Количество инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости – величина переменная, в значительной степени зависящая от рыночной ситуации.

По одним данным, число этих сделок неуклонно растет с 2010 года и сейчас составляет около 15 % в общем объеме договоров на приобретение жилья. По другим – наоборот, снижение покупательной способности сократило количество инвестиционных покупок жилья.

На рынке элитной недвижимости аналитики отмечают увеличение на 11% доли инвестиционных покупок только в течение третьего квартала 2016 года. В более объемном и привлекательном сегменте масс-маркет ситуация иная, и результаты исследований рынка разнятся.

Влияние буквы закона

Пока с определенной долей уверенности можно сказать, что ожидаемые в 2017 году законодательные изменения обязательно повлияют на структуру рынка жилья. Прежде всего может сократиться число первичных покупателей, в основном молодых семей, из-за сокращения банковских ипотечных программ с господдержкой. Но не исключено, что объемы покупки жилья инвесторами из других регионов даже вырастут. А вот в сегменте недвижимости, приобретаемой для улучшения жилищных условий, практически ничего не изменится, полагают аналитики рынка.

Говоря о факторах, влияющих на рынок недвижимости в 2017 году, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Станислав Жигунов уверяет, что одни только поправки в 214‑ФЗ увеличат стоимость жилья на 3–4% за счет взносов в компенсационный фонд, увеличения страховки и повышения уставного капитала застройщика. Сейчас, напоминает он, средняя стоимость квадратного метра новостройки в черте города составляет 107 тыс. рублей, в ближайшем пригороде – около 72 тыс.

Как следствие, удорожание, а также сокращение налоговых льгот с 2017 года понизит инвестиционную привлекательность жилья и сократит спекулятивную игру на рынке недвижимости.

«Рынок в Петербурге сейчас замер, хотя сделки пока идут на хорошем уровне, – прояснил Станислав Жигунов. – Но в столице он практически встал: все ждут следующего года. Однако вряд ли недвижимость будет дешеветь, учитывая, что застройщики и так долго сдерживали цены, поступаясь маржой».

Ипотечный бум

Еще один фактор влияния – общее снижение покупательской способности. На самом деле, уверяет эксперт, рынок давно живет в долг, и увеличение доли ипотечных продаж до 60–80 % в портфеле застройщиков только подтверждает это. Однако ипотечный бум может обернуться для них обратной стороной: вместо того чтобы покупать новое жилье, заемщики будут сосредоточены на выплате кредитов.

Банки, напротив, смотрят на ситуацию с ипотечными инвестициями в недвижимость с оптимизмом независимо от участия государства в субсидировании кредитных ставок. По данным управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка, из 130 млрд ипотечного портфеля в Петербурге около 40 млрд приходится на заемщиков, которые не имеют прописки в Петербурге, и этот спрос на жилье со стороны жителей других регионов сохраняется не первый год.

Как правило, средняя стоимость аренды квартиры равна средней зарплате по региону, поясняет преимущества инвестиций в недвижимость с целью аренды глава управления Алексей Зуев. По его словам, среди частных покупателей есть «профессиональные» инвесторы, которые научились рассчитывать свои дополнительные доходы от инвестиций в квартиру на уровне котлована с использованием ипотечного кредитования. То же самое касается вторички с хорошей локацией, которую можно будет окупить арендой после качественного ремонта – в ряде случаев чистая прибыль может превысить платежи по ипотеке.

Оптимизировать покупку

Покупая квартиру с инвестиционными целями, необходимо принимать во внимание не только ее стоимость, но и расположение, сроки сдачи, «социалку», перспективы развития района и репутацию застройщика, в свою очередь полагает управляющий партнер ГК BN Антон Беляков. По его словам, доля покупателей инвестиционных квартир «подсократилась» по сравнению с периодом 2011–2014 годов – в основном из-за изменений в ликвидности покупки. В то же время количество различных мероприятий по вопросам инвестиций в недвижимость, которые проводит компания для покупателей жилья, выросло за год в три раза.

«В любом жилом комплексе сегодня можно найти и предложения от застройщика, и предложения по переуступке, то есть выгодно и быстро перепродать квартиру, приобретенную на стадии котлована, уже не так просто, как это было еще три года назад», – поясняет топ-менеджер ГК BN. Возможно, причина в том, что покупатель теперь ориентируется на устоявшиеся цены, не торопится с принятием решений и готов ждать и искать лучшее за те же деньги.

«Раньше инвестор покупал как можно больше квартир, думая, что это вечный актив, не особенно заботясь о финансовом планировании на годы вперед, – говорит Антон Беляков. – Сегодня он понимает, что недвижимость может обернуться пассивом. В итоге частный инвестор стал больше задумываться над тем, как оптимизировать покупку квартиры, а с ней налоговые отчисления, платежи по ипотеке и услуги по ЖКХ, чтобы она стала выгодным вложением. Это можно считать основным итогом рынка недвижимости в уходящем году».