В Петербурге, как и во всей России, растет число компаний-банкротов и компаний, находящихся в предбанкротном состоянии.

Процесс продолжится – до конца 2016 года точно. Некую общую причину назвать сложно – сплетена целая цепочка из обстоятельств и действий. Но большинство экспертов считают первопричиной плохой менеджмент.

По результатам недавнего опроса руководителей компаний строительной отрасли, подготовленного Институтом статистических исследований и экономики знаний Высшей школы экономики (НИУ ВШЭ), в предбанкротном состоянии в России находится 16–18 % строительных компаний. Причем доля таких фирм выросла за последний год примерно на 1–2 п. п.

По некоторым оценкам, в 2015 году число банкротов среди строительных компаний увеличилось в пять раз по сравнению с 2014 годом. При этом две трети обанкротившихся компаний имели стаж работы на рынке свыше семи лет, почти треть – 3–7 лет, доля молодых компаний оценивалась только в 2 %.

За первый квартал 2016 года банкротами признаны 167 компаний. В конце августа 2016 года Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) объявило, что за год (август 2015‑го – август 2016 года) в России число компаний-банкротов выросло в три раза.

В Петербурге в разных стадиях банкротства находятся не менее двух десятков застройщиков.

Был бы повод…

Специалисты называют три основные причины банкротств: некачественный менеджмент, рост цен (рост курса валют) и мошенничество. Петербургские застройщики полагают, что некачественный менеджмент – первая причина неустойчивости компаний.

«Практика показывает, что основная причина банкротств – неверные управленческие решения. В сегодняшних экономических условиях зависимость успешного ведения бизнеса от принимаемых руководством решений гораздо выше, чем прежде», – подчеркивает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

По мнению партнера компании Rusland SP Андрея Бойкова, основные проблемы связаны с падением продаж, долговой нагрузкой и некачественным менеджментом. «На банкротство может влиять целый комплекс факторов. Как правило, это все же неправильное планирование деятельности предприятия», – подчеркивает он.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин утверждает: «Строительство – длительный, тяжелый производственный процесс, в котором важно учесть все составляющие. В частности, важна работа с проектировщиками. Они должны создать востребованные планировки квартир, потому что если не будут покупать квартиры, то может не хватить средств достроить дом».

Также важна работа с чиновниками по различным согласованиям, получению ТУ, подключению дома к коммуникациям, по строительству социальной и дорожной инфраструктуры, без которой не получишь документ на ввод дома в эксплуатацию. «Все это может занимать не один год. Но до сих пор встречаются застройщики, которые начинают думать о подключении дома к водоснабжению и электричеству только в тот момент, когда уже пора передавать ключи дольщикам», – поясняет г‑н Гражданкин.

На самочувствие строительной компании, безусловно, влияет рост цен на строительные материалы. Себестоимость строительства растет, а поднимать цены нельзя – конкуренция высокая, покупательная способность низкая.

Свою лепту в ситуацию вносят законодатели. Например, увеличение размеров уставного капитала, которое потребуется в 2017 году, или создание государственного компенсационного фонда для выплат дольщикам. Усложняют жизнь и расчеты через эскроу-счета, где будут аккумулироваться средства от продажи квартир, но получить которые застройщик сможет только после сдачи дома – до этого ему придется занимать деньги. Эти новеллы, безусловно, скажутся на себестоимости строительства.

А вот мошеннические схемы встречаются редко, уверен г‑н Гражданкин. По его словам, к ним можно отнести строительство многоквартирных домов на землях ИЖС, но покупатели, как правило, в курсе возможных рисков.

Входной билет в банкротство

Существующие сегодня угрозы банкротств известны. По мнению генерального директора РАСК Николая Алексеенко, опасность банкротств кроется в финансовом состоянии участников рынка. В своем недавнем выступлении на заседании Комитета по строительству «ОПОРА РОССИИ» он заявил: «Снижение объемов заказов (в 2016 году снижение на 5,7 %, до показателя в 2,29 трлн рублей) негативно отражается на финансовом состоянии участников рынка. Растет число банкротств, по состоянию на 18 августа оно уже превышает показатели трех кварталов 2015 года. 

92 % всех банкротов – это микро- и малые предприятия с выручкой менее 800 млн рублей. Это те компании, которые менее всего приспособлены к выживанию в сложных экономических условиях и имеют меньший запас прочности».

Не далее как в конце сентября Минстрой России обнародовал поправки к государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Ранее государственные планы предполагали построить в 2017 году в России 93 млн кв. м жилья, но поправки сокращают объем ввода до 81 млн – на 12 млн кв. м меньше.

Свежий пример – Адресная инвестиционная программа Петербурга, которая исполнена на 45,2 %: за три квартала израсходованы 38 млрд рублей, а 190,5 млрд рублей не освоены. Причем Комитет по строительству Петербурга израсходовал 38,8 % выделенных средств – 10 млрд 877 млн рублей. При этом 93 % расходов комитета – объекты АИП.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова предпочитает не рассчитывать на государственные заказы: «Конечно, хотелось бы, чтобы госзаказ был всегда. Но устойчивость компании обеспечивается работой в секторе B2C, когда товар или услуга интересны человеку с улицы. Здорово, когда строительной компании удается сбалансировать свой портфель заказов – работать и в B2C, и в B2В, и с государством, но…»

По результатам исследования НИУ ВШЭ, строительные компании и организации России обеспечены финансированием в среднем на пять месяцев, заказами – на шесть. Снижение обеспеченности финансированием за последние три месяца отметили 22 % компаний, заказами – 28 %. Объем строительных работ сокращается третий месяц подряд.

Основные источники финансирования занятых в жилищном строительстве компаний – заемные средства и средства дольщиков. Покупательная способность падает, объемы продаж – соответственно. С кредитами тоже ситуация не слишком нарядная. Эксперты отмечают два идущих параллельно негативных процесса: с одной стороны, отрасль закредитована, с другой стороны, застройщикам не хватает заемных средств.

Николай Алексеенко подчеркивает: снижение объемов кредитования за последние 1,5 года негативно влияет на общий кредитный портфель строительных организаций. Начиная с 2015 года он истощается.

«С точки зрения строительного рынка, на первое место я бы поставил снижение покупательской способности, что является следствием общей экономической стагнации последних нескольких лет. На втором месте – проблемы кредитования», – рассуждает Андрей Бойков.

Причин снижения кредитования две, объясняет г‑н Алексеенко: «С одной стороны, в 2015 году доля просроченной задолженности впервые пробила отметку в 10 % и в течение года подбиралась к 20 %. Это снижает заинтересованность банков в кредитовании компаний строительной отрасли, так как существуют высокие риски невозврата заемных средств. Вследствие этого банковские организации повышают стоимость кредитов, что снижает общие объемы кредитования, а также увеличивает долю просроченной задолженности. Большинство строительных организаций не может себе позволить высокие ставки, т. к. будут работать «в минус».

Но причиной банкротства средних и крупных компаний может стать и высокая закредитованность отрасли. По словам Алексеенко, сейчас объем закредитованности строительных компаний составляет 2,1 трлн рублей. «Как закономерность, растет и доля просроченной задолженности. За прошедшее полугодие она увеличилась на 0,93 п. п., до показателя в 18,78 %. Как раз данный факт увеличивает риски будущих банкротств представителей среднего и крупного бизнеса», – объясняет эксперт.

Николай Гражданкин соглашается: «Компаниям, у которых в реализации находится много объектов и взято много кредитов на их строительство, в кризис приходится тяжело. Получается, что темпы реализации квартир падают, количество денег в кассе – тоже, а обязательства по выплате банковских процентов сохраняются. Даже если полностью остановить строительство, за кредиты придется платить ежемесячно. Именно перекредитованные застройщики чаще всего разоряются в период экономического спада».

К разряду финансовых причин можно отнести и динамику цен на строительные материалы и подрядные услуги. «Цены на материалы колеблются на разных этапах реализации проекта, иногда и снижаются. Но общий тренд понятен – строительство не становится дешевле с течением времени и, как вся экономика в целом, заточено под инфляционные процессы. Все постоянно дорожает, мы уже не помним другой модели, когда цены годами сохранялись бы на одном и том же уровне. Важно не само перманентное повышение цены, а динамика этого повышения – постепенное оно или скачкообразное. Скачкообразный рост цен тоже может стать дополнительным фактором рисков для реализации локального проекта», – говорит Светлана Денисова.

Дополнительные аргументы

Есть целый ряд факторов, по поводу которых единого мнения у экспертов петербургского рынка не наблюдается. Например, опыт работы компании на рынке, ее размер и т. д.

В частности, Юлия Ружицкая полагает, что крупной компании выжить гораздо легче, чем средней или небольшой. «Хотя рассчитывать только на количество и масштабы своих проектов не стоит», – добавляет она.

Андрей Бойков в ответ указывает на размеры самого известного в стране банкрота – «СУ‑155».

На возможные банкротства влияет конфликт между участниками. Ведение «военных» действий на фоне реализации крупного и долгосрочного проекта, цикл которого составляет не менее 2,5, а то и 3–5 лет, резко увеличивает риск банкротства, убеждена Светлана Денисова.

Эксперты склонны признать, что опыт работы имеет значение. «Срок работы на рынке, безусловно, влияет на устойчивость девелопера. Ведь чем дольше компания работает, чем больше проектов за это время успела реализовать, тем выше ее опыт, лучше прогнозирование ситуации и больше вероятности вовремя найти верное антикризисное решение», – говорит Юлия Ружицкая.

Светлана Денисова соглашается: «Срок работы компании на рынке смягчает риски: чем опытнее компания, тем больше трудностей она преодолела на своем пути, обрела бесспорный опыт».

Однако руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева убеждена, что ни размер компании, ни ее земельные активы, ни количество уже реализованных проектов не влияют на возможность банкротства. «На рынке Санкт-Петербурга случались факты банкротств и известных надежных застройщиков, например, как компания «Строймонтаж», входившая в пятерку крупнейших девелоперов. Во многом это произошло вследствие кризиса 2008 года и проблем с банком-партнером. Привести к таким ситуациям могут ошибки в долгосрочном планировании», – заключила она.

В поисках выхода

Как показывает практика, не всегда предбанкротное состояние перерастает в банкротство, не всегда остаются толпы обманутых дольщиков. Безусловно, есть методы выхода из щекотливой ситуации. Светлана Денисова предлагает сразу букет мер: «Продажа проекта, реструктуризация долгов, привлечение новых участников – все это действенные меры для выхода из кризисной ситуации».

Андрей Бойков отмечает, что многие компании переходят в режим «ручного управления»: «Каждый проект досконально оценивается на предмет рисков. Идет глубокое долгосрочное планирование и оптимизация бюджетов. В случае неуверенности в своих силах многие предпочитают продажу своих проектов на ранних стадиях более крупным игрокам».

Он также подчеркивает: в кризис многие банки готовы договариваться, т. е. возможна реструктуризация кредитов.

Но участники рынка, так или иначе, указывают в качестве основной причины некачественный менеджмент.

«Ставку лучше делать на профессионализм. Именно компетентность управленцев и специалистов поможет справиться с наибольшей опасностью для застройщиков. Она сегодня заключается в снизившемся спросе на жилье в новостройках, который сократился в результате падения покупательской способности населения. Падение спроса привело к обострению конкуренции. И побеждает в этой борьбе тот, кто предлагает наиболее востребованный покупателями продукт», – говорит Юлия Ружицкая.

По мнению Елизаветы Яковлевой, застройщиков сегодня выручат грамотный подход к долговой нагрузке и правильная диверсификация бизнеса. «В современных условиях компании-застройщики ищут новые ниши с низкими рисками», – добавила она.

«Грамотное бизнес-планирование – основа основ!» – заключил Андрей Бойков.