Складывающаяся на рынке Санкт-Петербурга ситуация приводит к обострению конкуренции между первичным и вторичным рынком.

По мнению экспертов, новая вторичка способна значительно «подвинуть» спрос на новостройки. Рост спроса инициирует и рост цен на данный сегмент.

На протяжении двух кризисных лет спрос на рынке жилой недвижимости постепенно перетекал со вторичного рынка на первичный. «По статистике совершавшихся в 2016 году сделок, 65 % приходится на первичный рынок и 35 % – на вторичный, – говорит президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Игорь Горский. – Причем, если число сделок с новостройками в прошлом году выросло, то вторичка демонстрировала стабильность».

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов, президента ГК «Авентин» Валерия Виноградова, уход спроса на первичный рынок в 2015–2016 годах был связан с программой господдержки ипотеки на первичке, благодаря которой процентные ставки на вторичное жилье оказывались заметно выше. «Притом что покупательная способность граждан существенно просела, естественно, что люди считали каждую копейку и делали выбор в пользу первички», – считает он.

Естественным следствием этого стало постепенное выравнивание цен на первичном и вторичном рынке. Так, по данным Центра исследований и аналитики «Бюллетеня недвижимости», в начале 2013 года «средний» квадрат на первичке стоил около 84 тыс. рублей, а на вторичке – примерно 95 тыс. Разница примерно в 13 %. А уже к октябрю 2015 года средние цены на новостройки и готовое жилье почти сравнялись на уровне около 103 тыс. рублей. Следовавшие затем колебания разницы цен не превышали 2–3 %.

Генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер отмечает, что в последнее время вторичный рынок довольно сильно «просел» по ценам. «И связано это не только с кризисными явлениями в экономике, но и с тем, что среднестатистическая вторичка в целом уступает по своим характеристикам новому жилью и спрос на нее падает», – считает он.

Однако в начале 2017 года тенденция начинает меняться. «Сейчас действие госпрограммы поддержки ипотеки на первичке завершено, и банки снижают ставки по кредитам. Условия кредитования в новостройках и на вторичном рынке сравнялись. Это активизирует интерес покупателей к уже готовому жилью, прежде всего к так называемой новой вторичке, квартирам в домах, введенных в эксплуатацию в последние 10–12 лет с лучшим качеством, чем хрущевки и брежневки», – считает г‑н Виноградов.

Эту точку зрения разделяет и Александр Гиновкер. «Спрос на новую вторичку заметно растет, поскольку такие объекты совмещают плюсы и первички (современное жилье, новые коммуникации), и вторички (возможность немедленного въезда, сложившаяся социальная инфраструктура)», – говорит он.

По мнению Валерия Виноградова, в настоящее время спрос имеет примерно следующую структуру: 50 % приходится на первичку, 25 % – на старую вторичку и 25 % – на новую вторичку. Эту оценку подтверждает и начальник отдела долевого строительства АН «Александр Недвижимость» Василий Погораздов. А по мнению генерального директора ООО «Абсолют Сити» Дмитрия Соловьева, тенденция имеет даже более выраженный характер. Он оценил распределение спроса примерно в таких пропорциях: 40 % – первичка, 30 % – старая и 30 % – новая вторичка.

Кроме того, по мнению эксперта, равенство средней цены квадрата на первичном и вторичном рынке очень условно, это как «средняя температура по больнице». «Мне кажется, что считать это равенство неким глобальным трендом – ошибка. Надо понимать, что вторичка крайне неоднородна по составу и, соответственно, по цене. Поэтому, если речь идет о старой вторичке – хрущевках и брежневках, особенно не в самых интересных локациях, то она уже и дешевле первички. В то же время новая вторичка примерно на 20–30 % дороже. Отсюда «в среднем» и рождается «равенство цены», – отметил Дмитрий Соловьев.

Риски покупки жилья в новостройке, конечно, снизились, но полностью не исчезли, отмечает он. «Поэтому виртуальный квадратный метр в еще не построенном доме не может стоить столько же, сколько реальный в доме в той же локации и с аналогичными потребительскими характеристиками», – подчеркнул эксперт.

По мнению Валерия Виноградова, тренд смещения интереса покупателя в сторону вторички сохранится. А новая вторичка, согласно его прогнозу, в 2017 году должна заметно подорожать.

«Для минимизации влияния этой тенденции застройщики уже сейчас начали предлагать потребителям совместные программы с банками, в рамках которых субсидируют часть процентной ставки», – отмечает он. Поэтому уже сегодня можно встретить информацию об ипотечных кредитах на различные новые проекты под 8–9 % годовых.

«Думаю, что в этом году мы сможем наблюдать рост конкуренции между первичным и вторичным рынком за потребителя», – резюмирует эксперт.

По материалам круглого стола «Первичный и вторичный рынок Петербурга: есть ли разница в цене?»

Фото: beachestitle.сом