В декабре прошлого года правительство приняло решение о переносе сроков обязательного использования BIM технологий в долевом строительстве на стадии изысканий и проектирования на 1 июля 2024 года, а на стадии строительно-монтажных работ – на 1 июля 2025 года. О том, насколько эти сроки реальны, что может стимулировать застройщиков к переходу на информационное моделирование уже сейчас, где и как эти технологии помогают экономить, размышляет BIM-менеджер ГК «Глобал ЭМ» Елизавета Сайфуллина.

Почему для введения обязательного использования BIM технологий в долевом строительстве требуется еще полтора года?

Е.С.: Здесь ответ очевиден. Когда составлялась дорожная карта развития строительной отрасли в стране, в которую закладывали переход на повсеместное использование технологии информационного моделирования, не был учтен тот факт, что могут произойти непредвиденные события, которые способны процесс внедрения серьезно притормозить. Речь идет о невозможности дальнейшего использования зарубежного ПО, на котором сидят практически все проектировщики, в тот момент, когда отечественный софт еще не вполне готов полностью заменить зарубежный. Сейчас работа на рынке идет в разнобой. Кто-то продолжает работать на зарубежном, уже нелицензионном ПО, кто-то пробует купить лицензию через параллельный импорт, кто-то пытается приспособиться к отечественному продукту. Поэтому решение о переносе сроков повсеместного внедрения BIM в ситуации временной неопределенности, я считаю вполне обоснованным и целесообразным.

Какова вероятность, что обязательное использование BIM-технологий буден введено в жилом масс-маркете в указанные сроки?

Е.С.: Отечественные аналоги зарубежного ПО уже есть на рынке. Наши разработчики, в чем-то, даже превзошли коллег. Они предлагают весьма интересные идеи, которые гораздо лучше адаптированы к привычной работе российских проектировщиков. Они учитывают неудобные нюансы и дорабатывают их, в том числе в мельчайших деталях. Например, в BIM360 иерархия разбивки организации браузера недостаточно детализирована. В России есть такая же облачная среда, где возможно сортировать организацию браузера на более низких уровнях. Эта доработка разработчику реально удалась, но в других аспектах та же программа работает медленно, плохо загружается, выдает много ошибок, где-то что-то не подвязано. Все это требует постоянного контакта со службой поддержки и отвлекает от работы. 

Я хочу сказать, что с удовольствием слежу за развитием российских разработок, читаю, изучаю, смотрю вебинары от производителей ПО. В презентациях они все выглядят внушительно. Но на практике – пока «сырые». Их надо пробовать, тестировать долгое время. Я не могу без собственной оценки, анализа данных программ, запускать их прямо сейчас в реальные проекты. Это очень небезопасно, ведь вместо экономии, компания может уйти в минус. Поэтому ответить на вопрос, будет ли возможно перейти на информационное моделирование в долевом строительстве в 2024 году, довольно сложно. Все будет зависеть от скорости работы наших производителей и ситуации на рынке.  

Могу сказать, что для таких компаний, как наша, мало, что измениться. Сейчас нам необходимо принять некоторые внутренние решения, но, даже когда у нас по договору не предусмотрена технология информационного моделирования, мы для себя, для увязки смежных разделов, для уменьшения коллизий на стройке, все моделируем в 3D. Таким образом получается, что каждый проект – это еще один плюс к нашему опыту в этой сфере.

Как вы думаете, насколько сегодня петербургские жилые застройщики были бы готовы перейти на обязательное использование BIM-технологий, если бы правительство о нем заявило завтра?

Е.С.: Я не могу ответить за весь рынок, но из тех компаний, о которых я знаю, полагаю, что порядка 60% уже сейчас полностью или частично используют в работе информационное моделирование. Для них такое решение не было бы шоком.

Для оставшихся 40%, особенно для крупных застройщиков, я предвижу достаточно большие сложности. Дело в том, что в таких компаниях, давно и успешно работающих на рынке, все внутренние рабочие процессы уже отлажены, как часы. Внедряя BIM, им придется, тем самым, отлаженные процессы перестраивать, это ведет к сбоям в работе, к дополнительным расходам. Поэтому, в целом, можно понять их нежелание что-то глобально менять. Что касается компании поменьше, то использование информационного моделирования для них – это, в первую очередь, серьезные затраты на ПО и высококвалифицированных сотрудников, которые не каждый может себе позволить. К тому же и те, и другие прекрасно понимают, что первый же проект с использованием BIM вряд ли принесет прибыль, ведь преимущества этих технологий имеют отложенный эффект.

Поэтому, полагаю, со стороны государства, было бы разумно придумать и использовать систему мотиваций и субсидий, которая позволила бы строительным компаниям менее болезненно пройти период адаптации, без существенных потерь в прибыли. Я знаю, что, например, НОТИМ предложил банкам ввести пилотные проекты, в которых региональный заказчик, внедрив BIM и предоставив полный доступ к информации о процессе стройки, мог бы претендовать на снижение стоимости проектного финансирования в пределах 1-2%. Это очень разумная идея. К сожалению, у меня нет информации, как отнеслись к ней сами банки.    

Но ведь такие проекты будут предполагать полную прозрачность всех процессов, готовы ли к этому наши застройщики?

Е.С.: Это каждый застройщик должен сам для себя решить. В моем понимании все должно бы делаться по стандарту, все, итак, должно быть прозрачно. Могу сказать, что те наши заказчики, которые используют информационное моделирование, от этой прозрачности только сами и выигрывают. Вот сейчас, например, заканчивается одна из строек, где вся закупка материалов осуществлялись по разработанной нами модели. Весь объем материалов в спецификациях, в том числе проценты на запас, был просчитан настолько досконально, что в ходе закупки любые превышения моментально всплывали, были видны заказчику для оценки и принятия оперативных решений.

А позволяют ли BIM технологии снизить себестоимость квадратного метра и насколько?

Е.С.: Мне сложно сказать конкретно в процентах или конкретных цифрах, но я могу обрисовать в общих чертах факторы, которые как раз способствуют снижению стоимости квадратного метра.

Показатель стоимости квадратного метра жилья складывается из множества параметров, от используемой технологии строительства до благоустройства территории, однако самой значительной статьей расходов для застройщика остается закупка материалов. Естественно, что их перерасход ведет к удорожанию проекта в целом, порой весьма значительному. К сожалению, такая тенденция наблюдается во многих проектах, особенно там, где застройщик привлекает большие количество подрядчиков и передает им процесс закупки тех материалов, которые им необходимы для работы. BIM моделирование, как раз, позволяет минимизировать возможный перерасход, порой свести его к нулю, а также четко отслеживать закупки, производимые подрядчиками.

Во-вторых, 3D моделирование дает возможность избежать пересечек, коллизий, нестыковок, которые возникают в процессе монтажа и могут привести к демонтажу, т.е. двойной-тройной работе на одном и том же участке, а значит удорожанию проекта.

Нет нестыковок, нет переделок, нет перерасхода материалов, вот уже и реальная экономия. Хотя это, скорее, точечные примеры. В целом же использование BIM технологий оказывает влияние на весь строительный цикл, начиная от контроля процесса проектирования, заканчивая учетом всех нужд для будущей эксплуатации.

Звучит интересно, но не проще ли экономить по старинке, выбирая в ходе тендера наиболее дешевых подрядчиков?

Е.С.: Такая практика до сих пор используется, к моему сожалению, несмотря на то, что сами застройщики прекрасно знают, что низкая цена чаще всего означает некачественную смету и дополнительные расходы в процессе реализации проекта. Здесь каждый решает сам. Заплатить специалисту, который говорит «я все сделаю по модели», на 5% больше, или надеяться, что очередные подрядчики с низкой стоимостью услуг не подведут, ведь в противном случае, перерасход будет гораздо больше 5%.

В первом случае готовая модель выдается всем подрядчикам и по ней ведется не только вся закупка, но вся стройка. Это меньше лишних телодвижений, меньше лишних пересчетов. Если это отлаженная система, то она, действительно, принесет выгоду. Просто все хотят доход «здесь и сейчас», а не вникнуть в процесс, научиться работать, понять принципы. BIM - это работа на перспективу, а не на ежеминутную прибыль.

Допустим, заказчик умеем работать в BIM, у него есть эта модель, насколько необходимо, чтобы в BIM работали и подрядчики, которые реализуют проект?

Е.С.: Если мы представляем вакуум и идеальную среду, то все должны уметь делать все. Но даже в сложном процессе информационного моделирования разбираться всем сторонам не обязательно.

Начнем с процесса закупки. У заказчика есть готовая модель, которая представляет собой базу данных. В это базе данных есть полная информация по всем необходимым материалам: сколько нужно бетона, чтобы залить стены на конкретном этаже, сколько нужно стекла, сколько импостов и т.д. Информацию по каждому конкретному виду работ в отделе ПТО заказчика корректно вытаскивают из модели и передают подрядчику в виде обычной, знакомой всем сметы.

Монтажникам также не нужно понимать модель. У них на объекте есть ГИП или руководитель проекта, вот он и должен уметь читать модель. Причем в этом несложно разобраться для человека, который умеет пользоваться AutoCAD и Excel. Я за 5 минут учу людей, как можно просто открывать и посмотреть модель. Это три кнопки нажать. А у конкретного рабочего, который пойдет монтировать сантехнику, воздуховоды и т.д., все равно будут привычные плоские чертежи. Это один из способов отображения модели. Их точно также вытащат из модели проектировщики.