Большинство жилых домов, с возведением которых не справились проблемные застройщики, в итоге успешно завершены надежными строительными компаниями.

Однако остались объекты, которые строятся второе десятилетие. Меняются застройщики, которые продолжают продавать в них квартиры, а сроки сдачи по-прежнему на горизонте.

Цивилизованный развод

Проблемы с завершением начатых жилых комплексов обычно начинаются во время экономического кризиса в стране. Это не значит, что они связаны с кризисом – скорее всего, связаны они с неудачным управлением. Просто в кризис обостряется то, что в благополучные годы удается скрывать.

С финансовыми проблемами 2008–2009 годов не справилось около десятка компаний, которые в итоге ушли с рынка. Некоторые сумели цивилизованно расстаться со своими дольщиками, и новостройки были завершены другими компаниями без серьезных проблем.

Так, например, поступила «М‑Индустрия», которая до кризиса входила в десятку крупнейших в Петербурге. «М‑Индустрия» возвела около 15 ЖК в Петербурге и собиралась строить в Сочи несколько комплексов. Сочинские объекты и подкосили девелопера. Он вложил значительные средства в создание намывного острова Федерация в Сочи. Объем вложений не разглашается, известно лишь, что в целом проект оценивался в 200 млрд рублей. «М‑Индустрия» рассчитывала на поддержку сочинских властей, спрос со стороны покупателей жилья и партнерство арабского соинвестора. Но все три надежды не оправдались. В итоге холдинг не смог погасить облигационные займы и банковские кредиты.

«М‑Индустрии» удалось продержаться до 2011 го-

да – тогда она принялась продавать свои недостроенные объекты другим девелоперам. Так, проект ЖК «Суздаль-Хаус» на пересечении Выборгского шоссе и Суздальского проспекта купила ГК «36 Трест» и достроила его под названием «Эквилибриум». По оценке экспертов, «36 Трест» мог заплатить за проект 8 млн долларов, в то время как сама «М‑Индустрия» в 2004 году приобрела права аренды участка на торгах Фонда имущества за 1,56 млн долларов. Сделку посчитали удачной для покупателя, так как ему досталась свободная земля с подготовленными документами, но без негативного шлейфа: «М‑Индустрия» так и не приступила к реализации проекта.

Другой ЖК – «Поэма у трех озер» – на пересечении проспектов Энгельса, Луначарского и улицы Есенина – «М‑Индустрия» построила на 95 %, но завершить не смогла. Вместо нее это сделал «Строительный трест», который был подрядчиком на этом объекте, и, по информации участников рынка, «М‑Индустрия» могла рассчитаться с долгами перед ним бартером, – передав ему данный ЖК.

В 2014 году «М‑Индустрию» признали банкротом. К этому моменту были завершены все ее недострои.

Не всем везет

Не всегда дольщикам удается отделаться столь «малой кровью». Случается, что они вынуждены взять стройку в свои руки – больше надеяться не на кого. Так произошло с покупателями квартир компании «Источник-Строй», обанкротившейся в 2010‑м. Проблемы у «Источник-Строя» начались в 2006 году, когда она прекратила строительство ЖК «Кассиопея» на углу улиц Димитрова и Малой Балканской. Деньги с дольщиков при этом компания продолжала собирать до 2009‑го. Дом был брошен ею на этапе 60 % готовности. В 2010 году дольщики, объединившись в ЖСК, получили разрешение достроить «Кассиопею», взяв в генподрядчики «Трест 101». ЖК сдали в 2012 году, причем дольщикам пришлось скинуться на его достройку.

А вот у дольщиков обанкротившейся в 2009 году «ИВИ‑93» ситуация оказалась куда хуже.

Некоторым ее недостроям повезло: например, объект на Детской улице, 18 а, приобрела и завершила Hansa Group. Директор Hansa Group Олег Барков заявил, что этот проект с юридической точки зрения был самым трудным в его практике. «ИВИ‑93» начала его строить в 2004 году, в 2008‑м бросила, не справившись с проектом и возведя лишь внешние стены здания. Hansa Group выкупила объект (за сколько, как обычно, неизвестно) и построила на месте ЖК комфорт-класса элитный комплекс, за счет чего «отбила» затраты.

Другим объектам «ИВИ‑93» не посчастливилось: два из них не сданы до сих пор – это «Охта-Модерн» в квартале 25 Большой Охты и апарт-отель «Башни Беринга» на Васильевском острове. Первый ЖК должны были сдать еще в 2008‑м, второй – через два года. Но деньги у «ИВИ‑93» кончились раньше. Стройки замерли. Дольщики принялись митинговать. Это не помешало Смольному в 2013 году передать объекты на достройку родственной «ИВИ‑93» компании – «Питер-Констракшн».

Причем сделку оформили оригинально: за то, что «Питер-Констракшн» согласилась достраивать «Охту-Модерн», ей в качестве компенсации передали «Башни Беринга».

Как и прежний девелопер, «родственница» повела дело неспешно. В этом году Смольный, недовольный скоростью строительства, заявил, что отберет у компании участок на Васильевском острове и уже ищет для него инвестора. Но «Питер-Констракшн» настроена бодро и обещает сдать «Охту» в начале 2017‑го, а может, даже и в конце 2016‑го.

А вот с «Башнями» похуже: в сентябре на сайте компании появилось объявление, что проект приостановлен – у девелопера не хватает средств на достройку. Что удивительно, ведь с начала продаж апартаментов в этом комплексе в марте 2015‑го «Питер-Констракшн» уверяла, что они расходятся бойко, а значит, деньги должны были поступать на стройку. Куда они поступали на самом деле – вопрос. Возможно, виноват во всем охвативший Россию экономический кризис.

Способы отъема денег по Бендеру-Бонду

Впрочем, иногда масштабного экономического кризиса для смены застройщика не требуется – достаточно локальных проблем у конкретного девелопера, иногда граничащих с откровенным мошенничеством.

Например, уже мало кто помнит легендарную когда-то компанию «Росглавматериалы» (РГМ) Евгения Дондурея, которая в конце 1990‑х работала по принципу финансовой пирамиды. У нее было около десятка жилых комплексов, из которых самой РГМ удалось завершить только один. Когда из-за скандала с другим тогдашним лидером петербургского первичного рынка – корпорацией «Строймонтаж» – дольщики принялись расторгать договоры с РГМ, у Дондурея начались финансовые проблемы. РГМ обанкротилась, Евгений Дондурей сбежал в Лондон. Часть своих активов он распродал. Например, компанию «Прагма», которая возводила ЖК «Город солнца» в Озерках, купили выходцы из концерна «Орими», а возглавил фирму предприниматель Денис Литов. Он и достроил объекты «Прагмы».

Сумма сделки не разглашалась. Участники рынка говорили, что цена была символическая – уж слишком много проблем было у объектов Дондурея. Например, дольщики дома на пересечении улиц Савушкина и Туристской заплатили РГМ за свои квартиры в нем около 4,5 млн долларов (цены 1999–2000 годов), но стоимость возведенных банкротом нескольких этажей оценивалась лишь в 1,5 млн долларов. Куда Дондурей потратил остальные 3 млн долларов, так и осталось тайной. Похожая ситуация была и на остальных объектах РГМ.

Денис Литов предлагал Смольному решить проблемы и этого дома, причем не собирая с дольщиков дополнительных денег, если его освободят от обязанности платить городу за развитие инфраструктуры 1 млн долларов. Но власти не согласились и лишь отсрочили перечисление этого платежа. Тем не менее «Прагма» достроила дом. Правда, вместо 16 этажей, как предполагалось первоначально, компании разрешили возвести 25. За счет продажи дополнительных квартир в ЖК инвестор смог собрать деньги на завершение дома.

В начале 2010‑х Евгений Дондурей вернулся в Петербург и возобновил девелоперскую деятельность. Причем легальная девелоперская рутина показалась ему скучной. Поэтому он решил сразу начать с нарушения законов. Например, вместе с женой Ириной Бонд, фамилию которой Дондурей взял в надежде, что его не узнают в Петербурге, создал фирму ООО «Девелопмент Групп». И построил несколько многоквартирных домов в Левашово и Шувалово на участках для индивидуального строительства. Объекты признали самостроями, а в отношении супружеской четы Бондов возбудили уголовное дело по статье «Мошенничество в сфере предпринимательской деятельности в особо крупном размере».

А в этом году Дондурей-Бонд скупил трех проблемных застройщиков: «Ареал» (возводит в Ленсоветовском ЖК «Вариант»), «Титан» (ЖК «Ленсоветовский») и «СпецКапСтрой СПб» (ЖК «Воронцов» в Мурино). Причем не сам скупил, а через зарегистрированную в Лондоне компанию Docklands Investment Capital, учредителем которой Дондурей указал футболиста Вячеслава Малафеева (Бонд назвал это «шуткой»). Приобретенные долгострои к сдаче в эксплуатацию пока не продвинулись («Титан», например, должен был сдать ЖК еще в 2012 году, но пока не построил и половины). Зато их дольщики уже получили предложения от нового учредителя доплатить за квартиры сверх внесенных платежей.

Свежая партия

Нынешний кризис уже принес несколько проблемных объектов. Например, ГК «Город», положение которой пошатнулось в 2014 году, не смогла достроить три своих ЖК, где квартир ожидают 3,5 тыс. дольщиков. «Город» строил комплексы «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». Первые два должны были быть сданы еще в 2013 году, третий – в 2015‑м. Компания продала в них около 90 % квартир. В 2014 году все стройки замерли. Выяснилось, что для достройки нужно 8,5 млрд рублей, которых у «Города» нет. Куда они делись – неизвестно. Бывшие собственники компании Руслан и Максим Ванчуговы подозреваются в хищении средств дольщиков. Уголовное дело еще не завершено.

Чтобы помочь дольщикам «Города», Смольный передал решение этой проблемы специально созданному ГУП «Центр содействия строительству».

В 2016 году петербургский миллиардер Артем Маневич через свою компанию «Простор» стал владельцем «Города» и занялся поиском денег для достройки ЖК. Значительную, если не всю сумму он сможет получить, если удастся продать принадлежащий «Городу» участок в 47 га в Каменке. Он оценен в 8 млрд рублей и будет выставлен на торги Российского аукционного дома. Приобрести надел можно будет полностью или по частям.

Распродает свои активы, чтобы найти денег на завершение объектов, и один из недавних лидеров первичного рынка России – холдинг «СУ‑155». В 2013 году он возглавил пятерку крупнейших застройщиков России по выручке с показателем 74,8 млрд рублей, а в 2014‑м – пятерку ведущих девелоперов по объему портфеля проектов – 15,5 млн кв. м.

Но надежным застройщиком «СУ‑155» никогда не был: на протяжении всей его истории деятельность компании сопровождалась судебными исками на сотни миллионов рублей за срыв сроков и некачественное строительство.

Окончательно подкосил финансовое положение «СУ‑155» конфликт с московской компанией «Мортон», которая в 2009 году взяла «СУ‑155» на подряд для строительства 24 домов в подмосковной Балашихе для Минобороны РФ. Цена контракта – 2,8 млрд рублей, срок сдачи – 2011 год. «СУ‑155» объекты не сдала, истратив полученный от «Мортона» аванс 1,4 млрд рублей. «Мортон» разорвал контракт и достроил жилье сам. Но этот конфликт затянулся на несколько лет судебных споров, измотав «СУ‑155», которая в итоге проиграла. Холдинг задолжал множеству солидных кредиторов, среди которых Росбанк, Сбербанк, банки «Глобэкс», ВТБ и другие. В 2016 году «СУ‑155» признали банкротом с совокупным долгом 315 млрд рублей.

Ее недостроенные петербургские объекты («Каменка», «Новая Каменка и «Янино парк») с 5 тыс. дольщиков зависли. Всего после «СУ‑155» осталось 145 недостроев по всей стране и более 31 тыс. дольщиков и пайщиков. На завершение объектов требуется 49 млрд рублей, в том числе в Петербурге и Ленобласти – 7,8 млрд.

Занимается достройкой банк «Российский капитал», который создал для этого компанию «РК Строй», ее возглавил бывший вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян.

История каждого такого девелопера – как приключенческий роман, достойна отдельной статьи. Чего стоит только эпопея по строительству микрорайона «Новая Скандинавия», начатого еще в 1998 году компанией «Петербургстрой-Сканска» со шведскими корнями. Теперь уж и «Скански» давно нет (вместо нее застройщиком выступала Группа «Прайм»), и ЖК так и недостроен. В этом году объект передали неизвестной фирме «НКС», принадлежащей столь же неизвестному гражданину Сергею Копейкину.

Не исключено, что скоро мы услышим о новых сменах застройщиков в других проблемных объектах. Сейчас в Петербурге и Ленобласти около 30 таких объектов. Самые сложные среди них – ЖК «Силы природы» от «О2 Девелопмент», ЖК «Воронцов» от «СпецКапСтрой СПб» и ЖК «Ванино» от ООО «Тареал».