С начала года произошел неожиданный всплеск интереса к объектам загородной недвижимости. Причем эксперты отмечают ряд устойчивых тенденций: возникновение новых трендов и укрепление позиций экономкласса. Девелоперы предполагают, что 2014 год станет крайне успешным.

Мария Безух. С начала года произошел неожиданный всплеск интереса к объектам загородной недвижимости. По данным аналитиков, в 2013 году на этом рынке было подписано 6300 сделок, а общий оборот составил 18,5 млрд рублей. Причем эксперты отмечают ряд устойчивых тенденций: возникновение новых трендов и укрепление позиций экономкласса. Девелоперы предполагают, что 2014 год станет крайне успешным.

 

Согласно данным информационного обмена, предоставленным Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского, в феврале текущего года игроки загородного рынка заключили 148 договоров купли-продажи: было реализовано 79 участков без подряда, 15 коттеджей (включая участки с обязательным подрядом) и 54 таунхауса.

Для сравнения: годом раньше в тот же период было подписано всего 113 сделок. Февральская выручка составила 518 миллионов рублей и превышает показатели самых активных месяцев 2013 года. Причем, по словам Дмитрия Сперанского, эта выручка вовсе не результат подписания нескольких «сверхдорогих» продаж. В этом году аналитики наблюдали рекорды во всех сегментах: участки, коттеджи и таунхаусы. «В феврале граждане довольно активно приобретали коттеджи, участники нашего информ-обмена реализовали 15 таких лотов, - комментирует руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости. - При этом речь идет о покупке довольно дорогих объектов: 6 домов из указанного количества относится к бизнес-классу ценой от 15 миллионов рублей. И 9 домов – к классу «эконом», которые продавались от 3-7 миллионов. Средняя цена продажи составила 9,85 млн рублей, а суммарная выручка — 148 миллионов - такой цифры мы не наблюдали с октября 2012 года».

 

Сметая с прилавка

Активно шли и продажи участков без подряда: с начало года продано 79 лотов при 78 проектах-участниках. В Бюро аналитики отмечают, что такого рынок еще не видел – обычно число проектов выше, чем число проданных наделов. Например, компания «СТАРТ Девелопмент» всего 2 месяца назад запустила проект «Тайберри». «Новый поселок занимает территорию 24 га, общее количество участков 148, площадь каждого из них колеблется от 6 до 14 соток, - комментирует ведущий специалист по рекламе компании «СТАРТ Девлопмент» Илона Должанская. - Проект реализуется очередями, в первой, которая сейчас выводится на рынок, 44 участка. Минимальная стоимость сотки в поселке составляет на старте продаж 55 тыс. рублей. За два месяца продано уже 10 участков».

ИСГ «Сплав» реализует без подряда 2 поселка: «Охтинское раздолье» во Всеволожском районе в сегменте «люкс» и «Велигонты» в Ломоносовском районе под строительство более демократичных домов. «До кризиса многие полагали, что участки без подряда будут не востребованы рынком, - рассказывает директор по маркетингу ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова. - Но через какое-то время оказалось, что мы попали в тренд — все последние годы наблюдаются активные продажи именно в тех поселках, где продавались участки с инженерно-подготовленными территориями. В первом квартале 2013 года продажи в «Охтинском раздолье», где цена достигает от 250-370 тысяч за сотку, стояли. Но начиная с 4-го квартала и по сегодняшний момент у нас произошло 25 сделок сразу. Чем вызван всплеск — нам, откровенно говоря, непонятно. Потому что покупали дорогие, а не распродаваемые по акции участки».

 

Небывалый спрос

В феврале 2014 года клиенты приобретали за городом и довольно дорогие лоты. Средняя цена сделки составила 2,59 млн рублей, выше показатель был только в июле 2013 года — тогда было реализовано лишь 67 участков, то есть просто наблюдался локальный провал по продаже дешевых лотов.

«На данный момент на рынке успешно продается всего 20% от всех коттеджных поселков – то есть в них регулярно подписываются сделки, - поясняет генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров. - Для покупателей это значит, что в этих проектах идет активная стройка, здесь выгодное соотношение «цена - качество», активная реклама и грамотные продавцы. И, что очень важно, здесь довольно высокая вероятность, что все работы в поселке будут завершены и проект будет обжит. Сегодня мы видим, что спрос локализуется именно в успешных проектах. К примеру, в нашем коттеджном поселке «Особый статус» с начала года подписано уже 8 сделок средней стоимостью 17 млн рублей. Однако оставаться в лидерах не так легко: известно, что в некоторых успешных проектах во втором полугодии 2013 года не было подписано ни одной сделки».

Строительная компания «Дубрава» является собственником больших земельных наделов в Ломоносовском районе Ленинградской области и профессионально занимается коттеджным строительством на протяжении 10 лет. По мнению ее председателя совета директоров Олега Юрко, сегодня рынком наиболее востребованы объекты от 4,5-6 миллионов рублей. «Мы строим коттеджные поселки всех типов, начиная от класса «бизнес» и заканчивая «премиум», - рассказывает г-н Юрко. - С поселком «Остров» мы стартовали в 2010 году, с того момента мы построили 60 объектов. Когда закончили первую очередь строительства, выдержанную в едином архитектурным стиле, почувствовали спрос. Мы не оперируем надуманными цифрами, к сожалению, нельзя верить тем цифрам, которые озвучивают некоторые девелоперы — в среднем продажа составляет 12-15 объектов в год. За первые 4 месяца 2014 года мы провели 4 продажи в ценовом диапазоне от 4-6,5 миллионов рублей».

 

Мина замедленного действия

Однако не все эксперты разделяют радужные прогнозы, по их мнению, общая картина рынка в действительности написана в темных тонах. Например, эксперт в сфере коммерческой оптимизации жилых проектов Алексей Герасимов считает, что сегодняшнее предложение раздуто, не способно удовлетворить покупателя, а спрос в действительности очень вялый. Он был высоким только в докризисные годы: после 2009-2010 годов девелоперы ждали нормализации, пытаясь стимулировать продажи постепенным демпингом, тогда как необходимо было менять сам подход. По мнению г-на Герасимова, предложенные планировки домов должны быть проработаны с точки зрения коммерческой эффективности: «Сейчас мы наблюдаем две крайности, первая - очень дорогой продукт с переизбытком квадратных метров, за которые покупатель платить не готов, - уверен Алексей Герасимов. - Вторая крайность - это малогабаритный дешевый продукт низкого качества строительства. Сейчас существует грандиозный разрыв между отделами продаж и маркетинга с одной стороны и архитектурными мастерскими с другой. В лучшем случае аналитические данные, полученные маркетинговыми отделами, направляются к проектировщикам в виде цифр технического задания, которые ими отрабатываются формально. То, что мы имеем на выходе, может быть и неплохо с точки зрения внешней архитектуры, но оторвано от реальности по планировкам. В худшем случае техническое задание формируется руководством девелоперских компаний». Про мнению Алексея Герасимова, девелопменту необходимо промежуточное звено - коммерческий оптимизатор. «Это своеобразный переводчик с маркетингового языка на архитектурный и наоборот», - резюмирует эксперт.

Советник руководителя ГК «СТИНКОМ» Светлана Невелева считает, что сегодняшняя ситуация на загородном рынке в сегменте дешевого экономжилья грозит обернуться социальным кризисом. По ее словам, опасность таится в инженерно неподготовленной  земле и в таунхаусах — именно в этом сегменте велик риск купить нелегитимный продукт. «Очень много нарушений именно в этой сфере, - поясняет Светлана Невелева. - Таунхаус не является индивидуальным домостроением, однако зачастую строится на землях под ИЖС. И тогда непонятен статус недвижимости: в долевой собственности он быть не может, отдельным строением — тоже. Потому что в последнем случае к каждой секции должны быть подведены отдельные коммуникации, а этого не происходит, потому что экономически нецелесообразно. По сути покупатель приобретает 2 несовместимых продукта. У некоторых девелоперов такая недвижимость вообще возводится на землях ДНП (дачное некоммерческое партнерство) — это явное нарушение, и именно этот продукт получил в последнее время массовое распространение. На землях ДНП можно строить дачи, загородные объекты, но никак не основное жилье, где человеку надо прописаться, иметь социальные гарантии, милицейский адрес и т. д.»

 

Старый «новый» тренд

«Мы знаем, в чей огород камень», - понимающе кивает головой генеральный директор ГК «Кивенаппа» Максим Красненко. - Однако сразу хочу пояснить, что ДНП - это понятие, применяемое к городским и загородным коттеджным, дачным поселкам. Среди наших поселков данный статус имеют два: «Кивеннапа Симагино» и «Кивеннапа Подгорное». Это небольшие проекты из так называемого limited edition. В них ведется постройка индивидуальных домов, квадрексов и дуплексов. Главным отличием ИЖС от ДНП является то, что земли под первое могут быть расположены исключительно в рамках населенного пункта. ДНП же имеет право претендовать как на земли сельскохозяйственного назначения, так и на земли населенных пунктов - строить дачу можно как на тех, так и на других. Наши проекты, как и у большинства сегодняшних ДНП, строятся на землях сельскохозяйственного назначения. Кроме того, в ДНП, в отличие от того же садоводства, участки предназначены в первую очередь именно для жилищного строительства».

По словам г-на Красненко, распоряжаться своим земельным участком и расположенным на нем имуществом каждый участник ДНП вправе самостоятельно, поскольку все покупатели получают свидетельство о собственности на дом и земельный участок, а значит, могут использовать его в качестве объекта собственности со всеми вытекающими. В рамках ДНП можно строить дома и хозяйственные постройки, соответствующие нормам и законами. Главное – использовать участок по его целевому назначению, т. е. строить сооружения в соответствии с проектом застройки дачного некоммерческого партнерства. «Единственное - в рамках ДНП нельзя строить многоквартирные дома, но их в наших проектах не предусмотрено», - говорит Максим Красненко и добавляет, что вопрос прописки также решается. «Конституционный суд постановил, что регистрация граждан в жилых домах, пригодных для проживания и расположенных на сельскохозяйственных территориях и землях в населенных пунктах, возможна. Для получения прописки в дачном доме необходимо будет доказать, что он позволяет постоянное проживание в нем», - резюмирует он.

По словам коммерческого директора ГК «Кивенаппа» Сергея Будько, в первые месяцы 2014 года общий объем продаж компании оказался выше плановых показателей. «За три месяца этого года доход нашей компании составил 188 млн рублей, что на 20% больше, чем за три первых месяца прошлого года, - комментирует Сергей Будько. - Если переводить эти деньги в сделки, то на первое апреля 2014 года было подписано и оплачено 96 договоров, что на 25 процентов больше, чем за тот же период в прошлом году. Большего всего продаж приходится на наш самый крупный и старый проект – «Кивеннапа Север» (60%), за ним следует «Кивеннапа Юг» (32%), остальные сделки распределились в равной степени между тремя оставшимися проектами – «Кивеннапа Юго-Запад», «Кивеннапа Подгорное» и «Кивеннапа Симагино».

На данный момент полностью сдана первая очередь в проекте «Кивеннапа Север» - это 88 индивидуальных домов, 38 таунхаусов и один многоквартирный дом, что в общей сложности составляет около 26 тыс. кв. метров. «Здесь полностью проложены дороги и сделано благоустройство участков. Также сдан первый квартал первой очереди, а это еще 6 домов», - добавляет генеральный директор ГК «Кивенаппа». Самый минимальный метраж (37 кв. м) можно приобрести за 1 млн руб., а самый большой метраж (137 кв. м, дуплекс) обойдется покупателям в сумму около 4,5 млн рублей.

Несмотря на предполагаемые риски и обвал рынка, девелоперы все пристальней приглядываются к этому формату. Опробовать его не прочь СК «Дубрава», которая на протяжении 10 лет работала исключительно с сегментами «бизнес» и «люкс». «В 2014 году мы будем выходить на рынок очень недорогого домостроения, - делится планами председатель совета директоров СК «Дубрава Олег Юрко. - Это будут участки площадью 5 соток, с построенными на них домами площадью 75 кв. метров для постоянного круглогодичного проживания стоимостью 1,5 миллиона. Предлагая этот продукт, миксовать его с нашими дорогими объектами не будем. Это будет обособленная территория, которая позволит нам привлечь молодые семьи, которые по мере укрепления материального статуса впоследствии приобретут у нас более дорогие дома. Так мы закрываем последнюю ячейку из всей линейки предложений, которые может сделать девелопер».

 

Политический фактор

Причины такого небывалого спроса во всех сегментах загородного рынка выяснили специалисты Бюро аналитики Дмитрия Сперанского. Совместно с экспертами Аналитического центра Юрия Левады, которые проводят исследования оценок гражданами положения дел в стране, они сопоставили динамику продаж за городом и пришли к выводу, что покупательская активность в загородном сегменте на 99,9 % зависит от ожиданий в политической сфере. Индекс потребительских настроений, рассчитываемый по специальной методике, включает в себя, в частности, оценки гражданами собственного материального положения и некоторые другие величины. «Активность покупателей на загородном рынке существенно меняется при неизменном количестве денег на руках у покупателей, - комментирует Дмитрий Сперанский. - Решение о покупке принимается не из-за того, что у потенциальных клиентов прибывает денег, а под влиянием общего впечатления о том, что дела в стране идут на лад. В начале 2014 года на оптимизм россиян влияло несколько факторов. Самые яркие: успешная Олимпиада и присоединение Крыма. Есть все основания полагать, что деньги на загородный рынок потекут весьма активно. Если, конечно, правительство за ближайшие месяцы своими действиями не растеряет доверия граждан. Загородным застройщикам же впору возглавить патриотическую колонну. Это вопрос их бизнеса».