Падение курса рубля и одновременное снижение ставок по ипотеке привело к росту доли инвестиционных сделок на рынке жилья. Однако большинство вкладывает деньги в недвижимость не рассчитывая на прибыль, а чтобы сохранить их в виде материального актива.

Рекордный рост цен на жилье в новостройках с начала года на 15% также обнадежил покупателей-инвесторов, однако его застройщики называют, скорее, следствием того, что новых объектов на рынке появляется мало, а дома в высокой стадии готовности, естественно, стоят дороже. В целом девелоперы отмечают, что сложившаяся ситуация способствовала росту доли покупок «впрок».

— Инвестиции в жилую недвижимость всегда были популярны у широкой аудитории. Как правило, если люди хотят традиционную инвестицию и им нужен понятный актив, то они предпочитают жилье. Снижение ставок по ипотеке на сегодняшний день дает в этом случае хорошую прибыль, — поясняет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

На фоне неразвитости финансовых институтов в России недвижимость в нашей стране воспринимается в большей степени как средство сохранения денежных средств, считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». Поэтому на сегодняшний день прямыми инвесторами, т.е. покупателями, которые приобретают недвижимость с целью сдачи в аренду или продажи на завершающих этапах строительства являются порядка 13–16% от всех покупателей рынка новостроек.

Если в предыдущие несколько лет доля инвесторов на рынке первичной недвижимости постепенно снижалась, то этой весной произошел всплеск.

— На фоне объявления пандемии коронавируса и изменений курса рубля многие люди решили сохранить накопления, вложив их в понятный и привычный инструмент — квадратные метры, — поясняет руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. — В конце концов, как известно, хорошая недвижимость в нашей стране только дорожает. И эти люди, как показали дальнейшие события и рост цен на жилье, совершенно не прогадали. В этом случае речь идет скорее не о профессиональных и объемных инвестициях, не о массовой скупке квартир для извлечения большой прибыли, а о инструменте для сохранения денег, который после старта ипотеки с господдержкой стал еще доступнее.

— Доля инвестиционных сделок у нас составляет 8%, однако за последние пару месяцев этот показатель увеличивается по тем же причинам, — говорит Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон». — Ликвидная недвижимость — ценный и надежный актив.

В «Группе ЛСР» отмечают, что доля инвестпокупок выше среди тех, кто приходит к застройщику за второй, третьей квартирой.

— Когда клиент обращается к нам впервые, доля инвестиционных сделок составляет примерно 13%, — рассказывает руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость Северо-Запад» Юлия Паршина. — среди тех клиентов, которые приобретали уже жилье в «Группе ЛСР» и пришли за второй, третьей и т.д. квартирой, 27% покупателей совершают инвестиционные сделки.

Продать или сдавать

Как правило, большинство инвестиционных сделок приходится на старт продаж — покупатели рассчитывают на то, что за время строительства цена вырастет.

Например, в некоторых объектах на старте продаж половина сделок — инвестиционные, говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:

— В августе мы вывели на рынок третий этап жилого комплекса у станции метро «Парнас» и сразу зафиксировали наплыв покупателей, приобретающих студии и однокомнатные квартиры по 100% оплате. В основном это именно инвесторы.

По ее словам, сейчас примерно треть клиентов приобретают квартиры с инвестиционными целями, однако далеко не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих главное — сохранить имеющиеся накопления.

Инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость, можно разделить на две категории, считает Ольга Ульянова: те, кто пытается заработать на росте цен на недвижимость в процессе строительства объекта и те, кто приобретает объекты недвижимости для того, чтобы впоследствии сдавать их в аренду.

— В первом случае годовая доходность на протяжении последних 3–4 лет не превышала 6–7%. Но в 2020 году на таких инвестициях можно заработать уже 10–12%, что совсем неплохой показатель, — отмечает Ольга Ульянова. — Рисками такого инвестирования выступает возможность несвоевременного ввода в эксплуатацию, что в условиях проектного финансирования практически сводится к нулю.

Во втором случае доходность инвестиций составляла последние годы 3–4% для квартир и около 7–8% для коммерческой недвижимости. Риски такого инвестирования — недобросовестность арендаторов, которые могут нанести ущерб имуществу или не оплатить аренду. Постепенно развивается сектор вложений денежных средств в коммерческую недвижимость в виде апартаментов, но пока этот сегмент сложно охарактеризовать, так как здесь все зависит от профессионализма управляющей компании.

Дмитрий Ефремов соглашается, что с введением счетов эскроу разница в стоимости квадратного метра на стадии котлована и ввода в эксплуатацию сократилась, то есть по мере увеличения готовности дома жилье дорожает уже не так значительно, как 5–15 лет назад. С другой стороны, удорожание все равно происходит. Кроме того, ключевая ставка снижается, а вслед за ней менее привлекательными становятся проценты по банковским вкладам. На этом фоне вложения в недвижимость снова становятся интересными.

Впрочем, не обязательно продавать квартиру сразу после получения ключей — возможна комбинированная стратегия. «Сначала сдавать в аренду, извлекая пассивный доход, и продать без уплаты налога спустя несколько лет, — говорит Дмитрий Ефремов, — немало людей предпочитает так и продолжать получать пассивный доход от сдачи в аренду, исходя из того, что продать квартиру, фактически, всегда успеется».

Возможны варианты

Если раньше застройщики делали большой дисконт на старте и выгодной инвестицией была практически любая покупка недвижимости, то сейчас покупателю приходится с большим вниманием относиться к выбору объекта. Важную роль играет, например, расположение объекта, причем иногда даже до мелочей.

— На примере нашего проекта в Приморском районе мы видим, что есть корпуса и очереди, в которых доля инвесторов находится на минимальном урвоне — например, в башнях первой очереди, примыкающих к скверу на месте дуэли Пушкина, там лидируют семейные покупатели, — рассказывает Михаил Ривлин, совладелец компании «Мегалит — Охта Групп», — а в корпусе, который находится максимально близко у метро, доля инвестиционных покупок достигает до 20%.

Дмитрий Ефремов говорит, что инвестиционный потенциал зависит и от характеристик отдельно взятой квартиры — вид из окна, удачная планировка и так далее.

Ирина Соловьева отмечает еще один тренд: запуск программы льготной ипотеки позволяет рассматривать лоты большей площади, в результате чего стремительно вырос спрос на двухкомнатные квартиры. Конечно, в основном их приобретают для собственного проживания, но они все чаще выступают и объектами инвестиций.

Причем, если еще несколько лет назад у частного инвестора практически не было выбора: он вкладывал средства в жилую недвижимость на начальных этапах строительства, чтобы продать перед сдачей объекта, или приобретал коммерческое помещение или квартиру для последующей сдачи в аренду.

— Такой практикой граждане в основном занимались самостоятельно, и не афишировали инвестиционную деятельность перед государственными органами, — рассказывает Ольга Ульянова. — Сегодня, с развитием такого сектора недвижимости как апарт-отели, появилась дополнительная возможность для инвестирования собственных средств: вложение в апартаменты, где профессиональные управляющие компании предлагают клиентам стратегии генерации дохода.

Пока доля апартаментов в структуре инвестиционных сделок не превышает 2–2,5%, что связано, прежде всего, с российским менталитетом: россияне не готовы открывать все свои доходы перед государством, для них неочевидна выгода стороннего управления. Пока большая часть из тех, кто решился вложить свободные средства в недвижимость, предпочитают вести тихий самостоятельный бизнес, констатирует эксперт.

Катерина Соболева подтверждает, что коммерческая недвижимость всегда показывала лучшую доходность, но говорит, что выбор инвестора зависит от его целей. Кто-то рассматривает краткосрочную стратегию зарабатывая на росте стоимости актива за время строительства, кто-то оставляет на более долгий срок и получает дополнительный доход от арендных платежей, некоторые прибегают к помощи кредитного плеча, инвестируя меньший объем собственных средств.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»