Общий объем качественных складских комплексов Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн кв. м. В нынешнем году на рынок может выйти около 300 тыс. кв. м складских площадей. 

По данным компании JLL, в течение 2015 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 137 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых 85 % построены для собственных нужд или являются проектами built-to-suit. Аналитики Knight Frank Saint Petersburg подсчитали, что сегмент качественных складских площадей за прошлый год подрос на 182 тыс. кв. м, что увеличило общий объем предложения на 7 %.

В течение 2015 года рынок едва заметно пополнялся новыми объектами, и основной объем ввода качественной складской недвижимости состоялся в IV квартале 2015 года. Площадь введенных качественных объектов ниже показателя 2014 года, однако существенно превышает таковые для периода 2009–2013 годов, когда рынок пополнялся 115–165 тыс. кв. м ежегодно. Из всех введенных в прошлом году складов 51 % предназначен для сдачи в аренду. В свою очередь половина этих площадей вышла на рынок заполненной, поэтому ввод в целом не оказал существенного влияния на рыночный показатель доли вакантных площадей.

По предварительным оценкам экспертов, в 2016 году на рынок Санкт-Петербурга может выйти более 300 тыс. кв. м складских площадей, что на 120 % превышает результат прошлого года. «Значительное увеличение показателя вызвано переносом сроков ввода ряда проектов built-to-suit с конца 2015 года в связи с необходимостью пересмотра коммерческих условий из-за ослабления рубля в конце 2014 года и в 2015 году. Доля объектов built-to-suit в общем объеме сохранится в 2016 году на уровне 85 %», – сообщают в компании JLL.

Уровень вакантных площадей стабилен и составляет 6,1 % в целом по рынку. В сегменте спекулятивных складов этот показатель за год снизился на 2 процентных пункта и составил 10,5 %. Площадь свободных помещений превысила 170 тыс. кв. м, свидетельствуют данные Knight Frank.

Несколько другие цифры представляют эксперты из JLL: доля вакантных площадей на складском рынке Петербурга достигла по итогам 2015 года 7,4 %, увеличившись на 1 пп. за IV квартал и на 0,5 пп. в целом за год, при этом в спекулятивных объектах показатель достиг 10,0 % (рост на 1,4 пп. за квартал и на 1,1 пп. за год). В абсолютных значениях это соответствует 190 тыс. кв. м свободных складских площадей классов А и В. По прогнозам экспертов компании JLL, доля вакантных складов в 2016 году вырастет до 8,5–9 %.

За 2015 год в Санкт-Петербурге было куплено и арендовано около 276 тыс. кв. м складских площадей, что на 30 % ниже показателя 2014 года. На последний квартал пришлось 32 % всех сделок за год, при этом, в отличие от предыдущих кварталов, все транзакции прошли в уже существующих объектах.

В структуре спроса по-прежнему лидируют торговые операторы, на долю которых пришлось 43 % завершенных в течение прошедшего года сделок. По сравнению с 2014 годом заметно увеличилась доля производственных компаний в структуре спроса – с 7 % до 21 %.

«Арендные ставки во многих договорах, заключенных до 2014 года, до сих пор привязаны к долларам, в то время как новые договоры номинируются в рублях, что стимулирует арендаторов искать варианты для переезда. В то же время, с учетом того, что большая часть договоров в складском сегменте заключаются на длительный период, в ряде случаев арендатору крайне сложно досрочно прекратить действие контракта и переехать в другой комплекс, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – Арендаторы также стремятся к сокращению объема занимаемых площадей – как в случае переезда, так и в случае сохранения склада в той же локации. Мы ожидаем, что в 2016 году эти тенденции сохранятся, что приведет к росту уровня вакантных помещений в существующих комплексах».

Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, считает, что в наступившем 2016 году сохранится расстановка сил на рынке аренды. «Также сохранится спрос на складские помещения, и основными его драйверами останутся торговые компании и дистрибьюторы. Нет оснований для снижения их доли в структуре спроса, и более 50 % всех ожидаемых сделок придется на этот сектор. В то же время ожидается увеличение сделок с производственными компаниями, среди которых промышленность оборонного сектора, мебельное производство, металлообработка, станкостроение будут наиболее активны. Кроме этого, полагаю, что количество сделок по продаже готовых объектов и по схеме built-to-suit очень возрастет и составит порядка 40 % от суммарной площади сделок», – полагает эксперт.