От 27 % до 44 % составило снижение спроса на новостройки у ведущих девелоперов Петербурга по итогам прошлого года. В текущем году компании ждут дальнейшего снижения числа сделок в среднем еще на 15 %. Повышать стоимость квадратного метра в таких условиях застройщики, работающие в сегменте эконом- и комфорт-класса, считают недопустимым.

Застройщики не видят предпосылок для роста цен на недвижимость. По мнению девелоперов, входящих в топ‑10, текущий год станет еще более сложным, спрос пойдет вниз, а предложение квадратных метров продолжит расти.

В компании «Отделстрой» уверены, что резкого снижения цен на недвижимость не будет, падать застройщикам уже некуда. Нет предпосылок и для повышения стоимости «квадрата», иначе продажи окончательно встанут. Снижение возможно только у тех проектов, цена которых изначально была завышена.

«Застройщики стонут: маржа «схлопнулась» в ноль, а административные барьеры по получению документации ужесточаются», – констатирует Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь».

Продажи этой компании по итогам прошлого года упали на 40–44 %.

Аналитики «Главстрой-СПб» сходятся во мнении, что на рынке сформировался переизбыток предложений. Более миллиона квадратов в этом году, скорее всего, не будут обеспечены спросом. Между компаниями развернется крайне жесткая борьба за клиента. При этом сегодня 60 % спроса сосредоточено на объектах крупных компаний, реализующих проекты комплексного освоения территорий. Выигрывают также те застройщики, кто уже успел вывести проекты на рынок, начал строить.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в городе средняя стоимость «квадрата» составила в прошлом году 105 тыс. рублей, однако за счет скидок и акций сделки в итоге шли ниже этой суммы. В пригородных районах стоимость жилья по некоторым проектам снизилась.

«В черте Петербурга рост средних цен, по нашим оценкам, составил примерно 3 %, в пригороде падение было в среднем на 2,5–3 %, – приводит данные Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – В агломерации более ярко выражен переизбыток предложения, оно, по сути, сконцентрировано в двух локациях: Кудрово и Мурино – Новое Девяткино. Мы видим, что новые очереди здесь выводились на рынок по более низким ценам, чем их предшественники. Уменьшился и рост цены по мере готовности объекта. Если раньше от котлована до сдачи ценник увеличивался в среднем на 20 %, то сейчас речь идет уже о 5–10 %».

«Поддержка ипотеки сыграла свою роль. За 15‑й год – каждая вторая сделка была проведена с привлечением кредита, были и объекты, по которым 70–80 % сделок проводилось по ипотеке», – говорит г‑жа Трошева.

Однако в том, что ипотека с господдержкой сможет сильно помочь рынку в нынешнем году, застройщики, мягко говоря, сомневаются.

Марк Лернер отмечает, что покупатели все меньше рискуют брать кредит, так как не понимают, что их ждет дальше, какие будут доходы в дальнейшем.

«Ипотека с господдержкой не спасет нас от падения спроса, – говорит Петр Буслов. – Рынок обмануть невозможно, либо он будет рушиться громко через массовые банкротства, либо тихо, когда все будут затормаживать новые проекты и понемногу продавать остатки. Новые проекты сегодня нужно просчитывать не меньше 25 раз».

«Результаты 2015 года превзошли все пессимистические оценки. Сейчас рынок греет напряженное ожидание ипотеки – будет господдержка или нет. И застройщики эту тему подхватили, запустили рекламу с призывом: «успей взять», «заскочи в последний вагон» и так далее. Активация продаж также объясняется скачками курса доллара. Но что будет двигать рынок дальше?» – вопрошает г‑н Лернер.

В «Петербургской Недвижимости» в этом году прогнозируют снижение продаж до уровня в 3,5 млн кв. м. Московский игрок «Глоракс Девелопмент» ждет падения продаж почти на 20 %.

В «Отделстрое» говорят о всплеске продаж, но не ранее апреля-мая. Это в компании напрямую связывают с решением вопроса о поддержке ипотеки, истечением срока многих банковских вкладов и установлением курса валют.

По прогнозам «Главстрой-СПб», продажи будут следовать за уровнем инфляции и ростом доходов населения. По предварительным оценкам, компания ждет сокращения спроса еще на 10 % по сравнению с прошлым годом.

Кстати

Занять чужое место

В кризис рынок Петербурга как магнитом притягивает игроков из Москвы, регионов и даже соседних стран. При этом местные лидеры – «ЛСР» и «ЛенСпецСму» – все активнее осваивают пространства столицы. Эксперты уверены: выход на чужую территорию – это не просто средство для увеличения дохода, но и возможность «застолбить» на будущее освобождающиеся места.

Сегодня рынок Петербурга активно осваивают игроки из столицы. Glorax Development строит ЖК «Английская миля» и проблемные дома «ПСМ-Классик» (подробнее об этом в статье «ГУП для недостроек», «Кто строит в Петербурге» № 25 от 06.07.15). Кроме того, девелопером анонсирован крупный проект по комплексной застройке 15 га на намыве Васильевского острова.

ФСК «Лидер» реализует UP-квартал «Светлановский» в районе метро «Девяткино». «Красная стрела» приобрела в собственность два земельных участка общей площадью 4 га в Пушкинском районе (подробнее в статье «Незаметная экспансия», «Кто строит в Петербурге» № 48 от 14.12.15). А ГК «ПИК» претендует ни много ни мало на 7 % первичного рынка региона. Застройщик хочет занять место «СУ‑155» и числится в списке потенциальных инвесторов по достройке домов за ГК «Город».

Привлекает местный рынок и игроков из Архангельска. В начале этого года ООО «Аквилон СПб», аффилированное с крупнейшим архангельским девелопером «Аквилон-Инвест», получило разрешение на строительство жилого дома в Московском районе, на территории бывшего мясокомбината «Самсон». Всего «Аквилон-Инвест» приобрела в начале прошлого года два участка площадью 2,5 га и 0,5 га. По данным РАД, в Московском районе можно построить жилой комплекс общей площадью 88,1 тыс. кв. м. На втором участке – на проспекте Космонавтов, в створе Свирской улицы – архангельцы уже начали готовить стройплощадку под возведение жилого дома.

Инвесторы из Казахстана также заявляют свои права на рынок Северной столицы – они выкупили у финской компании Betset Oy завод по производству железобетонных панелей. Казахи заявляют в СМИ о планах по строительству жилья в Петербурге.

«Новые компании приходят на наш рынок, с одной стороны, это хорошо для развития конкуренции, но хорошо ли они рассчитали свои силы? – сомневается Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». – Ощущение, что здесь намазано медом. Но, мне кажется, что застройщики из других регионов полны иллюзий».

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, уверен, что расширение рынков – это способ увеличить доход. Кроме того, для девелоперов открываются новые возможности.

«Мы в Питере – и это бизнес, ничего личного, – отшучивается Руслан Сырцов, коммерческий директор компании «Глоракс Девелопмент». – Мы внимательно исследовали рынок, прежде чем выйти сюда. У нас нет цели утопить питерских коллег».

В то же время лидеры местного рынка, напротив, перераспределяют свою активность в Москву. Первый заместитель гендиректора «Группы ЛСР» Александр Вахмистров открыто заявляет, что в этом году московский регион – основной драйвер роста для девелопера. Здесь компания уже реализует проект по редевелопменту территории бывшего завода имени Лихачева (АМО ЗИЛ) – жилой комплекс арт-класса «ЗИЛАРТ». Также анонсирован проект-миллионник – «Лучи» в Солнцево», продажи которого должны стартовать в первом квартале этого года.

ГК «Эталон» планирует в 2016 году начать в Москве строительство сразу двух жилых проектов комфорт-класса – «Летний сад» и «Серебряный фонтан» площадью более 470 тыс. «квадратов». Планируемый срок сдачи домов – 2019 год. В Петербурге компания анонсировала пока только один новый проект – ЖК «Галактика» площадью примерно 700 тыс. кв. м.