Комплексное освоение комфорта

   27 ноября 2014, 14:01
Несмотря на то, что первые крупные проекты комплексного освоения территорий появились в Петербурге и Ленобласти больше десяти лет назад, в законодательстве до сих пор нет четкого определения такого способа застройки...

КОТ.jpgЛилия Третьякова. Несмотря на то, что первые крупные проекты комплексного освоения территорий появились в Петербурге и Ленобласти больше десяти лет назад, в законодательстве до сих пор нет четкого определения такого способа застройки, а также требований к качеству жилой среды в таких новостройках.

 

Половина КОТ

В Петербурге и его ближайших пригородах, относящихся к административному подчинению Ленобласти, строится около 30 млн кв. м нового жилья (данные Setl Group). Из них примерно половина приходится на проекты комплексного освоения территорий (КОТ), в каждом из которых общая площадь будущей недвижимости превышает 1 млн кв. м.

Хоть определение «комплексное освоение территории» используется участниками рынка уже лет десять, с точки зрения законодательства такого понятия не существует. Соответственно, и никакого специального градостроительного регулирования на этот счет нет. Ни в каких нормативных актах не указывается, что в проектах определенного масштаба обязательно должны предусматриваться социальные, торговые, транспортные и прочие объекты в соответствии с установленными нормативами. То есть нормативы такие есть, но не ясно, кто именно должен их соблюдать — застройщик или субъект, на территории которого возводится жилье.

В итоге два года назад в Петербурге и Ленобласти возникла кризисная ситуация: региональные власти, которые до этого легко согласовывали комплексную застройку, обещая обеспечить будущих новоселов инфраструктурой за счет государственной казны, заявили, что не справятся с взятыми на себя обязательствами. Например, бюджет Петербурга для обустройства всех проектов КОТ на территории города должен был бы предусмотреть на эти цели 600 млрд рублей в течение пяти лет. Смольный признал, что таких средств найти не сможет, и предложил девелоперам самим решать инфраструктурные проблемы. Аналогичный совет дали бизнесменам и областные власти.

Застройщики тогда подсчитали, что такая новация приведет к удорожанию квадратного метра в проектах КОТ в среднем на 12 тыс. рублей.

 

Нагрузка для девелоперов

Однако этого так и не произошло. По оценке коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, себестоимость строительства жилья в комплексных проектах примерно на 30% ниже, чем в точечной застройке. Такова же разница и в цене продажи жилья в этих сегментах.

В компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» объясняют: во-первых, крупный застройщик, реализующий несколько масштабных проектов, в состоянии распределить затраты на инфраструктуру так, чтобы это негативно не отразилось на конечной цене «квадрата».

Во-вторых, многие комплексы-миллионники расположены на территории Ленобласти, которая уже второй год проводит программу «Социальная инфраструктура в обмен на налоги». Программа предусматривает частичное или полное финансирование затрат на «социалку» тем девелоперам, которые перерегистрируются из Петербурга в Ленобласть. По данным председателя областного Комитета государственного строительного надзора и госэкспертизы Михаила Москвина, сейчас в регионе по этой программе строится 24 образовательных учреждения. Соответствующие соглашения с властями подписали «Отделстрой», «Строительный трест», Setl Group и «Полис групп», «ЦДС» и другие компании.

Однако говорить о том, что проблема решена, рано. Помимо названных застройщиков, есть те, кто либо вовсе не возводит инфраструктуру, которую обещает своим покупателям в рекламных проспектах, либо запланировал ее строительство на период после сдачи жилых объектов. И не факт, что детсады, школы и поликлиники, указанные в генпланах таких проектов КОТ, появятся на самом деле.

Кроме того, комплексная застройка часто соседствует с точечными и квартальными проектами, которые и вовсе не предусматривают инфраструктурного обеспечения.

 

Застройка полей

В результате некоторые территории превратились в мины замедленного действия: въехав в новые квартиры, покупатели на долгие годы окажутся без всех необходимых объектов. Такой миной, например, стал поселок Бугры, где сейчас имеются только одна школа, один детсад и амбулатория на 8 тыс. человек, проживающих в этом населенном пункте. После заселения всех новостроек в течение ближайших пяти лет оно почти удвоится.

«Девелоперу кажется, что любое улучшение — это лишняя статья расходов в его бюджете. Хотя на самом деле это не так: многие вопросы решаются за счет интеллектуального усилия, а не денежного ресурса», — говорит директор ГК «Арт-фасад» Илья Тюкин. По его словам, даже в тех случаях, когда девелопер формально выполняет требования по обеспечению ЖК инфраструктурой, по благоустройству, к реальному повышению качественных характеристик комплекса это не приводит. Например, он может предусмотреть в проекте зеленые зоны, ухаживать за растениями, высаженными во дворах, никто не будет. В итоге эти участки в лучшем случае превратятся в стихийные парковки. «То же самое касается и коммерческих помещений: важно не столько их количество, сколько их функционал, соответствующий запросам жителей данного комплекса», — добавляет Илья Тюкин.

«Наш рынок на 90% состоит из дешевого некачественного жилья. У нас нет проектов КОТ, которые создают среду. За одним исключением — это «Балтийская жемчужина», которая вдумчиво и грамотно застраивается с учетом всех требований к качеству жилой среды: предусматривают полноценные дороги, социальную и коммерческую инфраструктуру, задают застройщикам жесткие параметры строительства, выдерживают архитектурный стиль. Все остальное – это застройка полей», — считает гендиректор компании Legenda Intelligent Development Василий Селиванов.

 

Комплексное будущее

Эксперты отмечают, что рынок постепенно цивилизуется. Среди покупателей довольно велика доля инвесторов, которые приобретают жилье для последующей перепродаже или сдачи в аренду. На таких клиентов сейчас приходится 10-15% всех продаж на первичном рынке. И их интересуют ликвидные объекты, которые будут пользоваться спросом на рынке. Среди покупателей, которым квартира нужна для собственного проживания, тоже становится все меньше людей, готовых купить продукт любого качества, лишь бы цена была доступной. «У тех, кто купил красивые картинки в полях, началось отрезвление», — говорит Василий Селиванов.

Это стимулирует застройщиков повышать качество проектов, считает Алексей Гусев. По его мнению, доля проектов КОТ с каждым годом будет расти. Прежде всего благодаря их существенному преимуществу в цене перед точечной застройкой.

Фото: www.baltrosgroup.ru

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
 
Поделиться:  
Все новости