Сегодня большинство девелоперов ориентируется на покупателей, представляющих средний класс. Вот только однозначного мнения насчет того, кто эти люди и какую категорию жилья они предпочитают, среди участников рынка нет.

Лилия Третьякова. Сегодня большинство девелоперов ориентируется на покупателей, представляющих средний класс. Вот только однозначного мнения насчет того, кто эти люди и какую категорию жилья они предпочитают, среди участников рынка нет.

Лет 15 назад, когда на петербургском первичном рынке появились предложения, позиционируемые как квартиры для среднего класса, имелись в виду люди, которые в принципе способны приобрести новое жилье. Ипотеки тогда не было, недвижимость покупали либо в рассрочку, либо продав имевшуюся квартиру или комнату. Такие затраты были по карману в основном людям с достатком: предпринимателям, высокооплачиваемым служащим — их и называли средним классом.

По мере роста доступности заемных денег размер дохода, который позволял человеку приобрести жилье, постепенно снижался. Сегодня покупателем квартиры может стать гражданин со вполне скромной зарплатой. Но определение «средний класс» льстит населению, поэтому многие девелоперы, предлагающие самое разное по качеству жилье, говорят, что они ориентируются именно на такую категорию клиентов.

 

Границы размыты

В ГК «ЦДС» утверждают, что нет принципиальной разницы между технологиями, которые используются при строительстве жилья разных категорий. «Требования к качеству строительства (СНиП, нормы инсоляции) одинаковые для всех классов, поэтому ту или иную категорию недвижимости выделяют только уровень комфорта проживания: локация, наличие объектов социальной инфраструктуры, паркинга, парков, детских и спортивных площадок, разнообразие планировок», — комментирует начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. «ЦДС» работает в массовом сегменте, но почти все проекты компании предусматривают создание социальной инфраструктуры, озеленение и прочие атрибуты комфорта.

Граница между категориями «эконом» и «комфорт» слабо ощутима, согласна руководитель проекта КЦ «Петербургская недвижимость» Евгения Литвинова. Ее компания объединяет их в разряд масс-маркет. При этом на пресловутый средний класс ориентирована категория комфорт. Вот только четко определить, какие именно объекты к ней отнести, крайне проблематично. Дом, строящийся в развитом спальном районе, скорее всего, будет позиционироваться как комфорт-класс. Объекты, которые возводятся на окраинах города и на пригородных территориях Ленобласти, еще год назад заявлялись как эконом. Сейчас уже более 22% от объема предложения класса масс-маркет на пригородных территориях — это комфорт-класс, отмечает Евгения Литвинова. Например, дома в квартале «Семь столиц» в Кудрово, хотя и находятся в Ленобласти, не воспринимаются как эконом. Здесь строятся школы и детсады, есть пешеходные зоны, велопарковки, зоны Wi-Fi. Холлы домов оформлены по индивидуальному проекту, в отделке квартир используются импортные материалы.

 

География ни при чем

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов считает территориальный принцип классификации в корне неверным. В качестве примера он приводит проект своей компании — жилой квартал «NEWПИТЕР» в поселке Новоселье, на пересечении КАД и Красносельского шоссе. По наличию опций комплекс соответствует категории «комфорт»: невысокая этажность, большое количество зелени, парковки, прогулочные зоны, велодорожки и т. д. «Определяющим фактором для нас является квартирография: ориентируясь на семейных покупателей, «Строительный трест» в принципе не проектирует студий и таким образом формирует единую социальную среду в своих комплексах», — говорит Сергей Степанов.

По его мнению, жилье для среднего класса — это скорее категория комфорт, стремящаяся к слиянию с бизнес-классом, а не с экономом.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков уверен, что на средний класс нацелены объекты и в разряде бизнес, и в разряде комфорт, но смешивать их нельзя. «Их главные отличия: особенности местоположения, окружение, архитектурные решения, количество парковочных мест, высота потолков в квартирах, квартирография. А вот по техническому оснащению и материалам комфорт- и экономкласс в обжитых районах сегодня практически неотличимы», — рассуждает он.

При продвижении на рынке комфорт-класса девелоперы делают акценты на особенностях проекта, а для бизнес-класса выделяются местоположение, материалы, используемые для строительства и отделки, добавляет Денис Бабаков.

Чем выше категория жилого комплекса, тем меньшую долю в нем составляют малометражные квартиры. Например, в экономе большая часть (до 80% от всех помещений в доме) приходится на студии и однокомнатные квартиры и студии. В некоторых комплексах двухкомнатные и многокомнатные варианты вовсе отсутствуют. В комфорт-классе обычно наблюдается перевес в пользу одно- и двухкомнатных квартир. При этом обязательно наличие трехкомнатных, они составляют до 20% от всей жилплощади дома. Квартиры с четырьмя и более комнатами здесь почти не встречаются. В отличие от категории «бизнес», где они занимают до 10% площадей.

 

Где живет средний класс?

Портрет представителя среднего класса в интерпретации девелоперов тоже выглядит по-разному. Так, Сергей Степанов полагает, что это взрослые, состоявшиеся люди со стабильной работой и заработной платой, которые чаще всего имеют семью и детей. Именно на эту основную целевую аудиторию рассчитано предложение «Строительного треста», маркированное как категория «комфорт».

Евгения Литвинова считает, что покупатели квартир комфорт-класса — преимущественно молодые семьи, петербуржцы. У этой аудитории наиболее востребованы небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 35-50 кв. м, а также студии 27-30 кв. м. Сейчас в нише комфорт-класса предложение и спрос на такие объекты сбалансированы, отмечает она.

Самое дорогое жилье в категории «комфорт» сосредоточено в Центральном, Адмиралтейском и Кировском районах Петербурга: средняя цена квадратного метра даже на старте продаж колеблется в пределах 105-125 тыс. рублей. В последние полтора-два года в центральных районах города было выведено в продажу много комплексов в категории «комфорт». Это и «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ» — редевелопмент железнодорожной зоны Московская — Товарная. И «Панорама 360» от «Главстроя» — преобразование территории в районе улиц Шкапина и Розенштейна. И «Четыре горизонта» от RBI на Свердловской набережной (комплекс сочетает жилье категорий «комфорт» и «бизнес»). Таким образом, реноме исторического центра Петербурга как элитной территории оказалось сильно размыто.

 

Цена комфорта для бизнеса

Самое бюджетное предложение комфорт-класса встречается во Всеволожском районе Ленобласти, в Калининском и Московском районах Петербурга. Здесь стартовые цены в среднем находятся в границах 90-100 тыс. рублей за кв. м, сообщают в «Петербургской Недвижимости».

По данным Центра исследований и аналитики ООО «БН Эксперт», средняя цена предложения в комфорт-классе составляет 110,8 тыс. рублей, в бизнесе — 167,2 тыс. рублей за кв. м.

По оценке Дениса Бабакова, в обжитых районах Петербурга разница в цене между квартирами в категориях «эконом» и «комфорт» составляет около 40%, между «комфортом» и «бизнесом» — 35%, между «бизнесом» и «элитой» — 77%.

В «БН Эксперте» подсчитали, что комфорт-класс занимает примерно треть первичного рынка (30,4%), на долю бизнеса приходится 15,7%. Причем доля бизнес-класса стремительно растет: два года назад он занимал всего 7,8%, комфорт — 33,2%. Это было связано с тем, что в 2012 г. значительную часть новостроек представляли объекты, вышедшие в продажу сразу после кризиса, когда даже средний класс был не очень платежеспособен. Некоторые застройщики меняли квартирографию в уже спроектированных комплексах, увеличивая долю студий и «однушек», снижали категории домов. Сейчас ситуация выровнялась, и бизнес-класс стал отыгрывать позиции. Вряд ли когда-нибудь его доля сравняется с комфортом. Но, судя по изменению структуры рынка, сегодняшний средний класс, как бы неоднозначно ни трактовалось это понятие, выбирает квартиры в сегменте «бизнес» и лучшие предложения из категории «комфорт».

МНЕНИЕ

Надежда Солдаткина, генеральный директор H+H:

- Покупательский спрос среднего класса переключается с многоэтажного на индивидуальное и малоэтажное жилье – коттеджи и таунхаусы. В представлении большинства семей комфортное жилье – это отдельный дом в радиусе 20-30 км от Петербурга, современный, теплый и безопасный. Наибольшим спросом пользуются готовые объекты, уже обеспеченные коммунальной инфраструктурой. Люди хотят въехать в купленный дом и сразу начать в нем новую благополучную жизнь. При этом современные покупатели предъявляют застройщикам все более высокие требования. Их интересуют экологичность и безопасность строительных материалов, прочность конструкции. Очень важное требование – теплоэффективность здания. Цены на энергоносители растут, а это влечет за собой увеличение стоимости коммунальных услуг, из которой более половины – стоимость отопления. Поэтому люди заранее рассчитывают, во сколько им будет обходиться эксплуатация дома. Обе эти тенденции стимулируют рост спроса на газобетон в малоэтажном строительстве. Покупателям не приходится выбирать между экономией и комфортом: материал вполне доступен по цене и отвечает самым высоким современным требованиям. Он сочетает в себе функции несущего каркаса и утеплителя, что позволяет возводить однородные наружные стены зданий без дополнительного утепления. По уровню экологической безопасности газобетон приравнивается к дереву, а по прочности – к камню. Одно из главных требований покупателей в среднем ценовом сегменте – быстрые сроки возведения здания. Молодые семьи не могут позволить себе долгострой: им требуется как можно скорее въехать в собственный дом. Отзывы владельцев домов из газобетона свидетельствуют о большой экономии времени при строительстве. Стены не только легче и быстрее возводятся, но и требуют гораздо меньше сил на дальнейшую отделку. При достаточной толщине кладки можно ограничиться одной штукатуркой – технология это допускает, ведь сам материал имеет очень низкую теплопроводность и при правильной изоляции от атмосферной влаги промерзания стены не происходит. Все эти свойства газобетона способствовали тому, что за последние пять лет его рынок вырос на 30%. Сейчас в зоне для постоянного проживания в Ленинградской области газобетонные блоки лидируют как материал для строительства коттеджей для среднего класса.