Процесс редевелопмента в Санкт-Петербурге ускоряется. Все большую активность в нем проявляют застройщики жилья. Альтернативы новому освоению серого пояса в городе попросту нет.

Об этом и о многом другом рассказал «Кто строит в Петербурге» генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.

– Юрий Алексеевич, разговоры о редевелопменте идут уже много лет, но назвать этот процесс активным до сих пор сложно. Меняется ли ситуация в этом вопросе?

– Возможно, редевелопмент серого пояса идет и не так быстро, как нам хотелось бы, но прогресс в этом направлении есть. Более того, можно утверждать, что процесс постепенно ускоряется и уже идет достаточно активно.

Напомню, что площадь серого пояса, то есть территорий внутри города, занятых промышленными предприятиями и предназначенных для редевелопмента, составляет более 6 тысяч гектаров. В основном это земли, которые были окраинами Петербурга в начале ХХ века, а также набережные Невы. Как известно, после начала в 1960‑х годах массового жилищного строительства эти территории оказались в кольце жилых кварталов, тем самым и образовав серый пояс.

К 2012 году из этих 6 тысяч гектаров в процесс редевелопмента было вовлечено лишь 465 – 7,6 % от общего объема. В 2013–2015 годах ежегодный объем вовлечения составлял примерно 70 гектаров. А вот в 2016 году, несмотря на сложности, связанные с кризисными явлениями в экономике, в редевелопмент включилось более 200 гектаров земли. Суммарно он охватил уже 865 гектаров, то есть 14,2 % от общего объема. Так что процесс ускоряется, и, думаю, этот тренд сохранится.

– С чем Вы связываете эту тенденцию?

– Ответ достаточно очевиден: в Петербурге наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. Это и заставляет девелоперов реновировать серый пояс.

Точечная застройка 1990‑х – начала нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов. Бурный рост жилищного строительства привел к активному освоению окраинных территорий, в том числе и на землях Ленобласти, примыкающих к городу.

Один за другим появлялись крупномасштабные проекты на территориях, которые расположены вблизи КАД (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры и прочие). Довольно долго спрос был высок, строительство шло очень активно, но теперь ситуация на рынке достаточно сильно изменилась. На сегодня окраины, где под застройку «нарезано» земли на 12–13 миллионов квадратных метров жилья, утратили привлекательность для застройщиков. Спрос сократился из-за множества однотипных проектов, нежелания людей жить «на стройке», перегруженности дорог, проблем с социальной инфраструктурой.

Соответственно, застройщики ищут локации, более привлекательные для потенциальных клиентов. А это внутренние районы города, где свободных пятен практически нет. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав серого пояса. Примечательно, что некоторые застройщики рассматривают даже земли, которые функционально не предназначены для жилищного строительства, и готовы взять на себя решение проблем, связанных с внесением соответствующих изменений в градостроительную документацию. Это наглядно показывает, насколько велик дефицит свободной земли в привлекательных локациях.

– Вы говорите о ситуации на рынке жилья. Но раньше реновацией серого пояса больше занимались девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости.

– Это так, но ситуация в последнее время заметно изменилась. Строительство жилья в последние годы играет все большую роль в редевелопменте.

Посмотрим на ситуацию в динамике. Если взять все земли серого пояса за 100 %, то в 2013 году территории, преобразованные под коммерческую функцию, составляли 4,7 %, а под жилье – 3,7 %. Еще в 2015 году пропорция сохранялась. Коммерческие проекты охватили 5,9 %, жилые – 5 %. А вот уже в 2016 году ситуация заметно поменялась: доля жилья доросла до 7,3 %, коммерческая недвижимость заняла лишь 6,9 % от реновируемых территорий.

Таким образом, в настоящее время наибольшее влияние на процессы нового освоения серого пояса оказывает именно ситуация на рынке новостроек. Кроме того, можно отметить, что, по оценкам самих девелоперов, именно жилая застройка в настоящее время позволяет просчитать экономику проектов. Спрос сохраняется на достаточно высоком уровне, более-менее понятна ситуация с возвратом инвестиций. А в сегментах офисной и торговой недвижимости пока положение достаточно сложное, рынок находится в «подмороженном» состоянии.

– Какие локации в сером поясе наиболее востребованы для реализации проектов редевелопмента?

– Поскольку реновация земель серого пояса ведется не в рамках некой централизованной программы, а путем реализации частными инвесторами своих проектов, происходит постепенное «выгрызание» из промзон отдельных участков в наиболее интересных с рыночной точки зрения локациях.

Кстати, надо отметить, что не все земли серого пояса могут быть использованы для редевелопмента. Примерно 23,6 % его территорий занято инженерно-транспортной инфраструктурой. Так что на данный момент из общего массива серого пояса свободными под редевелопмент остается около 56,3 % земель.

Для удобства анализа мы выделяем в сером поясе 26 крупных промышленных зон площадью от 50 га и более. В них не включены занятые предприятиями небольшие участки, разбросанные по всему городу, они увеличивают общую площадь потенциально реновируемых земель еще на 10–12 %. 

Для удобства использования им присвоены условные названия, с топонимической привязкой. Разумеется, активность девелоперов в этих зонах весьма различна, но пока ни одна из них не реновирована полностью.

Самый высокий инвестиционный потенциал и, как следствие, наиболее активный процесс редевелопмента у зон, близких к центру города, расположенных вдоль набережных (что обеспечивает хорошие видовые характеристики из окон построенных объектов), также можно выделить престижный Московский район. К ним относятся зоны в Центральном районе – «Московская-Товарная» и «Синопская», в Петроградской районе – «Ленотьевский мыс», «Петроградская набережная» и другие. Также активно редевелопмент идет в «Новоизмайловской» (Адмиралтейский и Московский районы), на «Октябрьской набережной» (Невский район), в «Полюстрово» (Калининский район).

Интересны для инвесторов «Арсенальная» в Калининском районе, три сравнительно небольших зоны на Васильевском острове, «Лиговская» в Московском районе, но там редевелопмент тормозит существование действующих производств.

Понятно, что функционирующий завод резко снижает привлекательность соседних участков, даже если там предприятия уже и ликвидированы. Поэтому процесс редевелопмента обычно идет от границ с жилыми или деловыми кварталами и постепенно углубляется в земли промзоны. Например, в «Новоизмайловской» «первая линия» (вдоль Московского проспекта) уже практически освоена, начинается постепенная реновация внутренних участков промзоны.

Наименее привлекательны зоны «Балтийской железной дороги» в Кировском районе, «Волково» во Фрунзенском, «Дача Долгорукова» в Невском. Конечно, отдельные проекты могут появляться и там, но активное освоение начнется, скорее всего, только после исчерпания резервов более интересных локаций.

– Каковы ваши прогнозы о дальнейшем развитии ситуации с редевелопментом серого пояса?

– Свободных участков земли в привлекательных локациях больше не станет, а значит, альтернативы редевелопменту фактически нет.

Исходя из существующих тенденций в различных сегментах рынка недвижимости, можно прогнозировать дальнейший рост доли жилых проектов на землях серого пояса. С изменением рыночной конъюнктуры в перспективе возможна активизация и в сфере реализации коммерческих проектов. Но, видимо, это не дело ближайшего будущего, и вряд ли их доля превысит процент жилой застройки.

Также сохранится стремление девелоперов осваивать в первую очередь наиболее привлекательные локации. По мере исчерпания их ресурса интерес будет смещаться и к другим зонам.