Редевелопмент против модернизации

   06 ноября 2014, 13:57
В Петербурге заговорили о возрождении промышленности и возврате реновируемым землям статуса промзон. По мнению некоторых чиновников и законотворцев, промышленность должна располагаться не только на окраинах, но и в центре города.

Промышленность-2.jpgНаталья Бурковская. В Петербурге заговорили о возрождении промышленности и возврате реновируемым землям статуса промзон. По мнению некоторых чиновников и законотворцев, промышленность должна располагаться не только на окраинах, но и в центре города.


Минстрой РФ дорабатывает законопроект, который будет понуждать собственников к приведению принадлежащих им земельных участков в соответствие с региональными градостроительными планами. Согласно этому документу, высшему исполнительному органу региональной власти разрешается принимать решение о реорганизации производственно-коммунальной территории, образующей комплекс земельных участков с расположенными на них зданиями и сооружениями. С момента опубликования решения и до реорганизации промзоны в ее границах предлагается запретить менять виды разрешенного использования и отчуждать имущество.


Новый взгляд на «промку»

Девелоперы как один говорят, что законопроект не увязывается с конституционными правами и его принятие может грозить валом исков. А разработчики этого документа планируют развивать промзоны с помощью ПИФ и ГЧП.

Модернизация промышленных территорий под современную экологически безопасную промышленность, с одной стороны, избавит центр от депрессивных территорий, с другой – вернет рабочие места и повысит эффективность использования земли.

Сегодня, когда речь заходит о преобразовании запущенных промышленных территорий (ПТ), предусматривается их редевелопмент под жилую и общественно-деловую застройку. «Однако это не единственный, далеко не оптимальный, а в нынешние времена и вовсе неправильный  подход», - сообщил недавно на круглом столе председатель Комитета по промышленной политике и инновациям Санкт-Петербурга Максим Мейксин. Перевоз промышленной территории на новое место иногда заканчивается его уничтожением, и это, по мнению чиновника, угрожает экономике города.

«За четверть века под лозунгом редевелопмента и очищения центра в Петербурге уничтожено несколько сотен крупных промышленных предприятий и порядка пятисот средних и мелких», - уверен г-н Мейксин.

В подтверждение своей идеи он напомнил, что представители Лондона заявили о программе воссоздания промышленности в черте города.

Однако для качественного преобразования нужно заниматься инфраструктурой, на которую в бюджете города нет денег, потому что кризис. Хотя в кризис и наращивание объемов квадратных метров не будет рентабельным, поэтому может возобладать другая тенденция.

 

Серый пояс – на замок

Редевелопмент промышленных территорий получил достаточно активное развитие в последние годы, в первую очередь за счет территорий в центре города и прилегающих к центру зонах «серого пояса».

«Cерый пояс» - это около 40 процентов городских территорий. В основном такие площадки расположены вдоль набережных, на Выборгской стороне, в Кировском, Московском и Адмиралтейских районах. Определенным потенциалом обладают промышленные территории в Петроградском районе», - рассуждает Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб».

Сергей Ефремов, вице-президент ГК «Размах», так комментирует проблему: «Промышленные территории в городе неоднородны: где-то есть действующие рентабельные производства, где-то действующие, но убыточные предприятия, а где-то это уже не промышленные, а скорее коммунально-складские зоны, большая часть зданий и земель сдается в аренду под различные цели. Поэтому, безусловно, и вывод каждой из этих групп предприятий имеет свои особенности. Например, завод «Электросила» частично переехал во вновь созданные цеха в промышленной зоне «Металлострой», «Петмол» с Фрунзенской перебазировался в промзону «Парнас». Я считаю, что это самые удачные примеры того, как совместить сохранение и даже развитие индустриального потенциала города с оптимизацией издержек и реорганизацией своего бизнеса. Но надо признать, что пока это единичные случаи. В подавляющем же большинстве редевелопменту подлежат заводы-банкроты, на которых производство уже давно не ведется».

«Основной тенденцией развития промышленных территорий является создание на них жилых кварталов», - добавляет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

Многие значимые проекты создаются крупными городскими девелоперами на бывших промышленных территориях: комплексы «Европа сити» и «София» от компаний «Группа ЛСР», Riverside и The Residence от компании Setl, ЖК «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ», «Смольный проспект» от YIT, «Четыре горизонта»/«Дом на излучине Невы» от компаний RBI/«Северный город». При этом для небольших территорий и при условии возможности/целесообразности сохранения и реконструкции существующих зданий на участке нередким является офисное назначение.

«ЖК «ЗимаЛето» от Setl City стал пятым проектом редевелопмента для компании. Жилой комплекс возводится на участке, где ранее располагались производственные мощности ПО «Баррикада». В результате реновации промышленной территории площадью около 10 га к 2018 г. здесь появятся 150 тыс. кв. м жилья, 5 подземных паркингов, детский сад и школа со спортивным стадионом. В сентябре Setl City открыла продажи в жилом комплексе премиум-класса Stockholm, который также является проектом редевелопмента территории завода «Редан» на Приморском проспекте», - делится руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«Группа ЛСР» также активно занимается редевелопментом собственных промышленных участков. В процессе перевода земель под строительство жилья находятся территории в Невском районе на Октябрьской набережной, а уже реализуемый ЖК «София» во Фрунзенском районе заменил находившийся здесь ранее кирпичный завод.

Антон Евдокимов, генеральный директор ЗАО «Группа компаний «Эталон», называет среди наиболее значимых проектов редевелопмента в Петербурге жилые комплексы «Царская столица», «Галант», «Самоцветы», «Московские ворота» и «Галактика».

«При редевелопменте нельзя не учитывать исторический статус строений, которые находятся на участках, где реализуется проект. Застройщик не должен вести себя безответственно и игнорировать тот исторический слой, который существует в Петербурге, а особенно в его центральных районах. Так, «Московские ворота» строятся на территории, где ранее располагался завод «Вагонмаш», и те постройки, которые экспертиза признала историческими памятниками, мы впишем в проект, сохранив историческую ценность кирпичных дореволюционных строений», - добавляет он.

 

Перспективные кварталы

«В Санкт-Петербурге порядка 1 млн кв. м строящегося и выставленного на продажу жилья находится на бывших промышленных территориях, что составляет порядка 8-10% от объема первичного рынка», - говорит г-жа Трошева. С точки зрения объемов будущей застройки наиболее перспективны Московский и Невский районы. На каждый из них приходится 18-20% от общего объема заявленных проектов редевелопмента. Также большой объем заявлен в Адмиралтейском районе (13%) и на Васильевском острове (8-10%).

У «Строительного треста» также есть проекты в этом сегменте, в ближайшее время они будут выведены на рынок. «Наша компания не занималась выводом производственных площадок в другие районы города или области – мы приобрели земельный участок с оборудованием и промышленными зданиями, которые предназначались под снос. Для девелопера это самый экономически оправданный вариант. Нам не пришлось вкладывать инвестиции в строительство новых промышленных объектов, мы сразу могли выполнять демонтаж и утилизацию старых аварийных построек», - поясняет Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест».

«Когда речь идет о редевелопменте промпредприятий, промышленные здания сносятся, а на их месте строится новый объект, поскольку строительство существенно дешевле, чем реновация производственных зданий, построенных в прошлом веке. Однако в некоторых случаях девелоперы вынуждены проводить реконцепцию объекта в силу имеющихся обременений. Если здание было построено в ХIХ веке или еще раньше, КГИОП требует сохранить архитектурный облик объекта даже при смене назначения», - комментирует Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге.

На Васильевском острове компания EKEGroup совместно с «ЮИТ» и компанией «Северный город» занимается редевелопментом территорий завода «Эскалатор». Завод переехал за Малый проспект, бывшая территория завода сегодня готовится под жилое строительство.

Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG, называет наиболее значимым на сегодняшний день для своей компании «Дом на Фрунзенской», строительство которого ведется на набережной Обводного канала, на земельном участке, ранее принадлежавшем компании «Ленпродмаш». ГК AAG выполнен комплекс работ по развитию данной территории: оборудование компании «Ленпродмаш» перевезено на новую площадку в Невском районе, и разработана градостроительная документация для проектов «Тапиола» (застройщик - ЗАО «Лемминкяйнен Рус») и «Дом на Фрунзенской» (застройщик - ООО «Дом на Фрунзенской», входит в группу компаний AAG).

«До недавнего времени редевелопментом можно было назвать проекты компании «СПБ Реновация», но куда пойдет развитие компании сейчас, пока не ясно. Если от «британских архитекторов» в «Северную долину», то это будет не редевелопмент, а скорее, захват территории в градостроительном смысле. Хочется верить, что этого не произойдет и мы получим качественный полноценный редевелопмент», - говорит Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад».

 «Часто в зону редевелопмента попадают такие важные для города территории, как набережные Невы, рек и каналов Петербурга. Их реновация важна для города и должна быть не только предметом работы застройщиков, но и предметом общественного контроля. Здесь следует построить не только жилые кварталы, но и все составляющие крупного мегаполиса. На месте промышленного пояса должны быть созданы парки, общественные пространства, объекты транспортной инфраструктуры, должны оставаться экологически чистые предприятия, которые обеспечивают занятость граждан», - уверена начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Сделать промышленные территории исключительно зоной плотной жилой застройки неправильно. Иначе ситуация с «серым поясом» будет воспроизводиться, промышленные территории будут перемещаться все дальше на окраины города, а за новым «серым поясом» вновь будут возникать новые жилые кварталы, и история будет повторяться. Ситуация требует тщательного градостроительного осмысления.


МНЕНИЯ

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:

– Развитие индустриальных территорий в последнее десятилетие набирало обороты из-за сокращения участков под развитие как в центре города, так и в спальных районах. Однако в настоящее время наметился тренд на замедление процесса, что во многом связано с осторожной позицией города относительно редевелопмента индустриальных территорий – перевод таких территорий в другие зоны Генплана и смена разрешенных назначений для многих объектов в настоящее время затруднителен.

 

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Редевелопмент как длительный и капиталоемкий вид освоения земель доступен крупным компаниям, у которых есть доступ к «длинным» деньгам. Например Setl City, «ЛенСпецСМУ», «Группа ЛСР» - все они очень активно работают в данном направлении.


Александр Карпов, глава центра экспертиз «ЭКОМ»:

– Довольно много поступает заявок о возврате в Генплан территорий с промышленной функцией - обратно из общественно-деловой. Например, это предприятия, относящиеся к оборонно-промышленному комплексу и производству высокотехнологичного оборудования, получившие госзаказы. Им требуется реконструкция корпусов, которая невозможна при переводе из промышленной зоны в деловую, поэтому и идет обратный процесс.


Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG:

– Проекты редевелопмента, реализуемые сегодня, были согласованы городом в 2005 году. На протяжении последних двух лет собственники участков, расположенных в производственных зонах, которые используются неэффективно, ведут работу по внесению очередных поправок в Генплан. В случае их принятия можно ожидать появления новых проектов редевелопмента не ранее 2016 года.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости