Марина Голокова. Стремление россиян приобрести недвижимость за рубежом, как показывает анализ риэлторов, не могут сбить никакие экономические и политические катаклизмы. Со временем меняются лишь приоритеты в выборе стран и видов объектов. Ежегодно наши соотечественники, среди которых немало петербуржцев, вкладывают в иностранные квадратные метры тысячи миллиардов долларов.

Интерес россиян к иностранной недвижимости, заметно возросший в течение двух лет, предшествующих кризису 2008 года, буквально всколыхнул риэлторский рынок, для которого это направление было еще в новинку. Агентства недвижимости стали расширяться и открывать соответствующие отделы, не говоря уже о появлении новых компаний, которые начинали работать в данном сегменте с нуля. Спрос на покупку квартир и домов за рубежом, по словам генерального директора агентства недвижимости «Динас» Юрия Сергеева, был настолько высок, что только ленивый не брался за такой бизнес. 

После кризиса 2008 года все изменилось. Спрос значительно упал – многие фирмы закрылись, а агентства, не размениваясь по мелочам, сконцентрировались на продаже объектов на территории России.

Сегодня, как отмечают риэлторы, ситуация на этом рынке почти стабилизировалась. За последние три-четыре года россияне вновь стали ощущать себя уверенно и решаться на дорогие и, в общем, рискованные покупки. По словам директора департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс» Марины Васильевой, «клиенты» теперь больше покупают, чем три года назад. К тому же они стали приобретать более дорогую недвижимость, ценную с точки зрения не только проживания и приятного времяпровождения, но и вложения средств. Если в 2011-2012 годах особой популярностью пользовалось жилье экономкласса, то в 2013 году основные продажи состоялись в сегменте класса «комфорт». 

Прошлый год вообще, на взгляд руководителя отдела зарубежной недвижимости группы компаний «Невский Альянс» Елены Ляпиной, был особенно удачным для реализации недвижимости за рубежом. По ее словам, «абсолютно все», кто ездил в январе-феврале прошлого года в ознакомительные туры, например, в Болгарию, в итоге купили там жилье на побережьях. 

О благосостоянии и достаточно твердой позиции россиян говорит и повышенный спрос на элитную недвижимость в наиболее дорогих городах мира. Как отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей, в последние годы наши соотечественники вошли в тройку самых значимых категорий покупателей на мировом рынке элитной недвижимости, особенно в Лондоне и Нью-Йорке. 

«В ответ на растущий спрос появляются новые и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. Существуют так называемые «клубные инвестиции» - приобретение доли от 10 до 40% в доходном проекте совместно с партнером-брокером, - говорит Елизавета Конвей. – Еще один новый инструмент — схема join venturing. Такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. Один покупает землю, строит и заполняет объект арендаторами, а второй вкладывает до 25% стоимости объекта, затем гарантированно выкупает его под свои нужды. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй — возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами».

Постепенное увеличение спроса не особо отразилось на работе консалтинговых компаний. Генеральный директор компании Greenfield Property International (GFPI) Валентина Нагиева говорит, что при покупке объектов люди стали меньше обращаться за помощью посредников. «Раньше, когда только начинался этот бум, услуги консультантов были востребованы. Все это было в новинку, и для россиян многие вопросы оставались открытыми, - объясняет Валентина Нагиева. – У зарубежных компаний не было ни представителей, ни переводчиков, с помощью которых можно было бы совершать сделки. Сегодня же все ответы на свои вопросы покупатели могут найти в Интернете – и нужда в услугах консультантов постепенно пропала. Волна активного интереса, такого как в 2007-2008 годах, прошла. Сам же спрос остается высоким. Просто контакты между покупателями и продавцами теперь налаживаются напрямую».

Недвижимость за рубежом россияне рассматривают в равной мере и как место отдыха, и как возможность получения вида на жительство (ВНЖ), и как объект инвестиций. Цель покупки определяет приоритеты в выборе стран и типов объектов. 

Большинство людей покупает жилую недвижимость, рассматривая ее как некую дачу, вариант загородного отдыха. Исходя из этого, россияне предпочитают недорогие объекты, квартиры небольшой площади. По данным корпорации «Адвекс», самое дешевое жилье в той же Болгарии – квартиру-студию – можно купить за 8 тыс. EURO. При этом, однако, выбор покупателей больше падает на апартаменты, поскольку они обязательно подразумевают наличие обслуживающей компании. Таким образом, россияне получают возможность полноценного отдыха в курортной зоне.

По мнению аналитиков, российские граждане в целом тяготеют к отдельному жилью, подальше от тесного контакта с соседями, именно поэтому выбирают квартиры или виллы, а не таунхаусы, хотя они стоят дешевле. По расчетам корпорации «Адвекс», 40% россиян приобретают квартиры, 40% - виллы, 20% - таунхаусы. Такая статистика объясняется в основном российским менталитетом: наши соотечественники просто не привыкли к вынужденному тесному соседству, которое предусматривают таунхаусы.

Приобретая жилье за границей, никто не хочет рисковать, поэтому не рассматривает объекты на стадии строительства. Первичный рынок за рубежом – это, в отличие от российских условий, готовые новостройки, а не строящиеся дома. Россияне охотно покупают новое жилье, даже если оно дороже того, что продается на вторичном рынке. По словам Елены Ляпиной, состояние «вторичных» объектов, как правило, оставляет желать лучшего. Речь идет о курортных странах, таких как Болгария, Испания, Кипр. Интерес к первичному рынку в этих странах усиливается еще и благодаря возможности получить беспроцентную рассрочку, чего нет на рынке вторичном.

В старых же городах Европы никакой другой рынок, кроме как вторичный, и не рассматривается: там просто нет новостроек. Более того, интерес к жилью на вторичном европейском рынке в последнее время возрос в связи с экономическим кризисом и, как следствие, падением цен. 

Иные варианты предусматривают продажу земли. В Италии, например, продаются участки для строительства вилл. 

Выгодными считаются приобретения имущества компаний-банкротов, продажей которого занимаются банки.

Рейтинг стран, интересных россиянам с точки зрения покупки недвижимости, аналитики делят на три блока: зоны для отдыха, места для получения вида на жительство и дорогие территории для вложения инвестиций.

Список зон для отдыха возглавляет Болгария. Ею интересуются в основном пенсионеры, которые могут там жить постоянно, и семьи с детьми. Эта страна хороша своим климатом, транспортной доступностью, отсутствием языкового барьера, дружелюбием славянских братьев и низкими ценами. Похожие характеристики и у Турции, но, как показывает аналитика, петербуржцы ее не жалуют.

У жителей северной столицы на первом месте в этом списке все же Финляндия: благодаря соседству.

На втором месте – Испания, Кипр и Греция, страны, пострадавшие от экономического кризиса. Цены на недвижимость там сегодня ниже рыночных. 

Третье место занимают более дорогие страны: Италия и Франция. Далее следуют Тайланд, Доминикана и другие удаленные государства, которые менее востребованы именно из-за большого расстояния от России, Петербурга, в частности.

Для получения вида на жительство петербуржцы предпочитают Прибалтику, Финляндию, Германию и США. В последнее время особенно вырос спрос на жилье в Латвии, в которой действует упрощенный порядок получения ВНЖ. Правда, это касается скорее провинциальных городов. В Юрмале и Риге в этом году условия изменились: Латвия повысила порог вхождения. Если раньше для получения ВНЖ там нужно было купить недвижимость не менее чем на 76 тыс. EURO, то сейчас в Риге и Юрмале – на 250 тыс. EURO. К сравнению: на Кипре для получения резидентского статуса нужно купить объект не менее чем за 300 тыс. EURO, в Англии – на 1 млн EURO.

По словам Елизаветы Конвей, европейские страны проявляют лояльность в россиянам. Во Франции, например, где ВНЖ по закону можно получить лишь через пять лет после покупки жилья, появились случаи положительных решений уже через год после сделки.

Третий блок представляют страны, в которых приобретается недвижимость для развития бизнеса. Здесь речь идет как о физических, так и юридических лицах. В коммерческую недвижимость вкладываются паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Средний доход от недвижимости за границей, по словам создателей этих ПИФов, составляет 6% годовых. 

Тенденция на покупку коммерческой недвижимости, по наблюдениям аналитиков, постоянно растет. «Если в докризисные годы покупка жилой недвижимости составляла 80%, то сейчас это менее 60%, и эта цифра продолжает убывать, - говорит Елизавета Конвей. – Россияне практически становятся инвесторами, желающими заработать на коммерческой недвижимости. В первую очередь это пока квартиры в комплексах апартаментов, которые покупают для сдачи в аренду». 

На первом месте по популярности с этой точки зрения эксперты видят Германию. Благодаря достаточно устойчивой экономике в этой стране объекты недвижимости стоят сравнительно недорого и приносят хороший доход. Чаще всего там приобретается жилье для сдачи в аренду. В иных случаях, если покупатель – юридическое лицо, недвижимость становится средством диверсификации капитала. 

Кроме доходных домов, в Германии востребованы офисные помещения, бизнес-центры. 

На втором месте в этом блоке находится Австрия, где россияне развивают гостиничный бизнес. Для петербуржцев – Швеция, Норвегия, где также популярны жилые объекты и апартаменты. 

Реже коммерческая недвижимость приобретается в Великобритании и Швейцарии. Развитие бизнеса в этих странах обещает высокий доход, но и вклад в него должен быть гораздо больше, чем в странах, перечисленных выше.

Третье место в этом блоке занимают США. Америка интересна россиянам во всех смыслах. Здесь приобретают не только апартаменты и жилье, но и объекты торговли, офисы. Причем в больших количествах. По словам директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрея Бойкова, рентабельным сегментом остается формат поселков-multifamily. Это один из наиболее востребованных форматов американского рынка недвижимости. 

Группа компаний NAI Becar  в мае 2013 года приобрела в США уже третий объект, поселок Waterside Greene, стоимость которого составила 26,3 млн USD. Ожидаемая инвесторами доходность проекта – более 20% годовых. 

«Рентабельность объекта во многом связана с выгодными условиями получения кредита. При ставке процента по кредиту, равной 4,12%, разрыв между ней и ставкой капитализации составит около 2,5%. При этом речь идет только о долгосрочном кредите с фиксированной ставкой. Объем финансирования составил 78% от стоимости объекта», - говорит Андрей Бойков. 

Ранее компания инвестировала в поселки Park West, расположенный в Гринвиле, и Palms at the SouthShore (Хьюстон, Техас), которые также имеют высокие показатели доходности. Такой сегмент, как поселки multifamily в США, инвесторы считают одним из наиболее устойчивых. По их словам, в кризис этот сегмент американского рынка практически не «просел», а после кризиса оказался самым быстрорастущим, поскольку жилье востребовано всегда.

Купить недвижимость за рубежом россиянину не так просто, особенно если предусматривается кредитование. Схемы продаж за границей существенно отличаются от российских. На взгляд аналитиков, риски при покупке недвижимости минимизированы во Франции, где все оформляется через нотариуса, Германии, где договоры купли-продажи регистрируют в нотариальной земельной книге. 

По словам экспертов, ни в одной другой стране нет законов, подобных нашему № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Во-первых, потому, что долевое строительство там не так распространено. Во-вторых, в каждой стране свои законодательные инструменты защиты покупателей. Как говорит Валентина Нагиева, в Италии, например, не так давно принят закон, который обязывает застройщика создавать стабилизационный финансовый фонд для гарантий покупателям. 

По оценкам аналитиков, наиболее рискованно покупать недвижимость в Хорватии. Строгих законов в пользу покупателей там нет.

Есть значительные отличия при продаже объектов на стадии строительства. Эксперты отмечают, что только в России растут цены на недвижимость в процессе ее возведения. В Европе установленная изначально цена сохраняется до сдачи объекта в эксплуатацию.

Также только в России при продаже недвижимости рассматривается расчет как безналичный, так и «живыми» деньгами. В западных странах наличные средства при оплате объектов исключены.

России наиболее близка по схемам продаж Болгария. По словам Елены Ляпиной, на первичном рынке в Болгарии при 100% оплате будет заключаться нотариальный договор купли-продажи недвижимости еще на этапе «грубой стройки». В договоре прописываются сроки сдачи объекта, все обязательства продавца и  покупателя.

Если россиянину требуется кредит, список стран, в которых он может приобрести недвижимость, сильно сокращается. Далеко не каждое государство готово кредитовать нерезидентов. Причина в том, что у европейских кредиторов нет возможности проверить кредитную историю таких заемщиков. Если до 2008 года ипотечные кредиты выдавались россиянам не менее чем в 15 странах, то теперь – в трех-четырех, говорит Валентина Нагиева.

Если ипотека для россиян и действует, то по схемам, существенно отличающимся от тех, которые предусматриваются для резидентов. 

По словам Елизаветы Конвей, наименее жесткие требования в Турции и Испании. Вполне реально получить ипотеку на Кипре, во Франции и США. В Великобритании изучению документов уделяется самое пристальное внимание, не ускользнет ни одна цифра. В Болгарии в соответствии с условиями ипотечного кредитования начисляются очень высокие проценты (до 10% в год) и большой первоначальный взнос (50% и выше).

Согласно условиям ипотечного кредитования пакет документов приблизительно одинаковый во всех странах. Необходимо предъявить загранпаспорт (в США возможна карточка соцстрахования и водительские права по американскому образцу); сведения о доходах; справки, которые дают возможность судить о характере постоянных расходов; документы для подтверждения платежеспособности (подтверждается возможность сделать первоначальный взнос и оплатить сопутствующие услуги, также предоставляется справка об отсутствии кредитных задолженностей в России, справка о наличии денег на банковском счете и рекомендации банков, где имеются счета); договор на приобретение недвижимости; адрес и контактные данные. Подается как оригинал документов, так и их перевод.

Процентные ставки по кредитам почти в любой другой стране гораздо ниже, чем в России. В целом за рубежом они колеблются от 1,5% до 6%. Практически все банки предлагают на выбор ипотечную процентную ставку, которая может быть «плавающая» или фиксированная. «Плавающая» ниже, но она связана с немалыми рисками: невозможно ведь предсказать, как она изменится в ближайшие годы. Поэтому большинство выбирает фиксированные ставки. Самые низкие — в США, Швейцарии и Франции: не более 3 %. Немало выгодных вариантов можно найти в Великобритании (3,8 %) и Испании (3,5%).

В Португалии и Испании по ипотечному кредитованию можно было взять 100%, но сегодня — максимум 70%. Такой же размер займа в Турции. Правда, нужно учитывать, что 50–70% ссуды банки высчитывают от оценочной стоимости, а не от стоимости покупки. Поэтому размер ипотеки обычно на треть меньше, чем планировалось. В целом же считается, что доля ипотечного кредитования не может быть выше 35% годового заработка. Кредиты предоставляются в среднем на срок от 5 до 40 лет. Повысить шанс получить кредит можно, если обратиться к брокеру, который хорошо знает ситуацию на рынке, может порекомендовать наиболее выгодные условия ипотечного кредитования.

Кредиты там, на взгляд аналитиков, брать выгоднее, чем покупать недвижимость со стопроцентной оплатой. Они покрываются доходностью объектов. Наиболее ценными считаются объекты в Лондоне, Париже, Праге и других столичных городах Европы. Недвижимость там – едва ли не самая дорогая в мире. Однако у россиян, как показывает аналитика, есть средства на их приобретение. Каким бы специфическим ни было отношение иностранцев к нашим соотечественникам, сделки по продажам недвижимости между ними заключаются вполне успешно. 

Бывали случаи, когда некоторые страны, Германия, Франция или Италия, например, пытались отказывать россиянам в покупке недвижимости. В Швейцарии есть кантоны, где не продают недвижимость представителям стран третьего мира, к коим относится и Россия. Однако кризис и при этом поступающие из нашей страны деньги делают свое дело. 

По расчетам Центробанка, в 2013 году россияне вложили в зарубежную недвижимость 2,146 млрд USD. Тенденция увеличения объема вложения денег в зарубежные квадратные метры отчетливо прослеживается с 2009 года. В 2012 году россияне купили за рубежом недвижимости на 1,878 млрд USD, в 2011 году — на 1,591 млрд USD, в 2010 году — на 1,063 млрд USD, в 2009 году — на 904 млн USD.

«Русских за границей принимают, потому что они щедры и тратят большие деньги», - резюмирует Валентина Нагиева.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. Объем инвестиций в зарубежную недвижимость сегодня не превышает 5%. Тем не менее последние два года присутствует тенденция увеличения интереса к зарубежным активам. Последние несколько месяцев большинство инвесторов заняли выжидательную позицию из-за текущих событий на Украине и риска возникновения санкций со стороны Запада. Ввиду отсутствия резких ценовых колебаний зарубежная недвижимость, скорее всего, останется выгодным инструментом для инвестиций, и вскоре, я думаю, спрос на данные активы вновь возрастет.   

За последние годы, безусловно, наблюдался рост цен на недвижимость, расположенную в Германии, Монако, Великобритании, хоть и не такой значительный. В целом диапазон цен достаточно большой, но для того, чтобы приобрести двуспальные апартаменты на побережье в Италии, Франции, Испании или Болгарии может хватить около 100 тыс. евро. Стоит отметить, что экономическая и политическая ситуация в мире сейчас не стабильна, поэтому предсказать дальнейшую ценовую политику достаточно сложно. 

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге. Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей. Этому есть несколько причин. Во-первых, это понятная инвестиция: покупатель получает материальный объект, ценность которого ясна. Во-вторых, недвижимость приносит пусть небольшой – в среднем 4–6% годовых против российских 10–12% - но стабильный доход. При этом самым прибыльным инструментом является покупка коммерческой недвижимости, ставка капитализации которой составляет в среднем 5–10%. Жилье приносит 3–4% годовых. А time–sher (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает.