Начало года ознаменовано падением цен на нефть, потрясением китайских бирж и очередным рекордным скачком курса валют по отношению к рублю. После новогодних каникул цены на нефть Brent опустились ниже 32 долларов. Это произошло впервые за 12 лет. Стоимость доллара на Московской бирже превысила 77 рублей, а евро – 84 рубля. Все это не может не оказывать влияния на рынок недвижимости и строительства. Однако эксперты считают, что реакция сегмента будет не быстрой.

На фоне понижательной динамики рынка нефти курс рубля с конца декабря ослабел на 9% к американской валюте и на 8% к общеевропейской. Стоимость нефти Brent за новогодние каникулы снизилась почти на 18% (менее 30,5 доллара за баррель).

Министр финансов РФ Антон Силуанов неоднозначно заявил: «Российский бюджет нужно срочно адаптировать к новым реалиям. Если мы этого не сделаем, произойдет то же самое, что было в 1998-1999 годах». Это значит, что бюджетный портфель придется сокращать.

Министр экономического развития Алексей Улюкаев чуть более оптимистично заметил, что есть равные шансы и на укрепление, и на ослабление рубля. Тем не менее министры сходятся во мнении, что период низких цен на нефть может длиться десятилетия и для граждан это означает, что доллар в ближайшее время не отыграет до 30 рублей.

Рубль не в первый раз уходит в стремительное падение, однако в прошлые кризисные периоды валютные колебания порождали рост покупательской активности на рынке жилья. Россияне пытались таким образом сохранить накопленные сбережения. Сегодня же ажиотажного спроса эксперты не наблюдают и не ожидают.

Некоторые эксперты представляют перспективы на 2016 год в мрачных тонах. Так, по мнению руководитель аналитического центра компании ОПИН Дениса Бобкова, девелоперам не приходится ждать покупательской активности из-за вымывания денежных средств у населения.

Успокаивает, что себестоимость строительства номинируется в рублях, равно как и заработная плата населения, поэтому роста цен не приходится ждать ни на первичном, ни на вторичном рынках. Это в первую очередь касается жилья массового сегмента.

На сегодняшний день инвестиционный спрос на недвижимость фактически отсутствует. Во-первых, недвижимость не растет в цене и грамотные инвесторы не видят в этом смысла. Во-вторых, все у кого были деньги, приобрели недвижимость еще в конце 2014 года.

Хотя ослабление рубля оказывает давление на все секторы рынка недвижимости: коммерческую, жилую, элитную, загородную и зарубежную. Не добавляют оптимизма и новые санкции. Например, против турецких компаний.

Рост курса доллара приводит к росту себестоимости качественных объектов недвижимости, где валютная составляющая строительства по-прежнему остается высокой за счет инженерии и отделки (от 30%). К этому сегменту относятся БЦ класса А, торговые центры (не все), гостиницы 4 и 5 звезд и элитное жилье.

Эксперты полагают, что валютные колебания могут поставить под угрозу и ряд инвестиционных сделок. Пострадают, прежде всего, инвесторы длинных сделок, которые подолгу торгуются о коммерческих условиях сделки и месяцами согласовывают их.

Мнения:

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела» (ЖК «Неоклассика»):
– Стоимость нефти - один из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости. От стоимости нефти зависит бюджет, государственные расходы, в конечном счете - доходы населения, уровень жизни. При продолжительной низкой стоимости сырья, под давлением ряда макроэкономических факторов, реальные доходы населения будут снижаться, что, в конечном итоге, может привести к снижению спроса на квартиры в сегментах «эконом» и «комфорт». Такая ситуация сформирует отложенный спрос, и, возможно, окажет влияние на стоимость квадратного метра.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU:
– Падение цен на нефть и рост курса валют негативно отразятся на рынке недвижимости. Общее состояние экономики в России будет ухудшаться, что спровоцирует падение спроса со стороны покупателей, а также снижение ликвидности в самом строительном секторе. Кроме того, скоро мы станем свидетелями череды банкротств строительных компаний, которые окажут негативное влияние на состояние рынка девелопмента.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Падение цен на нефть повлияло на рынок недвижимости опосредовано. Оно привело к ухудшению экономической ситуации, это ухудшение вызвало снижение покупательской способности населения, а, следовательно, падение спроса на недвижимость, в том числе и стоящуюся.

Но в краткосрочных периодах мы наблюдали и обратную корреляцию - резкий рост курса валют приводил к всплескам спроса и притоку покупателей. Это было в конце 2014 и начале 2015 годов. Уже произошедшее ослабление рубля сказалось и на себестоимости строительных проектов. В зависимости от классности проекта, удорожание себестоимости за счет наличия импортной составляющей уже составило от 10 до 20%. К уже произошедшему уменьшению спроса и удорожанию себестоимости проектов строительный рынок адаптировался. И если цена на нефть не опустится ниже 25 долларов за баррель, а доллар не будет стоить дороже 80 рублей, дополнительного влияния на рынок недвижимости это ослабление не окажет.

Если же цена на нефть упадет до 15 долларов за баррель, а рубль ослабнет до 100 и даже хуже, это приведет к очень короткому всплеску дополнительного спроса на недвижимость, после чего кризисные явления в экономике продолжат развиваться активнее. Спрос на жилье в среднесрочной перспективе ослабнет, дополнительно вырастет себестоимость строительства. То есть получат развитие уже существующие последствия произошедшего падения рубля. Но если курс доллара дойдет до 100 и выше, наступит еще и момент психологического коллапса, когда и потребитель и девелоперы на какое-то время замрут в попытке адаптироваться к сложившейся ситуации. Будет оцепенение, подобное тому, к которому в первой половине 2009 года привел кризис 2008.