В Петербурге могут установить норму по количеству торговых объектов на душу населения. Соответствующий законопроект уже прошел первое чтение в городском парламенте.

Строителей и аналитиков новшество удивило, а депутаты инициативу объяснили желанием защитить горожан от дефицита и переизбытка магазинов.

Законодательное собрание Петербурга одобрило в первом чтении изменения в два городских закона: «О градостроительной деятельности» и «О государственном регулировании торговой деятельности». Главным итогом этих изменений должно стать появление нормы торговых объектов во всех районах города.

Подсчитали – прослезились

На данный момент нет даже приблизительных цифр, которые лягут в основу новых нормативов. Одобренный в первом чтении документ будет доработан, и поправки ко второму чтению будут представлены 1 февраля.

Спикер петербургского ЗакСа Вячеслав Макаров отметил, что норма не затронет уже действующие торговые точки. «Законопроект направлен на то, чтобы при возведении жилых районов строилось достаточно и торговой, и социальной, и дорожной инфраструктуры», – пояснил г‑н Макаров.

Отметим, что документ поддержала не только «Единая Россия», но и парламентская оппозиция. «В градостроительных документах на все виды объектов должны быть нормы, к которым можно было бы обращаться при возникновении конфликтных ситуаций. На данный момент никаких норм нет, поэтому нельзя помочь горожанам, которым не хватает торговых объектов», – считает парламентарий от фракции «Яблоко» Михаил Амосов.

Другой «яблочник» – Борис Вишневский – отметил, что нормы на объемы торговых площадей нужны еще и затем, чтобы «охранять жителей от ненужных им магазинов». Депутат напомнил о компании «Елисей на Науки», которая намеревалась построить магазин на месте детской площадки на проспекте Науки, 44, однако столкнулась с сопротивлением местных жителей.

Игроки рынка пока воздерживаются от обсуждения инициативы, а вот аналитики уже оценили ее как «избыточную». «Мне представляется, что это лишний шаг. Инвесторы заботятся о своей прибыли, поэтому существенно лучше депутатов могут рассчитать норму торговых помещений для своего объекта», – считает директор департамента исследований компании Colliers International в России Вероника Лежнева.

Опережая Москву и Рим

По расчетам компании M1 Solutions, для комфортной жизни на 1000 жителей должно приходиться 200 кв. м продуктовых магазинов и 450 – непродовольственных. «Но правильнее устанавливать нормы торговых площадей с товарами повседневного спроса не делением на продовольственные и непродовольственные товары, а с большей детализацией: продуктовые товары, непродовольственные товары повседневного спроса, услуги, досуг, и для каждой категории определять нормы обеспеченности граждан торговыми объектами в регионе на основе анализа потребительского спроса», – пояснил генеральный директор M1 Solutions Марат Манасян.

По данным компании Colliers International, Петербург даже превосходит выше озвученную норму. На данный момент здесь насчитывается 529 кв. м торговой недвижимости на 1000 человек, хотя в Москве этот показатель составляет 473 квадрата. По данному показателю Северная столица обгоняет Рим, Стамбул, Мюнхен, Бухарест и многие другие зарубежные города.

Этот же тренд подтверждают исследования компании Maris в ассоциации с CBRE, насчитавшей по итогам третьего квартала 596 кв. м на 1000 жителей. Причем речь идет о торговых центрах без учета отдельно стоящих гипермаркетов.

В группе компаний «Дикси», развивающей сеть одноименных продуктовых магазинов, подтвердили, что в Петербурге одна из самых высоких концентраций сетей продуктового ретейла по сравнению с другими регионами России.

Однако все это только на бумаге. В действительности торговые объекты расположены неравномерно, поэтому жители одних районов мечтают о полноценном гипермаркете с развлекательной инфраструктурой, а других – о продуктовом магазине шаговой доступности.

Где не хватает магазинов

«Особенно дефицит торговой инфраструктуры ощущается в районах новой массовой жилой застройки, удаленной от центра, например, в Пушкинском и Колпинском районах. Девелоперы начинают застройку новых локаций с жилья, а коммерческая инфраструктура сильно отстает», – сообщил г‑н Манасян.

Вторые по нехватке торговли – исторические районы города. «В центральной части города недостаток торговых центров испытывают Василеостровский и Петроградский районы по причине градостроительных ограничений и отсутствия свободных пятен под крупную застройку», – сообщила заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris Елена Тищенко.

Третью категорию «риска» составляют удаленные от центра города районы – например, Петродворцовый.

Лишние

Если говорить о наиболее богатых на торговые площади районах, то все эксперты однозначно называют Приморский, Московский и Выборгский. Причины тому очевидны: активная жилая застройка требует развития социальной и коммерческой инфраструктуры, которая в свою очередь позволяет застройщикам увеличивать цены на квартиры. Среди исторических районов первым по насыщенности торговыми объектами является Центральный.

Аналитики M1 Solutions предлагают судить об обеспеченности магазинами не по районам, а по станциям метро. По данным компании, в стрит-ретейле наибольшую плотность торговых объектов за пределами исторического центра города можно отметить в районе станций метро «Комендантский проспект», «Звездная», «Проспект Просвещения». Наиболее слабая обеспеченность в районе «Купчино» и «Проспекта Ветеранов».

Эксперты отмечают, что в инфраструктурно развитых районах идет настоящая конкуренция между торговыми объектами. Вероника Лежнева привела в пример Комендантскую площадь, где сейчас располагаются сразу три крупных торговых центра: «Атмосфера», «Променад» и «Орион». «Если до открытия «Атмосферы» другие магазины чувствовали себя спокойно, то после они начали фиксировать некий отток клиентов», – сказала она.

Высокая конкуренция толкает ретейлеров искать новые торговые форматы, например, аутлеты, дисконтные центры и т. д., которые призваны привлекать не только местных жителей, но и людей из других районов. «Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Петербурга, в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции торговых центров», – отметила Елены Тищенко.

Эксперт считает, что девелоперам следует подумать над строительством отдельно стоящих супермаркетов, которые для некоторых будут магазином в шаговой доступности. Также г‑жа Тищенко полагает, что успешными будут проекты, построенные у новых станций метро или возле новых транспортных развязок. «Перспективы развития также есть у малых торговых центров в районах новой жилой застройки. Основными арендаторами таких проектов могут быть в первую очередь супер- и гипермаркеты», – считает она.