сделать стороннюю оценку. Такой опыт есть в Москве, где аудиторов «большой четверки» достаточно часто привлекают для оценки тех или иных предложений. Возможно, что какие-то рисковые модели будут на этом этапе отклонены», - комментирует он.