Восточный скоростной диаметр, существующий еще даже не на бумаге, а только в головах чиновников, вызывает горячие споры.

Пока депутаты, градозащитники и Смольный бьются за свою правду о магистрали, газета «Кто строит в Петербурге» постаралась выяснить, как строительство ВСД отразится на ценах на недвижимость и на девелоперской активности в прилегающей зоне.

На минувшей неделе Законодательное собрание Санкт-Петербурга, несмотря на недовольство парламентской оппозиции, приняло в целом поправки в Генеральный план, в числе которых, помимо всего прочего, есть пункт, посвященный ВСД.

Депутаты утвердили маршрут, который был скорректирован после общественных слушаний, на которых горожане просили «отодвинуть» трассу от жилых домов. По первоначально предполагавшейся схеме больше всего не повезло ЖК «Ладожский парк», который ВСД практически брал в кольцо. Смольный пожелание учел и согласовал новый маршрут, подготовленный Научно-исследовательским и проектным центром Генплана Санкт-Петербурга.

Согласно новой трассировке, после улицы Ванеева ВСД пройдет не под окнами «Ладожского парка», а западнее. Магистраль далеко отступит от улицы Ворошилова и максимально близко прижмется к железной дороге, вдоль которой пройдет до улицы Коммуны. Кроме того, из нового маршрута магистрали была исключена запланированная развязка на Российском проспекте. Однако такой маршрут вызывает недовольство владельцев квартир на улицах Передовиков и Хасанской, которым все же придется жить рядом с трассой.

Левый в плюсе

Опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» эксперты рынка недвижимости, в отличие и от недовольных депутатов и активистов, и от оптимистично настроенных чиновников, видят у проекта как плюсы, так и минусы. Причем первые достанутся в основном левобережной части Невского района и территориям возле съездов ВСД, а вторые – правой.

«ВСД соединит Кудрово и периферийную часть Невского района с городом и станет активатором редевелопмента так называемого южного промышленного полукольца», – отмечает директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева.

Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев считает, что в первую очередь позитивные перемены коснутся территории около съездов с ВСД: Ближняя Рогатка, Волково и район Зольной улицы. По мнению руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Assept Management Group Александра Кириятских, ВСД существенно увеличит привлекательность территорий в районе метро «Елизаровская», железнодорожной станции Заневский пост‑2, Фаянсовой и Зольной улиц, Волковского проспекта, улиц Дегтярева, Седова и Самойлова, Митрофаньевского шоссе, территорий вокруг Балтийского и Варшавского вокзалов.

Позитивный эффект придется преимущественно на индустриальную и офисную недвижимость. «Будут развиваться проекты бизнес-центров класса В+. Сейчас почти вся офисная недвижимость вдоль будущей трассы представлена бизнес-центрами класса В и ниже», – рассказывает Владислав Фадеев.

При этом эксперт добавляет, что неясной остается судьба производственно-складской недвижимости низкого класса, которой в данной локации достаточно много. «В долгосрочной перспективе старые промышленные постройки будут выведены, однако этот процесс будет идти довольно долго. Ключевым фактором остается наличие большого количества собственников и, как следствие, сложности с консолидацией земли», – отмечает он.

Жилье в минусе?

Эксперты сходятся во мнении, что реальное улучшение транспортной ситуации коснется сравнительно немногих объектов, в основном расположенных около развязок. Также появление этой магистрали позволит разгрузить мост Александра Невского, который давно стоит в пробках.

Что касается сегмента жилой недвижимости, то влияние новой магистрали, скорее всего, будет разнонаправленным. Впрочем, и обесцениваться она, скорее всего, не будет. «Строительство такого рода магистралей кардинально не меняет общую картину цен в локации», – отмечает Александр Кириятских. К некоторым проектам интерес может даже вырасти. По мнению эксперта, «ЛенСпецСМУ» станет несколько проще продавать квартиры в ЖК «Галактика».

«За счет новой переправы через Неву улучшится транспортная доступность новостроек на Дальневосточном проспекте, Октябрьской набережной, в Русановке. Однако не думаю, что это как-то повлияет на цену жилья. Уже сейчас эти комплексы позиционируются как объекты комфорт-класса, хотя объективно такого элементарного фактора комфортности, как хорошая транспортная доступность, там и нет. Появление ВСД нивелирует этот недостаток», – полагает руководитель отдела продаж управляющей компании «Теорема» Марина Агеева.

А вот в районах, где трасса близко примыкает к жилым домам, эксперты говорят о возможности локального снижения цен. «Часть жилого массива, расположенная рядом с трассой в правобережной части Невского района, окажется не в лучшем положении. В отдельных случаях цены на это жилье могут несколько просесть», – считает Вероника Лежнева.

«ВСД может снизить рыночный потенциал некоторых участков и расположенных на них объектов, поскольку виды на крупную магистраль и шумовой фон не относятся к позитивным рыночным факторам», – соглашается с ней руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.

Впрочем, Александр Кириятских считает, что от резкого повышения автотранспортного трафика местных жителей защитит стоимость проезда по ВСД. «Скорее всего, цена в 400 рублей за ежедневную поездку в два конца (исходя из предположения, что она будет аналогична плате за пользование ЗСД) способна отпугнуть автомобилистов от интенсивного использования этого пути», – полагает он.

О стоимости аренды любых помещений коммерческой недвижимости вдоль новой трассы аналитики говорить не готовы, так как метаморфозы начнутся только на финальной стадии строительства магистрали. Вообще, какие-либо серьезные перемены, по их мнению, будут заметны только через пять-семь лет, поэтому компании, уже реализующие проекты в районе будущей трассы, могут вообще не обращать внимание на споры вокруг ВСД.

Фото: regnum.ru