Эксперты обсудили актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения
В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга, ИДК Formula City, ГК «Ленстройтрест», ООО «Бонава Санкт-Петербург», концерна ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, ГК AAG, ПАО «Банк «Санкт-Петербург», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по Северо-Западному округу, Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ». От общественных объединений — НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
СМИ были представлены такими изданиями, как газеты «Коммерсантъ», «Строительный еженедельник», «Недвижимость и строительство». Порталы – РБК в Петербурге, NSP.ru, BSN.ru, TTfinance.ru, Restate.ru, Новострой-СПб и Новострой-М, ИА «Невские новости», ТАСС и Интерфакс.
Модераторами выступили Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости и Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест».
Открыл бизнес-завтрак и задал тон дискуссии председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин.
Прежде всего он рассказал об этапах конкурса. С 10 мая идет интернет голосование в девяти номинациях. В 2021 году на потребительское голосование представлены 30 агентств недвижимости, 48 строительных компаний, 18 банков, работающих с ипотекой, 24 строящихся и 29 построенных жилых комплексов (в трех классах). Впервые в этом году раз в месяц подводятся промежуточные итоги и называются финалисты – по пять у компаний и по три у жилых комплексов. Окончательные списки финалистов станут известны после 19 сентября, после остановки интернет голосования. Эксперты будут работать с финалистами до конца октября, а сама церемония награждения пройдет 3декабря.
Параллельно с конкурсными процедурами, проходит серия бизнес-завтраков, на которых обсуждаются проблемы рынка недвижимости. Нынешняя дискуссия посвящена проблемам рынка жилищного строительства.
Результаты жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первое полугодие 2021 года. Сколько застройщиков в настоящее время осуществляют строительство с использованием счетов эскроу? Возможен ли в ближайшем будущем дефицит новостроек? Появляются ли новые проблемные объекты? Если да, то почему и как с этим бороться?
Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя», генеральный директор Большого Сервера Недвижимости, привела данные Единой информационной системы жилищного строительства. – В сравнении, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области строится 10 096 тыс. кв. метров жилья (2 752 кв. метров), в том числе с использованием счетов эскроу – 4 764 тыс. кв. метров (1 755 тыс. кв. метров); количество застройщиков – 141 в городе и 74 – области, тогда как проблемных объектов 25 против 247. За пять месяцев 2021 года в Санкт-Петербурге введено 1038 тыс. кв. метров жилья (в том числе в МКД – 944 тыс. кв. метров), а в Ленинградской области – 1572 тыс. кв. метров (542 тыс. кв. метров).
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, которые озвучила пресс-секретарь Наталья Бурковская, в 2020 году город выполнил плановые нормативные показатели по вводу жилья, утвержденные для региона Минстроем в рамках Национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Жилье». Было введено 3,369 млн кв. метров жилья. Процент исполнения плана составил 104,9%.
В том числе и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 206,6 тыс. кв. метров. По состоянию на 28.06.2021, в Санкт-Петербурге уже введено в эксплуатацию 1,102 млн кв. метров жилья. С начала 2021 года выдано 30 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью 706 342,1 кв. метров.
В настоящее время в Санкт-Петербурге на основании 436 разрешений на строительство осуществляется строительство многоквартирных домов общей площадью более 14 млн. кв. метров. Планируемый объем жилищного строительства является достаточным для покрытия существующего спроса, в связи с чем возникновение дефицита на рынке первичной недвижимости власти не ожидают.
За счет бюджета в рамках АИП в 2020 г. введено в эксплуатацию 35 социальных объектов, а за счет инвесторов – 26. В 2021 году планируется завершить строительство 55 таких объектов, из них 25 – по заключённым соглашениям с инвесторами.
В 2020 году завершено строительство и введены в эксплуатацию 2 проблемных многоквартирных жилых дома (633 квартиры) и 6 МКД, находящихся на особом контроле согласно Приказа Комитета по строительству №107.
Завершено строительство ЖК «Новая Каменка», крупнейший долгострой – наследие СУ-155 (АО СК «РосСтрой»), ЖК «Светлана» от ООО «Невский луч» (возводился с 2003 года), ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (долгострой с 2013 года), 5 объектов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах на 1445 квартир.
В комитете по строительству найдены решения по завершению строительства жилых комплексов «На Заречной» и «Три апельсина» от компании «Норманн» (это сделает ООО «РСТИ»). Кроме того, последний корпус ЖК «Новая Скандинавия» (строится более 20 лет) достроит компания БФА-Девелопмент.
До конца 2021 года планируется завершение строительства и ввод в эксплуатацию в отношении еще 9 проблемных объектов.
В связи с нарушением ООО «Петрострой» сроков строительства ЖК «Ломоносовъ», расположенного в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга, жилой комплекс включен в 2021 году в Единый реестр проблемных объектов.
По его словам, не следует забывать, что большую часть роста цены квадратного метра жилья «съели» банки. Цена вырастет еще примерно на 15% в ближайшие два-три года по мере перехода на проектное финансирование всех участников рынка недвижимости.
Что касается прогнозов, то, пожалуй, наиболее подходящим тезисом, характеризующим процесс будущего развития строительства, с точки зрения Алексея Белоусова, является лозунг Владимира Ленина «Лучше меньше, да лучше». «Мы все скоро увидим, как будет происходить монополизация рынка, сокращение числа застройщиков, а это значит, что цена на жилье будет расти – думаю, примерно на 8-9% до конца года», — подытожил глава объединения строителей. «В то же время, — добавил он, — костяк объединения составляют крупные и средние компании-застройщики, поэтому никаких значимых потерь среди членов нашей СРО нет».
Как изменилась и будет меняться цена квартир в новостройках? Насколько существенно повлиял на цену жилья переход на проектное финансирование, необходимость принятия дополнительных мер по эпидемиологической безопасности? Увеличится ли стоимость строительных материалов, СМР, оборудования, подключения к инженерным сетям и пр.?Что происходит в компаниях?- Блиц-опрос.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест» не видит предпосылок снижения цен на новостройки. Судя по планам города по реализации нацпроекта «Жилье», на 2021 год запланировано ввести 3, 191 млн кв. метров жилья, на 2022 год – 3, 415 млн кв. метров жилья, а в дальнейшем этот уровень будет снижаться до 2,6 млн кв. метров жилья. Тогда как на рынке уже на протяжении пары лет существует экспертное мнение, что для равновесной ситуации необходимо порядка 4 млн. кв. метров жилья в Санкт-Петербурге и ближайшем прикадье.
Если взвесить цифры, то понятно, что рынок будет реагировать соответственно – при недостатке предложения ценники будут расти.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей. Спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие.
Юрий Грудин, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Formula City обратил внимание на то, что сегодня из планируемого объема жилищного строительства в 14 млн кв. метров жилья (на основании выданных разрешений) в экспозиции находится 6-7 млн кв. метров жилья. Раньше при спокойном рынке эта цифра была в три раза больше. У потребителя был выбор, теперь же в разных сегментах жилья существует дисбаланс по локации, спросу и качеству. Точно просчитать объемы вывода жилья на рынок сложно из-за не зависящих от застройщиков причин: выходов новых законов и градостроительных планов, решений градостроительных комиссий, процедур согласования банками проектов и так далее.
Как следствие, это все отразиться на насыщении рынка жильем.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» дополнил, что большая цифра в 14 млн кв. метров жилья привязана всего к нескольким локациям города: юг, намыв и север. К тому же, эти 436 разрешений на строительство получены в конце 2019 года, когда застройщики всеми способами пытались запустить проекты, позволяющие работать по старой схеме финансирования. Получали разрешения не для того, чтобы строить, а чтобы иметь запас времени на выработку правил игры с банками. Поэтому не факт, что заявленные цифры станут реальными.
Сегодня принято говорить, что застройщики стали больше зарабатывать, но это далеко не так. Конечно, выручка увеличилась за счет прироста стоимости объектов, но примерно на столько же процентов выросла и себестоимость производства.
Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург высказал предположение, что себестоимость строительства будет расти быстрее, чем цены на жилье. Застройщики будут бороться за свою рентабельность, у ЮИТ это пока получается.
С запуском новых проектов были сложности, компания сосредоточилась на строительстве объектов точечной застройки. К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом для проектов застройщиков постановление о градостроительной комиссии подписано, но регламента ее работы до сих пор нет. «Мы получили предварительный расчёт стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв.метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — резюмировал Владимир Шабанов.