Инициированная на федеральном уровне программа сноса хрущевок в Москве пробудила интерес к решению этой проблемы по всей стране.

Петербургские застройщики потенциально заинтересованы в реализации подобной программы, но для этого необходимо соответствующее политическое решение Смольного.

Проблема ликвидации огромных убогих кварталов, застроенных в 1950–1970‑х годах невзрачными пятиэтажками, получившими в народе название «хрущобы», назрела уже давно. Поэтому, едва идея создания ФЦП по сносу хрущевок в Москве начала приобретать конкретные очертания, думские популисты тут же предложили распространить ее на всю страну.

Эта инициатива была сочтена преждевременной, но само ее появление свидетельствует об остроте проблемы ветхих пятиэтажек с отслужившими свой срок коммуникациями, спрос на покупку которых на вторичке, по свидетельству риелторов, падает год от года. В столице благодаря федеральному почину эта проблема имеет шансы быть решенной раньше, чем в других регионах России.

Триллионы – в новые районы

Напомним, что в Москве с 1999 года действует городская программа сноса пятиэтажек. К настоящему времени она почти завершена: из 1722 домов, в нее вошедших, осталось снести 68, что и планируется сделать в 2018 году.

Новая программа куда масштабнее. Она предусматривает снос в течение примерно 20 лет 7934 домов (около 500 жилых кварталов, примерно 25 млн кв. м жилья). При этом для того, чтобы программа стала привлекательна для девелоперов, которые должны заработать на продаже дополнительных квадратов, коэффициент ввода новых площадей должен быть не менее 4. По оценке специалистов, это потребует инвестиций на уровне как минимум 5 трлн рублей.

В Ленинграде хрущевки строились с 1958 по 1970 год. За этот период было возведено 2400 зданий общей площадью около 9 млн кв. м (10 % всего жилищного фонда города по состоянию на 1991 год). Соответственно, если спроецировать московские планы на Петербург, для полной ликвидации пятиэтажек в городе потребуются инвестиции на уровне примерно 2 трлн рублей.

Застройщики единодушно считают, что снос хрущевок и реновация высвободившихся территорий необходимы. «В Петербурге до сих пор не решена проблема аварийного жилья, и люди живут не в самых комфортных условиях. Полагаю, что улучшение жилищных условий при грамотной и проработанной схеме расселения горожане могут принять только положительно», – отмечает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

С ним согласен руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. «Снос хрущевок и другого ветхого жилья необходим. Многие серии не пригодны к капремонту, например, в них инженерные коммуникации «зашиты» в панели. Нет в этом и экономического смысла – при таком износе дома целесообразнее снести, чем ремонтировать. Не говоря уже о том, что никакая санация не исправит планировочные решения», – отмечает он.

Реновация по-петербургски

Не менее единодушны девелоперы и в том, что программа реновации может быть весьма привлекательна для застройщиков, но лишь при соответствующей проработке. «Инвестиции застройщиков, вложенные в проект, могут вполне себя окупить», – говорит Юрий Ильин. Директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев поддерживает это мнение: «Снос ветхого жилья позволит освободить интересные локации для застройки новым жильем. Подобные проекты интересны для застройщиков с экономической точки зрения».

Как известно, программа реновации в Петербурге была принята в 2008 году, но перешла в активную фазу реализации только в 2012‑м. Компания «СПб Реновация», как основной оператор программы (второй участник – «Воин-В», но его «фронт работ» сравнительно незначителен), по первоначальным планам должна была до 2019 года снести более 1,1 тысячи хрущевок в 22 кварталах и построить на освобожденных территориях около 7,2 млн кв. м жилья.

Уже давно стало очевидно, что реализовать эти планы совершенно невозможно. Так, на сегодняшний момент «СПб Реновация» ведет строительство порядка 500 тыс. кв. м жилья. В ряде кварталов, предназначенных к сносу, работы еще не начинались. К тому же на законодательном уровне постоянно вносятся изменения.

«Запланированная московская программа отличается от нашей. Прежде всего это касается механизма расселения, включения домов в программу. Так, в Петербурге инвесторы работают с уже утвержденным властями списком домов, тогда как в Москве решение об участии в реновации будут принимать сами жители хрущевок. Переселение из сносимых домов в столице будет осуществляться автоматически – в Петербурге же мы сталкиваемся с шантажом жильцов, которые требуют от компании 20–40 миллионов рублей за свое жилье (так называемый синдром последнего жильца)», – рассказывает Дмитрий Михалев.

Таким образом, складывается парадоксальная ситуация, при которой все понимают необходимость решения проблемы хрущевок, застройщики убеждены, что это может быть экономически выгодно, но «воз и ныне там» из-за нерешительной позиции власти.

«Мы видим, что в Петербурге обе компании, занимавшиеся реновацией, столкнулись с трудностями при расселении жильцов. Если власти Москвы в ходе реализации своего проекта найдут выход из аналогичной ситуации, это может оживить программу реновации в Петербурге. В отсутствие эффективных механизмов расселения вряд ли кто-то из петербургских застройщиков возьмется за такой проект сейчас», – отмечает Сергей Терентьев. «Нам и другим девелоперам этот проект может быть интересен, если со стороны властей будет решен вопрос расселения. Мощности у нас и рынка для реализации подобной программы есть», – добавляет Юрий Ильин.

Ну а подытожить позицию петербургского строительного бизнеса можно словами генерального директора ГК «Эталон» Вячеслава Заренкова: «20 лет назад я говорил и продолжаю сегодня утверждать, что это сложная проблема и, как любую сложную проблему, ее нужно решать, как это было всегда на Руси, всем миром: местные власти за свой счет обеспечивают строительство социальной инфраструктуры, монополисты за свой счет обеспечивают объект инженерной инфраструктурой, а инвесторы, строители и девелоперы за свой счет сносят хрущевки и на их месте строят комфортные дома, выделяя городу квартиры для расселения жильцов. Конечно же, предварительно необходимо откорректировать законодательную базу, но это, я думаю, несложно. При таком подходе все хрущевки в Санкт-Петербурге можно будет снести за 12–15 лет. Все другие варианты решения данного вопроса маловероятны».

Фото: dic.academic.ru