Новый формат консалтинговых услуг запущен на петербургском рынке сделок с земельными участками.

Он позволяет снять существенную часть разногласий продавцов и покупателей объектов. 

Компания «Центр строительного аудита и сопровождения» (ЦСАС) проводит предпродажный углубленный градостроительный и технический аудит, включающий перепроверку данных в профильных ведомствах. Подтвержденный актуальными документами, он будет особенно востребован в условиях роста рынка залогового имущества и количества сделок по переуступке прав на недвижимость, говорят эксперты.

Услуга по проведению углубленного градостроительного и технического аудита земельных участков была запущена ЦСАС в марте этого года. В своем новом продукте компания делает акцент на поиск и анализ информации из закрытых источников либо на сбор собственных данных, таких как результаты инженерных изысканий и формируемая градостроительная документация.

«Со стороны наших клиентов мы постоянно сталкиваемся с широким кругом вопросов, основная причина которых – изначально недооцененные риски или нехватка данных. Наша новая услуга как раз и позволяет избежать подобных проблем», – говорит Артем Рыжиков, генеральный директор «Центра строительного аудита и сопровождения».

По его словам, рынок консалтинговых услуг испытывает определенные сложности, связанные с принятием новых Правил землепользования и застройки. В итоге анализ объектов по открытым источникам, даже с привлечением высококлассных специалистов, уже не позволяет в достаточной степени минимизировать риски.

«У нас большой опыт по получению необходимой документации, и мы детально знаем, какие вопросы приходится решать застройщику в ходе реализации проекта. Поэтому мы фактически пришли к формату консалтинга с параллельным сбором подтверждений и согласований. Это дает реальную картину как для продавца, так и для покупателя», – говорит Артем Рыжиков.

«Услуга, несомненно, будет воспринята рынком, – считает Дмитрий Ходкевич, управляющий ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Земельные участки как предмет сделок являются очень трудными в определении их стоимости. В первую очередь в услуге заинтересованы владельцы, которые хотят получить определенный «сертификат качества» своей земли. Им предложен понятный инструмент, дающий игрокам рынка коммерческой недвижимости набор обременений, ограничений, рисков и рекомендаций, направленных на возможность их устранения».

Пилотным проектом для ЦСАС стал аудит земельного участка, расположенного на Шкиперском протоке. Заказчиком выступил банк, которому в кратчайшие сроки необходимо было провести предпродажную подготовку объекта. Несмотря на выгодное местоположение на Васильевском острове, участок вызывал много вопросов и у потенциальных покупателей, и у самого продавца: еще со времен войны на нем располагалось предприятие, занимавшееся разработкой радиологического и химического оружия. В 2010 году Комитет по природопользованию объявил конкурс на дезактивацию территории бывшего военного учреждения. Работы были проведены, однако слухи о секретном производстве радиологического оружия изрядно подпортили репутацию участка в глазах девелоперов.

«Для объективной оценки перспектив развития объекта нам в первую очередь нужно было рассеять или, наоборот, подтвердить тот миф, который сложился о Шкиперском протоке, – рассказывает Артем Рыжиков, – поэтому одним из важнейших этапов работ стал анализ результатов инженерных изысканий и санитарно-эпидемиологический анализ земельного участка. Анализ состоял из семи исследований, включая уровень шума, инфразвука, вибрации, загрязнения почвы, мощности дозы гамма-излучения и напряженности электрической и магнитной составляющих промышленной частоты. Как показали измерения, мощность гамма-излучения соответствует требованиям СанПиН. Это значит, что никакой повышенной радиоактивности участка нет, он безопасен даже для жилой застройки. Единственный фактор, не соответствующий санитарным нормам, это уровень загрязнения почвы. Однако после выполнения рекомендаций – замены верхнего слоя грунта участка – эта проблема может быть легко устранена».

В ходе исследования компания сознательно взяла самые жесткие нормы, прогнозируя пессимистичный план развития участка, чтобы дать возможность девелоперам адекватно оценить риски. Это обычная практика всех профессиональных застройщиков, которая оставляет возможность улучшить показатели проекта при благоприятных вариантах его развития, считает Артем Рыжиков.

«Если заключение нацелено на предоставление четкой трактовки параметров будущих улучшений – технико-экономических показателей объекта, это влияет на корректное определение рыночной стоимости актива, – говорит Дмитрий Ходкевич. –  Наличие таких заключений может стать неким катализатором в сделках, предметом которых являются земельные участки, сделать этот рынок более прозрачным и понятным».

Проведение градостроительного аудита может быть востребовано как небольшими компаниями, не имеющими собственного штата соответствующих специалистов, так и крупными игроками рынка. «Сейчас любой крупный застройщик имеет в собственном штате сотрудников, которые занимаются оценкой участков, – говорит Анатолий Крымец, заместитель начальника управления проектирования по экспертизе ООО «КВС-ЮГ». – Но, как правило, анализ территории делается на основе открытых данных, которые не позволяют просчитать все риски перед покупкой. Чтобы провести изыскания, необходимо получить разрешения на проведение работ от собственника участка. Экспертной компании это сделать быстрее и проще. Поэтому, безусловно, данная услуга будет востребована, поскольку позволит в полной мере оценить территории, выставленные на торги. Думаю, основными заказчиками станут аукционисты, а также собственники участков, у которых либо отсутствует градостроительная документация, либо присутствует в неполном объеме».

«Наша услуга позволяет существенно сократить сроки всех последующих согласований проекта, – считает Мария Тихомирова, руководитель отдела технического сопровождения проектной документации ЦСАС. – Наличие на предпроектной стадии достоверных результатов инженерных изысканий и четкое понимание юридических нюансов позволит улучшить качество проектирования в целом».

Фото: Интерпресс/Георгий Поляков