Спрос на фамильные дворцы, дворянские особняки и доходные дома упал за последнее столетие катастрофически. Между тем спрос на офисы, гостиницы, бутики, рестораны, апартаменты, расположенные в исторических зданиях стабилен, несмотря на то, что работать с такими проектами крайне сложно. О поиске грамотных современных решений для объектов культурного наследия, размышляет руководитель архитектурой группы ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкина.

Вы любите работать с историческими зданиями?

Очень люблю, они будоражат воображение и питают любознательность. Реконструкция старинных зданий притягивает пристальное внимание со стороны общественности и контролирующих органов, а значит накладывает на архитектора дополнительную ответственность. Это настоящий вызов его умениям. Но, чем сложнее задача, тем интереснее над ней работать. Здесь нет стандартных решений, как при новом строительстве. Следует увязать в одном проекте современные нормативные требования по комфорту и безопасности для экспертизы, историческую эстетику для жителей города и экономическую целесообразность, которую ждет от проекта заказчик. А еще нужно понять изначальную логику этого здания, каким оно планировалось, виделось, какими были задуманы его конструктивная и функциональная составляющие. Все это чрезвычайно расширяет кругозор, обогащает опыт архитектора и помогает ему на время выйти за рамка рутинной профессиональной деятельности.

Нужны ли архитектору особые компетенции для работы с историческими зданиями?

Исторические архитектурные стили и эпохи архитектор должен знать априори. Также весьма полезно разбираться в процессе проведения реставрационных работ. В остальном, умение работать со старинными объектами приходит с опытом.

По какому сценарию реконструкция разворачивается чаще: старинное здание сохраняет историческое назначение или его внутренний функционал меняется?

Мне кажется, в нашем городе это очень большая редкость, когда здание функционально не пересматривают. Особняки и дворцы становятся музеями и фешенебельными гостиницами, доходные дома и промышленные корпуса – бизнес-центрами. Но наиболее распространена тенденция делать микс, в результате которого появляются многофункциональные комплексы. Такая бизнес модель лучше всего отвечает на запросы жителей центральных районов города, где нехватка земельных участков диктует свои правила наполнения каждого квадратного метра.

Единичным проектам удается вернуть первоначальную функцию. Чаще всего, речь идет о храмах, которые в советскую бытность использовались под музеи и склады, а сегодня возвращаются верующим. Есть также резиденции на Каменном острове, которые так и остались резиденциями. Например, ансамбль Каменноостровского дворца, где только один из служебных корпусов был переделан под гостиницу для приезжающих делегаций. В этот же ряд можно поставить реконструкцию жилого массива на Кондратьевском проспекте. Этот памятник конструктивизма свои функции сохранил. С другой стороны, выделяется проект торгового центра «У Красного моста», на пересечении Гороховой и Мойки. В этом здании изначально был торговый дом, очень известный в дореволюционное время. Часть его помещений занимали швейные мастерские, которые в результате поглотили все внутреннее пространство. Были даже выполнены перекрытия в атриуме для дополнительных площадей, ведь атриум швейной фабрике был не нужен. Однако в наше время инвестор вернул не только исторические фрагменты лепнины, надписи с дореволюционной орфографией, световой фонарь, посох Меркурия на шпиль, но и торговую функцию.

Безусловно, реконструкционные работы в старинных зданиях – это исключительно индивидуальный подход. Типовых решений быть не может. Однако проекты, где функционал сохраняют, являются исключениями.

Могут ли органы госконтроля или градозащитники помешать изменению функций исторического здания? Насколько велика вероятность того, что инвестору придется менять первоначальную идею?

КГИОП и градозащитники первыми заинтересованы в сохранении объекта культурного наследия, который без частных инвестиций продолжает оставаться в плачевном состоянии и постепенно разрушается. Инвестиционную привлекательность старинное здание может приобрести, благодаря грамотной бизнес модели, создать могут только компетентные девелоперы, но никак не сотрудники КГИОпа или, тем более, градозащитники. Единственное, на что они могут повлиять в ходе разработки проекта приспособления, это технические нюансы, например, перекрытие каких-то пространств, двусветных, атриумных, придомовых и т.д.

В тех случаях, когда разногласия урегулировать не удается, проект переходит в стадию стагнации, от инвестора к инвестору, а время неумолимо играет против здания. Посмотрите, хотя бы, на Конюшенное ведомство, долгие годы затянутое драпировками, за которыми скрывают его неудовлетворительное состояние, пока город и девелоперы никак не могут договориться о варианте его реконструкции.

Исходя из нашего опыта, если инвестор или девелопер хочет максимально полно сохранить новую идею функционального зонирования объекта культурного наследия, и не делать наугад, в надежде, что все согласует экспертиза, поступить нужно следующим образом – обратиться в КГИОП еще до начала проектирования. Обычно мы с заказчиками сначала согласовываем концепцию, что и где будет расположено в здании: спортзал, офисы, гостиница, парковка на первом этаже и т.д. На стадии концепции достигнуть договоренностей между девелопером и экспертами КГИОП проще и дешевле, ведь пока рассматривается лишь сама идея. Она может трансформироваться в ходе диалога, чтобы учесть мнение всех сторон и найти компромиссное решение, исходя из того, что памятник не должен разрушаться в принципе. Получив согласование концепции, девелопер будет четко понимать зону дозволенности и ответственности. Затем можно приступать к проектированию.

Как вы относитесь к проектам, где предписано сохранить внешний облик здания, и тогда инвестор оставляет только фасадную стену?

К сожалению, это распространенное явление. Многие застройщики именно так себе и представляют идеальный проект в историческом центре. Красивый фасад, за которым все можно снести до основания, и выстроить заново ровно то, что хочется. С мой точки зрения такой объект уже нельзя назвать историческим, получается совершенно новый объект. С одной стороны, это грустно, ведь от здания не остается даже полной оболочки, лишь та сторона, что выходит на красную линию. С другой стороны, это не самое страшное, потому что здание можно утратить полностью. Тогда на его месте возникнет совершенно другое, которое безвозвратно разрушит историческую атмосферу конкретной улицы и, даже, микрорайона.

В чем заключается работа архитектора на стадии проектирования в тех случаях, когда концепция согласована и решение о редевелопменте все же принято?

Сохранить все то, что предписано законом, приспособить здание под новые функции и, при этом, адаптировать нормативные требования максимально эффективно, с точки зрения экономики объекта и его будущей эксплуатации. Не секрет, что современные нормативы по комфорту и безопасности сильно отличаются тех, что существовали в XIX-начале ХХ веков. Это касается инженерных систем, ширины и количества эвакуационных лестниц и коридоров, количества ступеней в лестничных маршах, шумоизоляции и т.д. Одним из самых сложных аспектов является инсоляция, о которой раньше не задумывались. Кстати, во многом поэтому жилую функцию в старинных зданиях исторического центра сложно сохранить, ведь вероятность пройти экспертизу по параметру инсоляции практически равна нулю. Существует, конечно, такое интересное решение, как установка зеркал, которые отражают дневной свет и перенаправляют его в затемненные жилые помещения. Но, насколько лояльно будет относиться к таким решениям экспертиза, сказать сложно.

Какие проекты, над которыми работала ваша компания, вам запомнились особенно?

Первым на ум приходит проект реставрации и приспособления объекта культурного наследия регионального значения «Дом Абрама Кемпера» (1820 г., проект архитектора Василия Стасова), знакового объекта бывшей Фридентальской колонии немцев в Пушкине. В 2008 году произошел крупный пожар, в итоге от деревянного дома остались только два фрагмента стен. Он полностью воссоздавался из оцилиндрованного бревна по проекту ГК «Глобал ЭМ». Там сейчас ресторан.

На бывшей территории завода «Красный Выборжец» девелопер возводит жилье и апартаменты. Но, помимо новостроя, несколько заводских корпусов были включены в единый государственный реестр объектов культурного наследия. В проекте приспособления производственно-служебного корпуса, который выполнила наша компания, изначально заложено восстановление сложной объемно-пространственной композиции здания на период 1925 года с сохранением всех элементов, представляющих историко-культурную ценность. Кроме того, площадь объекта аккуратно расширена за счет атриумного пространства, устроить который позволило архитектурное решение. В здании запроектированы ресторан, выставочная зона и коворкинг. Наибольшую сложность представляла работа с материалами, поскольку один из корпусов полностью состоит из деревянных конструкций.

Приспособление промышленных корпусов фабрики «Красное знамя» - один из последних наших проектов. В результате работы получился многофункциональный комплекс, в состав которого вошли: гостиница, офисные помещения, парковка, спорткомплекс, ресторан, магазины. Это пример того, что максимальное количество функций оказалось внутри одного 5-ти этажного здания с двумя примыкающими цехами в 2-3 этажа. Все пространства объединены общими переходами, а новые функции зонированы по бывшим цехам. Полагаю, что МФК будет востребован, не только благодаря пулу разнообразных помещений для арендаторов, но и с точки запросов населения Петроградской стороны, собрать которые удалось службе маркетинга заказчика, а отработать – нашим архитекторам.