ТЕНДЕНЦИИ

Школа за рубль

   25 января 2016, 11:21

Смольный протестирует на застройщиках новую схему передачи социальных объектов. Школы и детские сады город будет брать в аренду за 1 рубль сроком на десять лет. Чиновники подсчитали, что такая система позволит застройщикам только в этом году сэкономить на налогах около 2 млрд рублей, однако строители оптимизма не разделяют — содержание объектов может обойтись еще дороже.

Сегодня при безвозмездной передаче школ и детских садов в собственность города строительные компании вынуждены платить налог дважды: сначала на прибыль, за счет которой финансируется возведение школ и детсадов, затем НДС — всего получается 38% от стоимости здания. Переход на арендные отношения, действительно, может дать определенную экономию. Но никто не считал, в какую сумму строителям будет обходиться содержание построенной социальной инфраструктуры.

Первой на арендную схему в последние дни прошлого года перешла «Группа ЛСР». В Комитете по строительству заявили, что ждут и других участников. При этом официально Смольный не объявлял о переходе на новые условия работы по соцобъектам.

«Город еще не озвучил своей официальной позиции по этому вопросу. Конкретного предложения мы не получали. Мы, как всегда, открыты для диалога и готовы обсудить планируемые инициативы», — комментирует ситуацию Виктория Цытрина, директор юридического департамента Группы компаний «Эталон».

Между тем мнения строительного сообщества о новой схеме разнятся. Так, Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами СК «СПб Реновация», считает, что аренда социальных объектов облегчает нагрузку на девелоперов. Напомним, что на компанию город может повесить строительство соцобъектов во всех застраиваемых кварталах на сумму 20 млрд рублей (статья «Реновация по новым правилам», «Кто строит в Петербурге» № 49-50 от 21.12.15).

«Создание одного места в ГОУ и ДОУ стоит более 1 миллиона рублей. Учитывая, что детские сады обычно вмещают более 100 детей, а школы – около 1000 учащихся, экономия на налогах получается довольно значительная»,— говорит Дмитрий Михалев.

Марк Окунь, генеральный директор ООО «Отделстрой», уверен, что нет никакой разницы, будет ли соцобъект передан в аренду или подарен городу. Ведь содержание таких объектов все равно в итоге ляжет на строителей.

«Тема двойного налогообложения высосана из пальца. Город должен строить школы и детские сады самостоятельно, а не перекладывать обязанность на плечи застройщиков», — констатирует г-н Окунь.

Вице-президент СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов в свою очередь отмечает, что схема, которую предлагает город, довольно удобна для застройщиков.

«Сам объект остается на балансе строительной компании, тем самым не снижается ее капитализация. Это особенно важно для организаций, которые вышли на IPO. Не менее выгодно это и для других застройщиков, ведь большинство компаний являются акционерными обществами, и чем больше в их составе объектов недвижимости — тем лучше. Это определяет их уровень стабильности и устойчивости», — говорит Алексей Белоусов. 

Участники рынка, однако, не скрывают, что им куда выгоднее было бы продать здания школ и детских садов под коммерческие объекты, нежели сдавать их в аренду за рубль. Но, как уверяют строители, распродавать соцобъекты, конечно, никто не станет.

Тем не менее воспринимать инициативу Смольного в качестве поддержки застройщиков в кризис готовы разве что сами чиновники. Аналитики NAI Becar замечают, что существенно улучшить ситуацию с обязательным обременением по строительству социальных объектов могли бы фиксированные отчисления на эти цели в рассрочку.

Соглашаются с коллегами и эксперты из Colliers International. По их оценкам, наиболее благоприятный сценарий для застройщика – это субсидирование городом строительства социальной инфраструктуры с его последующей передачей на баланс города или введение налоговых льгот.


Мнения экспертов

Елена Алещенко, заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в СПб:

– Если новая схема строительства объектов социальной инфраструктуры станет обязательной,  получается, что у застройщиков не будет выбора. Конечно, в этом случае им интереснее получать хотя бы какие-то средства, нежели не получать ничего. Однако нужно понимать, какие ставки аренды будут установлены, – будут ли они рыночными или они будут установлены правительством как некий тариф, что наиболее вероятно, поскольку такая инициатива от города и исходит. В связи с этим возникает вопрос, будет ли такой объект доходной или расходной частью бюджета застройщика, поскольку ему придется содержать объект на собственные средства. Кроме того, если объект социальной инфраструктуры остается в собственности у коммерческой организации, возникает вопрос относительно ее дальнейших планов. Если речь идет о таких крупных застройщиках, как, например, Setl City, LSR, «Северный город», которые имеют в своем портфеле несколько проектов, а также обладают штатом специалистов по аренде или продажам недвижимости, то можно надеяться, что объект социальной инфраструктуры будет должным образом управляться. Если же объект оформит в собственность некрупный застройщик, реализующий, например, только один жилой проект, то вполне возможно, что по завершении  строительства он не будет заниматься девелопментом или перестанет существовать как компания.  В этом случае ему придется продавать объект с обременением в части аренды, а если договор аренды заключен с городом, то возможность заключения сделки по продаже будет зависеть от доходности объекта, которая, в свою очередь, обеспечивается установленной арендной ставкой.

 

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar:

– Данная инициатива пока непроработанная и находится, скорее, в стадии проекта. Нужно понимать, что сумма арендных площадей, которая оговаривается сейчас, незначительная, а налоговое бремя все равно будет нести застройщик. На данный момент предположить, какую сумму смогут сэкономить застройщики, невозможно. Скорее всего, она будет зависеть от конкретных затрат на проект. В теории это должна быть существенная сумма, равная себестоимости проекта, которую застройщики смогут внести в налогооблагаемую базу. Кроме того, возникает вопрос, как отнесется к подобным инициативам налоговая инспекция.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Катерина Сухих
 
Поделиться:  
Теги:
Также по теме
ПРОЕКТЫ
В России построят около 30 новых школ в 2016 году
«Мы начали масштабный проект по строительству новых школ. Необходимость связана с положительной демографической динамикой. В 2016 году около 30 таких школ в регионах построим. Надеемся, что даже в непростой бюджетной ситуации этот проект будет начат», — сказал чиновник. Напомним, федеральный бюдж...
   11.02.2016 09:00
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Застройщикам могут не разрешить тратить деньги дольщиков на возведение инфраструктуры
Такое мнение выразил депутат Александр Хинштейн. «Таким образом, на плечи дольщика ляжет новая дополнительная нагрузка, - указал Александр Хинштейн. - То есть они будут строить кроме квартиры и детсад, и школу, и поликлинику, при том что они также заплатили налоги, на которые му...
   29.01.2016 12:20
 
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
КИО будет решать вопросы передачи соцобъектов в аренду городу
Комитет по строительству разработал схему передачи социальных объектов, строящихся за счет средств инвесторов, в аренду городу. Это исключит двойное налогообложение застройщиков.  Тем, кто хочет перейти на данную схему, необходимо уведомить СПб ГБУ «Управление строительными прое...
   25.01.2016 14:48
 
Безвозмездные инвестиции
Смольный больше не хочет выкупать соцобъекты у застройщиков. Компаниям предложено безвозмездно отдавать городу детские сады, школы и больницы. В этом году Комитет имущественных отношений планирует потратить на объекты соцназначения не более 2 млрд рублей, хотя еще в начале года эта сумма со...
   31.08.2015 15:37
Все новости