Невнятная градостроительная политика, связанная с разработкой новых ПЗЗ, привела к сумятице на рынке.

Девелоперы не понимают, что и как можно строить, когда старые правила уже не актуальны, а новые еще не приняты. Аналитики прогнозируют, что новых проектов в центральных районах города не стоит ждать как минимум до июля. Компания «БФА-Девелопмент» на днях заявила, что вынуждена приостановить редевелопмент 35 гектаров территории завода «Красный выборжец». По словам начальника управления развития и управления активами компании Марии Скобелевой, в связи с тем, что Петербург еще не принял новые правила землепользования и застройки, Комитет по градостроительству и архитектуре отказал девелоперу в согласовании проекта.

Провести редевелопмент компания рассчитывала за 6 лет, вложив в него порядка 15 млрд рублей. «Теперь реализация проекта откладывается на неопределенное время, – говорит г‑жа Скобелева. – Нам придется или полностью перерабатывать его, или даже отменять. Изначально мы рассчитывали, что к концу 2017 года начнем выводить на рынок жилье».

При этом 2 марта эскиз проекта планировки территории будущего жилого комплекса был повторно рассмотрен на заседании Градостроительного совета. По словам руководителя архитектурного бюро ООО «Союз 55» Александра Викторова, занимавшегося разработкой концепции, в этот раз были учтены все замечания, данные на прошлом заседании Градсовета, проект пришлось немного скорректировать, но исходные данные все же удалось сохранить: на территории завода предполагается возвести порядка 160 тыс. кв. м жилья, четыре детских сада, школу и учреждение дополнительного образования.

Г‑жа Скобелева отмечает, что окончательное решение по утверждению эскиза ППТ будет принято на закрытом голосовании, а решающее слово останется за главой КГА Владимиром Григорьевым. В случае положительного решения девелопер передаст пакет документов в комитеты, которые пока могут утверждать и согласовывать проекты, после чего компании придется терпеливо дожидаться 5 июля – в этот день Смольный обещает утвердить новые ПЗЗ.

В правительстве говорят, что понимают боль девелоперов, вынужденных работать в ситуации, когда одни правила потеряли свою актуальность, а другие еще не вступили в законную силу.

На днях вице-губернатор Игорь Албин провел совещание, лейтмотивом которого стал вопрос о выработке единой правовой позиции органов власти при применении ряда положений новой редакции Градкодекса РФ и 820‑го закона, регулирующего строительство в границах зон ОКН.

Г‑н Албин считает, что сегодня комитеты Смольного должны очень аккуратно работать с девелоперами, чтобы не останавливать развитие Петербурга из-за «правового вакуума». Одним из возможных вариантов такой работы при рассмотрении и утверждении ППТ вице-губернатор считает сотрудничество с федералами: мол, прежде чем что-то решить, надо посоветоваться. Правда, чем эти советы могут помочь девелоперам, планирующим развивать проекты в сером поясе, – не ясно.

Сегодня в Петербурге не утверждены ни границы территории исторического поселения федерального значения, ни предмет его охраны, ни перечни исторических поселений регионального значения с их границами и предметами охраны.

«У нас нет внятной, продуманной градостроительной политики, – уверен руководитель компании «Архстудия» Геннадий Соколов. – Серый пояс в центре пустует, его надо развивать, но это сложно и энергозатратно, потому что у города нет общей концепции его развития. В таких условиях девелоперам проще уйти за КАД».

По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», около 30 % спроса на жилье приходится на проекты, строящиеся или уже построенные на территориях бывших промзон. Как отмечает руководитель центра Ольга Трошева, сегодня серый пояс, который раньше считался городской окраиной, стал окраиной центра, и эта локация очень привлекательная как для девелоперов, так и для покупателей.

Однако собеседники «Кто строит» не слишком радужно оценивают перспективы развития бывших промзон в ближайшее время. Так, вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев, считает, что ждать новых проектов в этой локации пока не стоит. Их риски крайне высоки, а маржинальность слишком низкая. Девелоперам легче идти в чистое поле Ленобласти. С другой стороны, центральные районы города и районы, которые с ними соприкасаются, не должны содержать промышленных предприятий. «Эти локации интересны покупателям и важны для городской жизни, – говорит г‑н Андреев. – Поэтому для их редевелопмента необходимо либо менять законодательство, либо администрация города должна самостоятельно подготовить данные территории: вывести промышленные предприятия, сократить санитарно-защитные зоны, определить четкие параметры застройки. После этого любой девелопер, получив открытые и понятные расчеты, сможет понимать, что и в каком объеме он может построить и какова возможная выгода от каждого конкретного проекта».

«ВТБ-Девелопмент», реализовавший крупный проект «Невская ратуша» на территории бывшего трамвайного парка, сегодня тоже сомневается в целесообразности редевелопмента серого пояса. Глава компании Александр Ольховский говорит, что любого инвестора, задумавшего строительство жилья на бывших промзонах, ожидает целый букет проблем. «Во‑первых, заводы оставляют после себя отходы разной степени тяжести, и прежде чем здесь что-то построить, нужно будет провести серьезную зачистку, – говорит он. – Во‑вторых, центр города практически весь охраняется, а значит, любое неверное движение принесет девелоперу проблемы с КГИОП и охранным законодательством. Здания, которые нужно будет сохранять, наверняка в упадочном состоянии, и их придется восстанавливать, и в этом третья проблема – финансовая. Затраты на редевелопмент будут огромные, а в нынешних экономических условиях на это мало кто пойдет».

Собеседники «Кто строит» также отмечают, что новые требования к установлению границ защитных зон объектов культурного наследия, которые существенно сокращают объемы строительства, даже если на участке находится маленький одноэтажный памятник архитектуры. К тому же, если раньше отклонения от параметров могли согласовать, то сейчас они стали императивом. Эти ограничения делают чрезвычайно сложным развитие территорий серого пояса, и они не представляют коммерческого интереса для девелоперов.