На стадии «забора». Покупатели ждут вывода на рынок новых квартир, чтобы купить их на старте
29 июня 2020, 14:05
В прошлом году 27,8 % квартир в Петербурге было продано на нулевом цикле строительства. Чаще всего на старте приобретают «однушки» и студии в масс-маркете, а покупатели элитного жилья предпочитают готовый продукт.
Прогнозируя итоги непростого 2020-го, аналитики предполагают, что во второй половине года на рынок выйдет гораздо больше новых объектов, чем в бедном на премьеры первом полугодии. Поэтому у покупателей снова станет больше выбор жилья на начальном этапе строительства, и доля сделок «на котловане» в 2020 году останется примерно на том же уровне, что и обычно.
В последние годы показатель покупок на начальной стадии строительства остается практически неизменным, например, в 2018 году таких сделок было 28,8 %.
— Что касается первого квартала 2020 года, покупок на начальной стадии стало меньше по понятной причине — намного уменьшилось число объектов на нулевом цикле, поэтому выбор жилья в подобных домах был небольшим, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup). — В этот период 21 % покупателей приобрели квартиры на начальном этапе строительства против 27,8 % в 2019 году.
По этой же причине выросло число сделок на этапе до 50%-ой готовности объекта — с 14 % до 17,5 % — таких объектов стало на рынке больше. Доля покупок в уже введенных в эксплуатацию домах осталась практически неизменной — с 11,9 % в 2018 году она выросла до 12,4 % в первом квартале 2020 года.
Напомним, что в январе — марте текущего года на рынок строящейся недвижимости Петербурга и пригородов вышло в два раза меньше квадратных метров, чем за тот же период в прошлом году. В подавляющем большинстве случаев застройщик открывает продажи еще на так называемой стадии «забора». В это время, как правило, действуют самые низкие стартовые цены. Далее, по мере повышения готовности, стоимость жилья растет. Разница между стартовыми ценами и стоимостью на этапе сдачи при старой схеме долевого строительства в среднем составляла 25–30 %, хотя в ряде проектов могла достичь и 40 %.
По мнению Сергея Мохнаря, директора департамента развития ГК «ПСК», доля покупок на различных стадиях строительства зависит от класса недвижимости. На начальном этапе, как правило, интерес ко всем проектам максимальный. В комфортклассе и в апартаментах наблюдается достаточно ровный спрос в течение всего цикла. За 3–6 месяцев до завершения стройки количество сделок вновь растет, поскольку покупатели понимают, что это последнее предложение. И думают, что, если район и проект нравится, то сейчас самое время для покупки.В бизнес-классе есть три точки максимального спроса: на начальной стадии, затем после снятия лесов с готового здания, когда дом уже можно оценить целиком, и на пороге ввода дома в эксплуатацию, либо сразу после него.
Большой интерес к небольшим квартирам
По словам Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», многое зависит от того, о каком типе квартиры идет речь. На старте продаж наибольшим спросом, как правило, пользуются студии и «однушки». Многокомнатные квартиры наиболее активно обычно продаются на финальных этапах или даже после ввода. Во многом это обусловлено тем, что некоторые семейные покупатели хотят переехать в уже готовую квартиру, в том числе продав предыдущее жилье.При этом если есть возможность совершить покупку на раннем этапе, то это наиболее выгодное решение для семейного бюджета, и сэкономленные средства можно будет потратить на обустройство жилья, отмечает Дмитрий Ефремов.
— Готовые квартиры всегда пользуются высоким спросом — их можно посмотреть вживую, можно заселиться сразу после покупки, — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Но главным вопросом остается цена, которая с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию может прибавить до 30–40 %. Поэтому чаще всего итоговое решение покупатель принимает в пользу жилья именно в строящихся объектах.
Выбор уменьшается
Еще один важный момент для покупателя — выбор различных вариантов планировочных решений. А также возможность подобрать подходящий и комфортный для жизни конкретного человека этаж и расположение самой квартиры на этаже.
— При покупке жилья на начальной стадии клиент располагает большим выбором, так как застройщик в этот момент может предложить самый широкий ассортимент квартир и различные планировочные решения, — отмечает Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР». Согласна с этим мнением и Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). Она уверена, что на начальной стадии строительства покупатель имеет практически неограниченный выбор по этажам, сторонам света, планировочным решениям и другим параметрам. Эти факторы влияют как на то, насколько будущему новоселу будет комфортно проживать в квартире, так и на то, насколько выгодной окажется инвестиция, говорит Дмитрий Ефремов.
И наоборот, чем ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию, тем меньший ассортимент квартир остаётся в продаже.
— Например, вы выбрали себе симпатичную квартиру с кухней-гостиной и двумя спальнями на разные стороны, а такая планировка осталась только на первом и последнем этажах. Или к моменту ввода в эксплуатацию в доме вообще не осталось двухкомнатных квартир, — описывает ситуацию Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС.
— Если клиент придирчив к планировке, хочет видовую квартиру или нетиповое решение, он бронирует жилье на старте продаж. Наша практика показывает, что квартиры с наиболее удачным видом на воду или парк, с террасами на последних этажах практически полностью выкупают в первые полгода, — отмечает Анжелика Альшаева.
Но, по словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», некоторых покупателей от приобретения квартиры на начальной стадии строительства останавливает эмоциональная составляющая. Покупка недвижимости для 90 % — важное событие в жизни. Этап котлована у потенциальных приобретателей жилья вызывает больше всего сомнений и переживаний: люди не видят готового продукта — есть только проект. На этой стадии многим сложно принять решение, так как есть опасения, что стройка не продвинется дальше. Когда же человек видит, как растут этажи и вырисовывается уже какая-то картина, совершать покупку ему проще.
Наталья Кукушкина добавляет, что важной «отсечкой» становится момент выхода стройки из котлована. В этот период изменения на стройплощадке становятся заметны, и люди начинают активно приобретать квартиры.
— Снижение объёма продаж впоследствии часто связано не столько с ростом строительной готовности, сколько с уменьшением товарного запаса на объекте. Если строительство ведётся в несколько очередей, то для поддержания стабильного спроса разумно выводить новую очередь, когда в предыдущей остаётся примерно 40 % непроданных квартир, — уточняет эксперт.
Внимание к застройщику
Большинству покупателей выгодные цены и больший выбор планировочных решений на начальных этапах строительства не позволяют эмоциям взять верх над здравым смыслом. Ну само собой, при этом надо тщательно проверить застройщика: какая у него репутация, как он вел себя во время прошлых кризисов. Как говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при невнимательном выборе застройщика покупатель может приобрести жилье у компании, которой не хватит сил в текущих обстоятельствах достроить объект в срок. Например, очень сложно адаптироваться к новым реалиям застройщикам, которые только недавно вышли на рынок с 1–2 проектами, пусть даже в хорошей локации и по привлекательным ценам. Дольщики, вложившие средства в строительство таких объектов, могут столкнуться с проблемой долгостроя. Гораздо увереннее можно себя чувствовать, приобретая квартиру у надежного застройщика с именем и стажем на рынке, имеющего в своем портфеле достаточное количество реализованных проектов и выполняющей свои обязательства в срок, пережившего несколько кризисов и доказавшего свою эффективность.
Со временем все больше и больше будет на рынке проектов, где квартиры продаются с помощью эскроу-счетов. Девелоперы уверены, что это для покупателя является более надежным вложением, в том числе и при покупке на начальной стадии строительства.
— Для некоторых клиентов немаловажным фактором при выборе квартиры является также механизм ее приобретения, — отмечает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон». — Многие из них делают выбор именно в пользу эскроу-счетов, так как это служит для них дополнительной гарантией. Введенный в прошлом году новый механизм продажи недвижимости позволит защитить средства будущих владельцев квартир, ведь деньги покупатель должен перевести не строительной компании, а открыть эскроу-счет в банке.
Инвестиции не отменяются
Многие участники рынка уверены, что в объектах, где продажи ведутся с помощью эскроу-счетов, разница между ценами на начальной стадией строительства и в период сдачи дома будет меньше, чем при реализации по старой схеме. Но расходятся в цифрах. Так, Сергей Мохнарь предполагает, что в новой реальности разница не будет превышать 7–10 %. Нина Креславская прогнозирует, что в жилых комплексах, где продажи квартир идут только с использованием эскроу-счетов, разница в стоимости лотов на начальном и конечном этапах может сократиться до 15 %. А в «КВС» закладывают рост не менее 20 % даже в проекты по эскроу.
Ольга Трошева резюмирует: инвесторам по-прежнему интересен рынок строящегося жилья. После недолгой паузы в апреле покупатели вновь вернулись, в том числе и те, кто приобретает с инвестиционной целью. Можно прогнозировать, что, как обычно, наибольший интерес вызовут совершенно новые проекты, в особенности, если они будут выходить на рынок в удачных локациях, где сложился отложенный спрос. Что касается доходности таких инвестиций, она действительно в последнее время снижается, но квартиры в интересных проектах по-прежнему будут расти в цене. Конечно, ждать, как ранее, дохода в 50 % от начала до окончания строительства не стоит. Однако цифра в 20–25 % вполне реальна, главное — грамотно выбрать правильный жилой комплекс и надежного застройщика.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
В последние годы показатель покупок на начальной стадии строительства остается практически неизменным, например, в 2018 году таких сделок было 28,8 %.
— Что касается первого квартала 2020 года, покупок на начальной стадии стало меньше по понятной причине — намного уменьшилось число объектов на нулевом цикле, поэтому выбор жилья в подобных домах был небольшим, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup). — В этот период 21 % покупателей приобрели квартиры на начальном этапе строительства против 27,8 % в 2019 году.
По этой же причине выросло число сделок на этапе до 50%-ой готовности объекта — с 14 % до 17,5 % — таких объектов стало на рынке больше. Доля покупок в уже введенных в эксплуатацию домах осталась практически неизменной — с 11,9 % в 2018 году она выросла до 12,4 % в первом квартале 2020 года.
Напомним, что в январе — марте текущего года на рынок строящейся недвижимости Петербурга и пригородов вышло в два раза меньше квадратных метров, чем за тот же период в прошлом году. В подавляющем большинстве случаев застройщик открывает продажи еще на так называемой стадии «забора». В это время, как правило, действуют самые низкие стартовые цены. Далее, по мере повышения готовности, стоимость жилья растет. Разница между стартовыми ценами и стоимостью на этапе сдачи при старой схеме долевого строительства в среднем составляла 25–30 %, хотя в ряде проектов могла достичь и 40 %.
По мнению Сергея Мохнаря, директора департамента развития ГК «ПСК», доля покупок на различных стадиях строительства зависит от класса недвижимости. На начальном этапе, как правило, интерес ко всем проектам максимальный. В комфортклассе и в апартаментах наблюдается достаточно ровный спрос в течение всего цикла. За 3–6 месяцев до завершения стройки количество сделок вновь растет, поскольку покупатели понимают, что это последнее предложение. И думают, что, если район и проект нравится, то сейчас самое время для покупки.В бизнес-классе есть три точки максимального спроса: на начальной стадии, затем после снятия лесов с готового здания, когда дом уже можно оценить целиком, и на пороге ввода дома в эксплуатацию, либо сразу после него.
Большой интерес к небольшим квартирам
По словам Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», многое зависит от того, о каком типе квартиры идет речь. На старте продаж наибольшим спросом, как правило, пользуются студии и «однушки». Многокомнатные квартиры наиболее активно обычно продаются на финальных этапах или даже после ввода. Во многом это обусловлено тем, что некоторые семейные покупатели хотят переехать в уже готовую квартиру, в том числе продав предыдущее жилье.При этом если есть возможность совершить покупку на раннем этапе, то это наиболее выгодное решение для семейного бюджета, и сэкономленные средства можно будет потратить на обустройство жилья, отмечает Дмитрий Ефремов.
— Готовые квартиры всегда пользуются высоким спросом — их можно посмотреть вживую, можно заселиться сразу после покупки, — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Но главным вопросом остается цена, которая с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию может прибавить до 30–40 %. Поэтому чаще всего итоговое решение покупатель принимает в пользу жилья именно в строящихся объектах.
Выбор уменьшается
Еще один важный момент для покупателя — выбор различных вариантов планировочных решений. А также возможность подобрать подходящий и комфортный для жизни конкретного человека этаж и расположение самой квартиры на этаже.
— При покупке жилья на начальной стадии клиент располагает большим выбором, так как застройщик в этот момент может предложить самый широкий ассортимент квартир и различные планировочные решения, — отмечает Ольга Аветисова, заместитель коммерческого директора «Группы ЛСР». Согласна с этим мнением и Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). Она уверена, что на начальной стадии строительства покупатель имеет практически неограниченный выбор по этажам, сторонам света, планировочным решениям и другим параметрам. Эти факторы влияют как на то, насколько будущему новоселу будет комфортно проживать в квартире, так и на то, насколько выгодной окажется инвестиция, говорит Дмитрий Ефремов.
И наоборот, чем ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию, тем меньший ассортимент квартир остаётся в продаже.
— Например, вы выбрали себе симпатичную квартиру с кухней-гостиной и двумя спальнями на разные стороны, а такая планировка осталась только на первом и последнем этажах. Или к моменту ввода в эксплуатацию в доме вообще не осталось двухкомнатных квартир, — описывает ситуацию Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС.
— Если клиент придирчив к планировке, хочет видовую квартиру или нетиповое решение, он бронирует жилье на старте продаж. Наша практика показывает, что квартиры с наиболее удачным видом на воду или парк, с террасами на последних этажах практически полностью выкупают в первые полгода, — отмечает Анжелика Альшаева.
Но, по словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», некоторых покупателей от приобретения квартиры на начальной стадии строительства останавливает эмоциональная составляющая. Покупка недвижимости для 90 % — важное событие в жизни. Этап котлована у потенциальных приобретателей жилья вызывает больше всего сомнений и переживаний: люди не видят готового продукта — есть только проект. На этой стадии многим сложно принять решение, так как есть опасения, что стройка не продвинется дальше. Когда же человек видит, как растут этажи и вырисовывается уже какая-то картина, совершать покупку ему проще.
Наталья Кукушкина добавляет, что важной «отсечкой» становится момент выхода стройки из котлована. В этот период изменения на стройплощадке становятся заметны, и люди начинают активно приобретать квартиры.
— Снижение объёма продаж впоследствии часто связано не столько с ростом строительной готовности, сколько с уменьшением товарного запаса на объекте. Если строительство ведётся в несколько очередей, то для поддержания стабильного спроса разумно выводить новую очередь, когда в предыдущей остаётся примерно 40 % непроданных квартир, — уточняет эксперт.
Внимание к застройщику
Большинству покупателей выгодные цены и больший выбор планировочных решений на начальных этапах строительства не позволяют эмоциям взять верх над здравым смыслом. Ну само собой, при этом надо тщательно проверить застройщика: какая у него репутация, как он вел себя во время прошлых кризисов. Как говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», при невнимательном выборе застройщика покупатель может приобрести жилье у компании, которой не хватит сил в текущих обстоятельствах достроить объект в срок. Например, очень сложно адаптироваться к новым реалиям застройщикам, которые только недавно вышли на рынок с 1–2 проектами, пусть даже в хорошей локации и по привлекательным ценам. Дольщики, вложившие средства в строительство таких объектов, могут столкнуться с проблемой долгостроя. Гораздо увереннее можно себя чувствовать, приобретая квартиру у надежного застройщика с именем и стажем на рынке, имеющего в своем портфеле достаточное количество реализованных проектов и выполняющей свои обязательства в срок, пережившего несколько кризисов и доказавшего свою эффективность.
Со временем все больше и больше будет на рынке проектов, где квартиры продаются с помощью эскроу-счетов. Девелоперы уверены, что это для покупателя является более надежным вложением, в том числе и при покупке на начальной стадии строительства.
— Для некоторых клиентов немаловажным фактором при выборе квартиры является также механизм ее приобретения, — отмечает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон». — Многие из них делают выбор именно в пользу эскроу-счетов, так как это служит для них дополнительной гарантией. Введенный в прошлом году новый механизм продажи недвижимости позволит защитить средства будущих владельцев квартир, ведь деньги покупатель должен перевести не строительной компании, а открыть эскроу-счет в банке.
Инвестиции не отменяются
Многие участники рынка уверены, что в объектах, где продажи ведутся с помощью эскроу-счетов, разница между ценами на начальной стадией строительства и в период сдачи дома будет меньше, чем при реализации по старой схеме. Но расходятся в цифрах. Так, Сергей Мохнарь предполагает, что в новой реальности разница не будет превышать 7–10 %. Нина Креславская прогнозирует, что в жилых комплексах, где продажи квартир идут только с использованием эскроу-счетов, разница в стоимости лотов на начальном и конечном этапах может сократиться до 15 %. А в «КВС» закладывают рост не менее 20 % даже в проекты по эскроу.
Ольга Трошева резюмирует: инвесторам по-прежнему интересен рынок строящегося жилья. После недолгой паузы в апреле покупатели вновь вернулись, в том числе и те, кто приобретает с инвестиционной целью. Можно прогнозировать, что, как обычно, наибольший интерес вызовут совершенно новые проекты, в особенности, если они будут выходить на рынок в удачных локациях, где сложился отложенный спрос. Что касается доходности таких инвестиций, она действительно в последнее время снижается, но квартиры в интересных проектах по-прежнему будут расти в цене. Конечно, ждать, как ранее, дохода в 50 % от начала до окончания строительства не стоит. Однако цифра в 20–25 % вполне реальна, главное — грамотно выбрать правильный жилой комплекс и надежного застройщика.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Фонтанка.ру
Поделиться:
