Принятие очередного пакета поправок к Федеральному закону 214‑ФЗ некоторые эксперты рынка расценили как процесс постепенной ликвидации механизма долевого строительства и перехода к проектному финансированию.

Как показал наш опрос, к такой реформе строительный комплекс пока не готов.

Выдавить долевку?

Почти сразу после появления радикальных поправок в закон 214‑ФЗ, большая часть из которых была поддержана российскими законодателями, прозвучала версия, что введенные новации – шаг властей к сворачиванию процесса долевого строительства. Что делаться это будет постепенно, и не разовым запретительным постановлением, а путем создания условий, при которых долевка станет невыгодной для застройщиков. В результате они буду вынуждены перейти к проектному финансированию.

Опрошенные газетой «Кто строит в Петербурге» эксперты подтвердили, что такая версия есть, и причиной ее появления является введение новаций, которые весьма серьезно затрудняют реализацию механизма долевого строительства. «Действительно, существует версия, что последние поправки в 214‑ФЗ подталкивают застройщиков к проектному финансированию», – говорит генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.

«Вполне возможно, что какая-то почва для перехода на проектное финансирование и подготавливается, так как долевое строительство – не самая распространенная в мире практика», – соглашается директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. «Если в закон не будут внесены никакие изменения, то уже через пару-тройку лет долевого строительства как такового может и не остаться. Строить с подобными ограничениями станет слишком дорого», – добавляет директор департамента жилой недвижимости УК «Теорема» Анна Нестерова.

А вот генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает, что ужесточение требований к застройщикам не означает, что власти ведут целенаправленную работу по сворачиванию долевого строительства. «Принятие очередного пакета поправок в законодательство – это, скорее, желание навести порядок в этой сфере строительства. К сожалению, несмотря на то что предпринимается уже третья или четвертая попытка усовершенствовать закон о долевке, серьезного успеха это не принесло и количество обманутых соинвесторов строительства жилья почти не сократилось», – отмечает он.

Хорошо, но проблематично 

В целом механизм проектного финансирования оценивается девелоперами вполне позитивно. «Это понятный инструмент, который значительно повышает вероятность того, что проект будет реализован в установленные сроки и с хорошим качеством», – признает Николай Урусов.

Однако, по единодушному мнению экспертов, к переходу на эту схему не готова не только строительная отрасль, но прежде всего, что гораздо важнее, – покупатели жилья в новостройках. «Нужно понимать, что далеко не все покупатели могут позволить себе приобрести квартиру в готовом доме. Очень многие люди потому и выбирают долевое строительство, что оно дает им возможность купить жилье на 30 % дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. А проектное финансирование приведет еще и к удорожанию себестоимости строительства. В результате рынок может потерять примерно четверть покупателей», – говорит Сергей Терентьев.

Есть и немало практических сложностей. «Чтобы получить средства, проект должен соответствовать финансовой модели, которую строит банк, и тем требованиям, которые банк предъявляет как к застройщику, так и к проекту. И зачастую она разительно отличается от того, как на самом деле работают застройщики. Кроме того, проектное финансирование ведет к увеличению расходов по проекту, так как застройщику необходимо обслуживать полученный кредит. И вдобавок к этому застройщик получает дополнительную нагрузку в виде отчетности перед банком. Еще одна сложность в части получения проектного финансирования – у многих банков наблюдается дефицит квалифицированных кадров в области оценки строительных проектов. В связи с этим в большинстве случаев банки предпочитают перестраховаться», – отмечает Николай Урусов.

«Проектное финансирование – не выход из ситуации. Оно недоступно большинству застройщиков, да и процентные ставки в 13–18 % годовых делают такие кредиты малопривлекательными. В связи с этим в обозримой перспективе оно не станет альтернативой деньгам дольщиков», – считает Анна Нестерова. «Проектное финансирование сможет стать заменой долевому строительству только при условии доступности этого инструмента для застройщиков. В первую очередь – по показателям процентной ставки и возможности получения финансирования в банках, а также по временным затратам и в случае, когда залогом станет непосредственно объект строительства», – заключает Алексей Белоусов.

Безальтернативная долевка 

Таким образом, по общей оценке экспертов, проектное финансирование должно внедряться в практику постепенно, по мере создания необходимых условий.

«Долевое строительство во многом является основой всей отрасли. Если допустить, что властью принято решение отказываться от долевки в сторону проектного финансирования, то это необходимо делать постепенно. А в настоящий момент новые поправки способны во многом обездвижить рынок», – считает заместитель генерального директора «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. «Я не думаю, что будет реализован такой жесткий сценарий: только проектное финансирование и продажи только в готовых домах. Скорее всего, будет найден некий компромисс», – добавляет Сергей Терентьев.

Пока же альтернативы долевому строительству не существует. А значит, необходимо доработать 214‑ФЗ, чтобы новые требования не затормозили строительство (см. «Строители хотят поправить поправки в 214‑ФЗ», «Кто строит в Петербурге», № 28, 2017). В этом эксперты тоже единодушны. Хотя негативные последствия закона в нынешней редакции видят и по-разному.

«Новая редакция 214‑ФЗ подталкивает застройщиков к поспешному выводу на рынок нового предложения, безотносительно рыночной конъюнктуры. Это может привести к затовариванию рынка и риску появлению новых долгостроев», – считает Николай Урусов.

Другие полагают, что за счет усложнения процесса строительства объемы застройки упадут, что вызовет дефицит предложения и рост цен. «Изменения коснутся не только застройщиков, но и дольщиков. Сроки строительства увеличатся, стоимость квадратного метра, по оценкам экспертов, возрастет до 5 %, объем ввода жилья сократится, что рано или поздно приведет к дефициту первички», – говорит Алексей Белоусов.

С ним согласна Анна Нестерова. «Если ситуация не изменится и через год закон вступит в силу в таком виде, как сейчас, можно ожидать значительного сокращения предложения на первичном рынке и параллельного достаточно быстрого роста цен. Закон ударит как по застройщикам, многие из которых уйдут с рынка, так и по покупателям квартир, которым, по сути, не оставят выбора, завуалированно подталкивая их к покупке квартир в готовых домах», – отмечает она.

«Замедление темпов строительства и повышение цен – вполне реальные последствия. Поэтому, на наш взгляд, профессиональному сообществу необходимо внести замечания и предложения к тем пунктам закона, которые могут оказать негативное влияние на работу всей отрасли», – резюмирует Александр Свинолобов.

Фото: knews.kg