По прогнозам игроков и аналитиков рынка коммерческой недвижимости, сильнее всего кризис скажется на сегменте офисов. Здесь объем сделок в течение года может сократиться вдвое, и собственники бизнес-центров пойдут на все, лишь бы удержать имеющихся арендаторов.

Катерина Сухих. По прогнозам игроков и аналитиков рынка коммерческой недвижимости, сильнее всего кризис скажется на сегменте офисов. Здесь объем сделок в течение года может сократиться вдвое, и собственники бизнес-центров пойдут на все, лишь бы удержать имеющихся арендаторов.

Аналитики отмечают, что основной спрос в сегменте офисной недвижимости уже сфокусирован на арендной ставке от 1 тысячи до 1,2 тыс. рублей за квадратный метр. Тем не менее количество совершенных сделок продолжает идти вниз. А собственники бизнес-центров все чаще вступают в переговоры с арендаторами и меняют условия ранее подписанных договоров.

При этом мнения лидеров отрасли о сложившейся экономической ситуации расходятся. Одни предлагают смотреть на кризис с оптимизмом и использовать его для выгодных инвестиций в недорогие проекты, другие — сосредотачивают все силы на обслуживании уже имеющихся объектов. При этом взгляды и тех и других сходятся в одном — строить новые бизнес-центры в ближайшие год-два не стоит, а тем, чьи объекты находятся в начальной стадии, придется нелегко. Максимум, что сейчас можно делать, — это заниматься проектированием.

«Если бегун сломал ногу, то это для него шанс или нет? — иронизирует Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема». — Вот и у нас то же самое. Все разговоры о возможностях в кризис очень туманны. Я уверен, что все деньги, проинвестированные в Россию за последние пять лет, это потерянные деньги, они в итоге никому ничего не принесли. Да, сейчас можно что-то дешево купить, но кто сказал, что эта цена еще больше не упадет через те же пять лет к следующему кризису? Страной управляют одни и те же люди с одним и тем же результатом, так что вряд ли что-то серьезно поменяется».

Заполняемость бизнес-центров «Теоремы» пока остается на прежнем уровне. Не зафиксировали здесь и падения арендных ставок, напротив, даже поднимают их на 5-7%. 

«Сейчас никто не понимает, на какой уровень выйдет себестоимость строительства. Год назад она колебалась в районе 50-60 тысяч рублей за квадратный метр. Это без стоимости земли и энергетики. Если строить приличный бизнес-центр, то большой объем стройматериалов нужно завозить из-за рубежа. Уже сейчас можно только оценочно сказать, что себестоимость вышла на уровень 80 тысяч рублей за квадратный метр», — констатирует г-н Водопьянов.

Три прогноза

Арендные ставки не опустились и даже немного растут и в бизнес-центрах сети «Сенатор». Руководство компании выражает надежду, что тенденция сохранится до конца года.

«Прошлый год вся сеть наших бизнес-центров закончила со средневзвешенной процентной ставкой в 5,4%, это почти также, как в 2013 году, — отметил Дмитрий Золин, управляющий директор сети БЦ «Сенатор». — Так или иначе, крупные игроки заинтересованы в том, чтобы держать арендные ставки на прежнем уровне и их постепенно повышать, пока никто позиций не сдает».

В остальном, по оценкам Дмитрия Золина, будущее неопределенно, и ситуация может развиваться в нескольких направлениях. Первое —  страну ждет гиперинфляция, арендная ставка растет, на рынке начинается хаос. Второе — мелкие несетевые игроки и собственники одного-двух зданий уходят с рынка, но перед этим они роняют ставки на аренду. Рынок подкашивается, ставки падают в два раза. И, наконец, оптимистичный вариант — все более-менее фиксируется, рынок аренды, так или иначе, стабилизируется. Прирост ставки к концу года в этом случае составит от 0 до 3%.

«Мы считаем, что кризис — отличный момент, чтобы зайти в хорошие и дешевые проекты. Но не нужно предлагать нам цены в долларах — мы их не смотрим. Важна только доходность в рублях, причем желательно с учетом пессимистичных прогнозов. Также мы готовы приобретать объекты под окупаемость в 9-10 лет», — делится планами Дмитрий Золин.

Склады выживут

Легче всего, по мнению петербургских аналитиков, переживет трудное время складская недвижимость. Конечно, сделок поубавится и в этом сегменте, но серьезного обвала не ожидается. К тому же проекты здесь приостановить гораздо проще, а значит, и резких банкротств, и уходов с рынка, скорее всего, не будет.

«Еще  с прошлого года вакантными остаются около 170 тысяч квадратных метров складов, — подсчитал  Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank. — Ставки аренды в данном сегменте стабильны —550-650 рублей  за квадратный метр в месяц. При этом есть вероятность, что часть незаполненных площадок не найдет покупателя до конца года. В связи с этим мы не ожидаем роста ставок, а скорее даже небольшой коррекции вниз на 10-15%».

Не стоит ждать в этом году активности и в ретейле. Значимых проектов торговых центров не ожидается. А в сегменте стрит-ретейла к концу первого полугодия произойдет равномерное снижение арендных ставок в среднем на 25-35%. На рынке продаж покупатели ждут от собственников снижения стоимости объектов не менее чем в два раза. Но последние пока готовы ждать.