ТЕНДЕНЦИИ

Миллиарды для дольщиков

   17 октября 2016, 10:24
Российский аукционный дом (РАД) объявил о продаже территории площадью 50 га под строительство жилья в Приморском районе Петербурга. Речь идет о земле ГК «Город», которую недавно приватизировала компания «Простор», подконтрольная Артему Маневичу. За лот назначена рекордная цена – 8 млрд рублей.

Вырученные деньги обещают пустить на достройку трех жилых комплексов.

Речь идет о печально известных проектах ГК «Город» на Глухарской улице, в микрорайоне «Каменка», которые перешли недавно в собственность ООО «Простор», принадлежащего Артему Маневичу.

Для продажи территория поделена на 8 отдельных лотов размером от 3,6 до 8,5 га. Все они предназначены для строительства жилья. Суммарная стоимость всех участков – около 8 млрд рублей. На все участки выданы градпланы и имеется утвержденный проект планировки территории.

Лакомые наделы

Согласно утвержденному ППТ, на данной территории можно возвести квартал общей площадью около 1,8 млн кв. м, из которых около 800 000 кв. м – 

жилье. ППТ утвержден в соответствии с прежним высотным регламентом, по которому большая часть застройки не превышала 18 метров. В 2016 году, после внесения изменений в ПЗЗ, на этой территории стало возможным строить дома высотой до 40 метров с локальными доминантами до 75 м. Если покупатели решат пересогласовать проект планировки в соответствии с новым регламентом, экономический эффект строительства значительно увеличится.

Аукционный дом прогнозирует высокий спрос на участки в Каменке. «Это предложение поистине уникально – готовый проект планировки территории в сочетании с отсутствием обременений по социальной инфраструктуре. Такие условия гарантируют проекту быструю окупаемость и прибыльность. Средневзвешенная нагрузка на метр улучшений составит 10 150 рублей. Это очень умеренная цена, ниже среднерыночной», – говорит Андрей Степаненко, генеральный директор РАД.

Отсутствие социальной нагрузки – весьма привлекательный повод для покупки, поэтому эксперты не исключают роста цены.

В NAI Becar уверены, что, несмотря на привлекательную цену участков, желающих приобрести землю будет немного. «Высокого спроса на участки мы не прогнозируем. С одной стороны, цена участка в один миллиард рублей является привлекательной, а свободной земли в городе осталось мало. С другой – для завершения строительства потребуется утверждение большого объема градостроительной документации на всю территорию в 50 га», – считает вице-президент BECAR Asset Management Group Илья Андреев.

Кто садики строить будет

В СМИ прошла информация, что ради реализации 50 га на Глухарской улице Смольный готов взять на себя строительство четырех школ и пяти детских садов. Однако ни в аппарате вице-губернатора Игоря Албина, ни в Комитете по строительству газете «Кто строит в Петербурге» этого не подтвердили. «Мы не располагаем такой информацией», – сообщили чиновники.

Особенно скептически настроенные игроки рынка даже предполагают, что такие слухи могут распускаться намеренно, дабы привлечь интерес к будущим торгам. Реализация этих земель стратегически важна для городских властей, так как на вырученные деньги должны быть достроены проблемные ЖК группы компаний «Город»: «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». В результате свои квартиры получат около 1800 покупателей, заключивших договоры с компанией «Город».

Строительная компания «Проммонолит», которая взялась за достройку объектов, ранее заявляла о нехватке 9,1 млрд рублей. Таким образом, вырученные от продажи земли на Глухарской 8 миллиардов станут хорошим подспорьем для завершения стройки.

Если же представить, что город действительно возьмет на себя строительство образовательных объектов, то будущие владельцы земельных участков ГК «Город» получат возможность сэкономить. По данным компании NAI Becar, возведение одного детсада или школы обходится примерно в 1,5 млрд рублей в зависимости от «начинки». Однако и тут есть подводные камни. «Участок находится «в полях», поэтому покупателю в любом случае придется самостоятельно делать дороги и сети, т. е. заниматься комплексным освоением территории. Также остаются вопросы к тому, насколько своевременно и качественно город будет выполнять свои обязательства», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

«Это поистине уникальная возможность для девелоперов, приобрести документально подготовленную землю, с возможностью возведения высоких зданий, без обременений по социальной инфраструктуре, если город все-таки возьмет на себя школы и детсады», – считает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.

Конкурентная среда

Однако новый застройщик столкнется с серьезной конкуренцией. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на данный момент объем строительного рынка Приморском района составляет 915 тыс. кв. м, 400 тыс. из которых уже выведены в продажу. Таким образом, предложение есть сразу в 29 жилых комплексах. Кроме того, район занимает первое место в городе по объему продаж, при этом спрос на квартиры на первичном рынке там очень высокий. В структуре спроса на этот район приходится 16 % общего объема продаж всего Петербурга. Средняя цена предложения сегодня составляет 105,2 тыс. рублей за «квадрат», что на 1,4 % ниже, чем в среднем по городу.

Отметим, что недалеко от лота строительство ведут: «ЛенСпецСМУ», Setl City, «Ойкумена», «ЛенСпецСтрой», «Главстрой-СПб» и многие другие.

Елизавета Яковлева отметила, что высокая конкуренция не только во всем районе, но даже конкретно на Глухарской улице, где свои объекты строят компании Legenda и «Северный город». «Обе компании возводят достаточно привлекательные проекты по концепции застраиваемой территории», – считает эксперт.

Г‑н Андреев считает, что земли будут особенно привлекательными для компаний, которые уже ведут строительство в районе. С другой стороны, заинтересоваться участками могут и московские активно развивающиеся компании, например, «Пик», Glorax Development и «Лидер», полагает эксперт.


 Досье 

ЖК «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» перестали строиться в 2013 году, «подарив» городу около трех тысяч дольщиков. В 2015 году правительство Петербурга в лице вице-губернатора Игоря Албина взяло под личный контроль завершение этих проектов, в результате достраивать дома взялась компания «Проммонолит». Позже банк «Санкт-Петербург» согласился прокредитовать стройку, открыв лимит в два миллиарда рублей с готовностью предоставить и третий при необходимости. В июле Максим Ванчугов продал Группу компаний «Город» петербургскому бизнесмену, Артему Маневичу, сыну бывшего вице-губернатора Михаила Маневича.

Увидели ошибку? Выделите и нажмите Ctrl+Enter
Наталья Бурковская, Мария Мельникова
 
Поделиться:  
Все новости