Отставание российского рынка недвижимости для пожилых от западноевропейского составляет 50–60 лет. Однако этот разрыв может достаточно быстро сократиться, в том числе за счет современных технологий.

По мере того как население развитых стран стареет, рынок недвижимости для пожилых растет и становится все более привлекательным для девелоперов и операторов рынка. По крайней мере, его прибыльность опережает доходы от других форм жилой и коммерческой недвижимости.

За рубежом пожилой человек или его родственники могут рассчитывать при необходимости на выбор места проживания в зависимости от дохода и состояния здоровья, благо – существуют несколько форматов такого жилья. Это могут быть квартиры с дополнительными услугами, ассистированное проживание, стационары с постоянным уходом 7х24 и другие варианты. Надо отметить, что зарубежный рынок услуг и недвижимости для пожилых прошел длинный путь от надомного ухода в 1940‑е годы через создание масштабных стационаров на 200–300 мест, а затем небольших пансионатов до современных домов малой вместимости. Это так называемые green house – дома на 10–12 человек с общими помещениями, иногда объединенные со стационарами. Нестандартный, но набирающий популярность формат – это жилье для пожилых и даже дементных постояльцев, встроенное в обычную городскую или университетскую среду.

С точки зрения демографии Россия не является исключением: по подсчетам экспертов, количество людей старше трудоспособного возраста к 2030 году достигнет примерно 40 млн человек, из которых 16 млн будут составлять пожилые люди, нуждающиеся в том или ином виде ухода, а 1,2–2 млн – в местах постоянного проживания и медицинского ухода. Перечисленных выше форматов недвижимости для них пока нет, но они начинают создаваться.

«Развитие российской недвижимости для пожилых находится на зарубежном уровне 60–70 годов прошлого века и существует в основном в виде государственных стационаров, – рассказывает руководитель Проекта 60+ холдинга «КИТ Финанс» Вадим Бараусов. – Общий объем российского рынка услуг по уходу эксперты оценивают в 420–450 миллиардов рублей в год, при этом на частный сегмент приходится менее 10 %. Пока мы видим единичные частные проекты, которые если и не решают проблему нехватки таких объектов, то дают представление о том, какими путями может развиваться коммерческий рынок недвижимости для старшего поколения и за счет каких инвестиций».

Например, недавно введенный в эксплуатацию пансионат премиум-класса «Спутник» в Комарово построен на средства частного инвестора. Запланированный к вводу до конца лета в Песочном пансионат строится с помощью зарубежного оператора частной управляющей компанией. В Псковской области и в Воронеже источником финансирования являются бюджетные субсидии. СГЦ «Опека» как оператор планирует инвестпроект по строительству двух пансионатов в Санкт-Петербурге на предоставленных городом участках, но привлекает инвестора. В подмосковном Монино НПФ «Благосостояние» строит пансионаты при поддержке правительства Московской области в подборе участков и подключении к инфраструктуре.

Рынок жилья для пожилых развивается параллельно с выработкой стандартов по проектированию и эксплуатации подобной недвижимости при помощи консультаций и участия зарубежных операторов. Это дает основания надеяться, что повторить путь других стран можно будет не за полвека, а за 5–10 лет.

При этом эксперты отмечают ряд сдерживающих факторов. По данным JLL, определился пул инвесторов, заинтересованных в этом сегменте. Это девелоперы комплексных проектов жилья или коттеджных поселков, а также инвесторы, ориентированные на арендный бизнес. Обращения за консультациями по развитию этого бизнеса в России поступает от иностранных инвесторов, преимущественно из Китая. Еще одна группа интересантов – крупные частные клиники, у которых есть спрос на послеоперационные реабилитационные услуги в стационарных условиях.

«Инвестора останавливает отсутствие информации по рынку, он хочет от проекта прибыли не ниже 12–15 %, но не уверен, что сможет ее получить, – поясняет Вадим Бараусов. – Нет операторов, которые способны составить ТЗ для инвестора: зарубежные ограничиваются консультациями, отечественные – пока еще разрознены и малокапитализированы, чтобы можно было опираться на их поддержку».

«С одной стороны, недвижимость для пожилых, построенная по принципу безбарьерной среды, по стоимости ничем не отличается от обычного жилья, – рассуждает глава инженерного комитета РГУД Сергей Воробьев. – Но с другой стороны, девелопер не понимает, кому он будет эту недвижимость продавать и чем она должна отличаться. Детские площадки, велодорожки, парки, магазины – эти социальные составляющие в жилых комплексах понятны, но что можно предложить пожилому человеку? Если добавлять медицинские услуги, то нужны операторы с собственной концепцией, но их нет».

Возможно, ситуацию изменит реализация федерального закона об основах социального обслуживания граждан РФ 442‑ФЗ, который вступил в силу с января 2015 года. Тогда компенсации по социальному уходу можно будет наряду с другими источниками денежных средств использовать в создании вертикально интегрированной системы через НПФ, страхование, больницы, реабилитацию и уход за пожилыми людьми. Пока даже лицензия на предоставление социальных услуг законодательно не предусмотрена, а реестр их поставщиков создается в каждом регионе на добровольной основе.

По мнению Сергея Воробьева, еще большее влияние на ускоренное развитие рынка недвижимости и услуг для пожилых позволит оказать виртуальный дом – совокупность технических средств мониторинга и дистанционного контроля. Они существуют в виде устройств вызова экстренной помощи и связи с медиками и родственниками, специальными приложениями, напоминающими о приеме лекарств, датчиков и ковриков, сигнализирующих о передвижении или падении, и многих других приспособлений. Этот рынок развивается еще более стремительно, и в России подобных разработок тоже создано немало.

По итогам вебинара «Недвижимость для пожилых»