Масштабные перемены в российском законодательстве о долевом строительстве не за горами. С 1 января вступит в силу первый пакет поправок к Федеральному закону № 214, который предусматривает появление компенсационного фонда для завершения проблемных объектов.

Однако далеко не все эксперты уверены, что новый орган действительно решит проблему долгостроев.

Напомним, 11 июня 2016 года президент РФ Владимир Путин подписал постановление о создании так называемого компенсационного фонда для завершения долгостроев.

В документе подчеркивается, что денежные средства компфонда могут быть вложены только в государственные ценные бумаги РФ, в том числе облигации федерального займа; вклады (депозиты) в российских кредитных организациях; ипотечные ценные бумаги, которые включены в один из котировальных списков высшего уровня российских бирж.

На прошлой неделе стало известно, что компенсационный фонд будет создаваться на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Минстрой работает над правовой базой нового органа, и документ должен быть готов к 1 декабря. На данный момент вопросов по фонду больше, чем ответов.

Алгоритм работы компфонда еще в стадии обсуждения, однако очевидно, что пополнять его будут компании, осуществляющие долевое строительство. Застройщикам придется перечислять в фонд примерно 1 % от стоимости своего проекта, при этом можно будет отказаться от страхования каждого договора долевого участия.

Отметим, что 1 % – очень общая цифра, которая, возможно, до 1 января 2017 года изменится. «Было бы неплохо, если бы появилось прогрессивное рейтингование, то есть чтобы крупные игроки строительного рынка отчисляли по 1 %, а небольшие компании, например, по 0,8 %», – считает генеральный директор Ассоциации СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Несмотря ни на что, сумма, которую застройщики будут переводить в компфонд, т. е. в АИЖК, будет весьма внушительной. Однако даже этих средств не хватит, чтобы завершить все долгострои в стране. По расчетам страховщиков, говорит председатель Координационного совета по страхованию в строительном комплексе общественного совета при правительстве Петербурга Анатолий Кузнецов, весь жилой сегмент строительного рынка России оценивается примерно в триллион рублей. Таким образом, можно предположить, что в компенсационный фонд поступит около 10 млрд рублей. «Для решения проблем дольщиков необходимо около 150 миллиардов рублей», – отметил он.

Как сообщил замминистра строительства РФ Олег Бетин, компенсационный фонд – это по сути страховые отчисления. «Если застройщик не может сдать объект, включается механизм банкротства, компенсационному фонду и органам власти на местах предстоит найти добросовестных приобретателей этих площадок, которые будут достраивать объекты», – поясняет чиновник.

Однако далеко не все верят, что, взяв на себя работу страховщиков, АИЖК действительно поможет в борьбе с долгостроями. Глава Координационного совета по страхованию уверен, что компенсационный фонд вместе со страховыми компаниями должен заниматься достройкой проблемных объектов, а не возвращать дольщикам уже обесцененные деньги. «Иначе это получится та же страховая компания, только вид сбоку», – отметил г-н Кузнецов. 

В связи с этим эксперт полагает, что страховые компании не стоит исключать из рынка долевого строительства. «Можно рассмотреть другую схему формирования компенсационного фонда, например, за счет отчисления части премий страховых компаний, работающих с ДДУ. При этом застройщиков необходимо освободить от взносов в компенсационный фонд», – предложил эксперт.

Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин полагает, что замена страховки на выплату в компфонд может парализовать рынок. «Если действительно перестанут регистрировать договоры без регистрации в компенсационном фонде, то будет коллапс в предложении, – считает он. – Не секрет, что многие девелоперы пирамидят: если не продаются новые проекты, то не могут достраиваться старые. В итоге это может привести к появлению новых банкротств и пострадавших дольщиков».

Однако есть в создании компфонда безусловно выгодные для игроков строительного рынка возможности. «Компенсационный фонд заменит обязательное страхование, а отчислять процент туда все равно дешевле, чем страховать каждый договор ДДУ», – сказал г‑н Белоусов.

При этом эксперты призывают не торопиться с выводами, ибо до 1 декабря, а потом и до 1 января все может измениться.