Уровень вакантных площадей в офисах класса А за прошлый год упал до рекордно низких значений. Класс В остался неизменным, несмотря на ввод ряда бизнес-центров.

При сохранении тренда в Петербурге может возникнуть дефицит офисных помещений, что неизбежно повлечет за собой рост арендных ставок. Однако после сдачи «Лахта-центра» и переезда структур Газпрома картина грозит поменяться.

Офисов мало…

По оценке компании Knight Frank St.Petersburg, суммарный ввод качественных офисных площадей в Петербурге в 2016 году составил 243 тыс. кв. м, что в целом соответствовало объему 2015 года. К ключевым объектам можно отнести здание администрации площадью 106 тыс. кв. м в БЦ «Невская Ратуша», а также БЦ Fort Tower и Fort Ross общей площадью 46,6 тыс. кв. м.

При этом в общем массиве нового ввода офисных площадей только 57 % (около 138 тыс. кв. м) предназначены для сдачи в аренду. Между тем объем чистого поглощения по итогам прошлого года составил 217 тыс. кв. м, превысив аналогичный показатель 2015 года на 73 %.

Следствием этого стало то, что, начиная со II квартала 2016 года, наметилась тенденция к сокращению уровня вакантных площадей в сегменте офисов класса А. По итогам года показатель снизился до 5,5 %, уменьшившись за год на 3 п. п. «Данное значение является самым низким на офисном рынке Санкт-Петербурга за последние 9 лет. Сопоставимый уровень в классе А наблюдался в 2007–2008 годах, однако тогда совокупный объем офисных площадей класса А был в 7 раз меньше текущего», – отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg.

Доля вакантных площадей в классе В колебалась в пределах 1–2 п. п., на конец прошлого года составила 9,7 %. Это сопоставимо с показателем конца 2015 года, несмотря на высокий объем ввода офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду.

Активность на рынке подтверждает и управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. «В течение 2016 года мы наблюдали высокий уровень спроса. Ротация была минимальна, поскольку из-за ограниченного объема предложения компании стремятся сохранить офисные площади», – отмечает он.

…а будет еще меньше

Тенденция к росту вакансии имеет все шансы продолжить свое развитие. По словам директора департамента услуг для арендаторов Colliers International в Санкт-Петербурге Игоря Темнышева, объем ввода офисной недвижимости в городе в 2017 году снизится. «Девелопмент новых бизнес-центров пока находится «на паузе». Заявленный объем ввода в 2017 году составляет 175 тысяч квадратных метров, что почти на треть меньше, чем было сдано в 2016 году (262 тысячи квадратных метров)», – говорит эксперт.

Стоит отметить, что значительная часть строящихся бизнес-центров (около 60 %) состоит из объектов, сроки ввода которых уже переносились, уточняет Игорь Темнышев. Соответственно, не исключено, что эта ситуация может повториться. «С учетом вероятности переноса сроков ввода или заморозки проектов мы ожидаем прирост на уровне 150 тысяч квадратных метров офисной недвижимости», – соглашается Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

А генеральный директор УК «МТЛ» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов и вовсе прогнозирует прирост качественного предложения на офисном рынке в 2017 году на уровне 100 тыс. кв. м.

Цена – в гору

Положение, сложившееся в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости, дает стимул арендодателям постепенно двигать стоимость аренды вверх.

По данным Knight Frank St.Petersburg, средневзвешенная заявленная ставка аренды в бизнес-центрах класса А на конец 2016 года составила 1684 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы). Среднее пообъектное повышение составило 12 %. Средневзвешенные заявленные ставки аренды в классе В по итогам прошлого года остались на уровне показателя конца 2015 года – 1098 руб./кв. м/мес. Среднее повышение ставок составило 4 %, при этом повышения средневзвешенного уровня не произошло из-за ввода новых офисных площадей с более низкими арендными ставками.

Оценка средних значений у аналитиков Maris в ассоциации с CBRE несколько отличается. По их данным, средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки в конце 2016 года в офисных зданиях класса А составляли 1750 руб./кв. м/мес., класса В – 1120 руб./кв. м/мес. Однако выводы эксперты компании делают точно такие же: «По отношению к декабрю 2015 года ставки в классе А выросли на 8 %, а в классе В показали нулевую динамику в связи с приростом нового спекулятивного предложения».

Есть ли потенциал?

Эксперты по-разному оценивают вероятность появления дефицита на рынке аренды офисной недвижимости и, как следствие, роста арендных ставок. «На фоне уменьшения ликвидного предложения и меньшего объема ввода офисных помещений можно ожидать укрепления тенденции роста ставок», – осторожно отмечает Елена Тищенко.

С ней солидарен Николай Антонов: «В 2017 году ставки могут вырасти незначительно в пределах обычных колебаний по рынку. Можно прогнозировать рост ставок в пределах пары процентов в классе А за счет снижения вакансии. Класс В, вероятно, останется относительно стабильным. В среднем по городу возможен небольшой (в пределах 1 %) рост в классе В+», – полагает он.

Другие эксперты настроены более оптимистично. «В течение 2017 года мы прогнозируем рост арендных ставок не менее чем на 5 %», – говорит управляющий партнер компании IPG. Estate Иван Починщиков.

Похожий прогноз дает Игорь Темнышев: «Увеличение арендных ставок в 2017 году может составить 5–7 %, причем класс В может показать более активное восстановление ставок по сравнению с предыдущим годом. Отдельные объекты, отличающиеся высоким качеством реализации и расположением в центральной части города, при наличии свободных блоков могут увеличить ставки до 20 % относительно уровня конца 2015 года».

«Арендные ставки на офисы в качественных объектах в течение 2017 года вырастут не менее чем на 5–10 %», – полагает Дмитрий Золин.

Наконец, самые радужные перспективы рисуют аналитики Knight Frank St.Petersburg, прогнозирующие дефицит свободных площадей в классе А и снижение доли вакантных площадей в классе В. «Рыночные условия демонстрируют благоприятные перспективы для роста ставок аренды: в связи с высоким объемом поглощения в классе А заявленные ставки имеют предпосылки для роста в среднем на 10–15 % к концу 2017 года, в классе B – на 7–10 %», – считает Тамара Попова.

Ниши дефицита

При этом почти все опрошенные «Ктостроит.ру» эксперты солидарны в том, что есть рыночные ниши, в которых дефицит и рост арендных ставок в 2017 году практически неизбежны. Это касается объектов класса А и прежде всего крупных офисных блоков.

«Уже сейчас около 70 % действующих бизнес-центров класса А имеют 100‑процентную заполняемость, при этом наблюдается дефицит офисных блоков от 1 тысячи квадратных метров», – отмечает Тамара Попова.

Ее поддерживает Игорь Темнышев: «Крупные арендаторы в 2017 году столкнутся с усилением трудностей при поиске помещений, поскольку доступного предложения с невысокими ставками аренды на рынке практически не осталось. В отдельных высоко востребованных локациях доля вакантных помещений стремится к нулю, а предложение офисных блоков от 2 тысяч квадратных метров доступно в единичных объектах».

«В 2017 году ожидается дефицит офисных площадей для крупных арендаторов. Отмечается нехватка офисных центров, которые могут предложить аренду офисного помещения более 5 тысяч квадратных метров единым блоком», – добавляет Елена Тищенко.

Еще более категоричен Иван Починщиков. «Ощущается острая нехватка площадей класса А. Сегодня в центральной части города уже сложно найти не только крупные офисные площади, но и помещения площадью 200–300 квадратных метров», – говорит он.

Фактор Газпрома

В то же время Николай Антонов предлагает не переоценивать тенденцию роста спроса на объекты класса А. «Несмотря на то что в 2016 году некоторые объекты полностью заполнялись арендаторами, нельзя забывать, что подобные ситуации очень сильно связаны с фактором Газпрома. Так, к примеру, именно он арендовал все площади в только что введенном БЦ Fort Tower. Газпром и его дочерние структуры играют огромную роль на рынке офисной недвижимости, и, если выкинуть их из статистики, картина окажется менее радужной», – считает он.

А дальнейшие перспективы офисных объектов класса А еще более туманны. «Давайте не забывать, что в 2018 году планируется ввод в эксплуатацию «Лахта-центра», куда планируют съехаться ключевые структуры Газпрома. Несмотря на то что не все структуры переедут туда, на рынок все равно будут выкинуты около 200 тысяч квадратных метров качественной офисной недвижимости классов А и В+, которые Газпром освободит. Плюс продолжат вводиться новые объекты», – отмечает Николай Антонов.

Видимо, именно поэтому девелоперы проявляют осторожность. «На настоящий момент весьма ограниченно предложение в классе А, но инвесторы не стремятся вкладывать средства в этот сегмент. Вероятно, что в ближайшей перспективе на рынок будут выводиться единичные проекты, реализованные под конкретного заказчика», – отмечает Дмитрий Золин. «41 % офисных центров класса А строятся для собственных нужд или под конкретного клиента, а не для сдачи в аренду», – добавляет Елена Тищенко.

Фото: chapmantaylor.com