В Смольном принято решение посчитать инфраструктурные затраты девелоперов. В строительном сообществе не против Фонда, но хотят, чтобы его работа была прозрачна, а также считают неумеренными аппетиты чиновников в отношении размеров взносов.

Смольный хочет все подсчитать

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин дал поручение специалистам Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре и ГБУ «Управление строительными проектами» разработать методику расчета затрат и механизм реализации проектов социальной инфраструктуры с участием застройщиков.

Тем самым дается толчок практической реализации проекта создания Фонда социальных обязательств застройщиков, о котором наша газета сообщала еще в мае (см. «Объединение строителей СПб» предлагает создать специальный фонд для соцобъектов», «Кто строит в Петербурге» № 18, 2017). «В фонд социальных обязательств застройщики, по нашей мысли, будут отчислять средства на строительство объектов социнфраструктуры пропорционально объемам жилья, которые они возводят», – рассказывал тогда генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Теперь, по задумке Смольного, профильные комитеты в диалоге с застройщиками должны уточнить среднестатистический уровень затрат, которые необходимы для строительства школ и детсадов в районах новой жилой застройки, исходя из показателя обеспеченности жильем 28 кв. м на человека и действующих нормативов градостроительного проектирования (на 1 тыс. жителей – 61 место в дошкольных учреждениях и 120 мест в школах). По данным Комитета по строительству, на бюджетных стройках место в детсадах обходится в сумму около 2,05 тыс. рублей, а место в школе – 1,53 тыс.

Вице-губернатор Игорь Албин поручил чиновникам продолжить диалог с девелоперами по основным вариантам обеспечения новых жилых районов социальной инфраструктурой, к которым отнесены:

– объекты социального назначения передаются городу безвозмездно;

– в случае существенного дополнительного вклада застройщика в социальную, транспортную, инженерную инфраструктуру города (сверх нормативного количества детских садов и школ) рассматривать выкуп части созданных объектов на сумму, пропорциональную этому допвкладу;

– в случае отсутствия возможности создания на застраиваемой территории социальных объектов, участие застройщика определять в установленном расчетном размере путем создания детских учреждений в местах наибольшего дефицита.

Можно и Фонд

В принципе, строители в основном не против создания Фонда, тем более что инициатива исходила именно от них, и главной целью было создание одинаковых для всех «правил игры» в этом вопросе. «Решения о строительстве школ и детсадов принимаются на совещании у профильного вице-губернатора. Но четкого механизма расчета нагрузки нет. Кто-то строит соцобъекты сам, кто-то куда-то отчисляет деньги. Цифры всегда разные. А ведь понимание расходов на старте проекта – ключевой вопрос для любого бизнеса», – отмечает Алексей Белоусов.

«В общем и целом идея справедливая и даже удобная. Очевидно, что создание новых массивов жилой застройки создает необходимость в социальной инфраструктуре и застройщики должны поучаствовать в ее создании. А если компания не хочет заниматься строительством социалки сама – ей вполне комфортно просто перечислить на это деньги», – говорит президент «ЛенОблСоюзСтроя» Георгий Богачев.

С ним согласен генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов: «На мой взгляд, Фонд социальных обязательств застройщиков – это хороший механизм, который позволит решить вопросы строительства социальной инфраструктуры в зонах массовой застройки. Недавно в Ленобласти для этих целей была создана Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области. В теории это – правильные инициативы», – отмечает он.

Дьявол в деталях

Но весь вопрос в том, как эта идея будет реализовываться на практике. Георгий Богачев напоминает, что подобного рода схема уже создавалась в бытность вице-губернатором Марата Оганесена, «и ничем хорошим это не закончилось». «Кто и как будет управлять Фондом, контролировать расходование средств? Дьявол всегда сидит в деталях, тем более у петербургских застройщиков уже был негативный опыт перечисления денег на строительство соцобъектов», – добавляет Николай Урусов.

«Если бы подобные фонды работали, они были бы неплохим инструментом. Однако застройщики уже научены горьким опытом, что внесенные в такие структуры деньги обычно идут не туда, куда планировалось, или не в полном объеме. Когда застройщик строит социальную инфраструктуру в своих проектах, он знает, на что идут его деньги, и расходует их разумно. Чиновникам такая рачительность свойственна не всегда», – отмечает директор департамента жилой недвижимости УК «Теорема» Анна Нестерова.

С ней согласна директор по правовым вопросам Группы «Эталон» Виктория Цытрина. «Сама идея создания Фонда выглядит крайне сомнительной. Каких-либо правовых оснований для его создания попросту нет. Механизм работы Фонда не продуман, по факту сейчас застройщики в большинстве случаев просто дарят городу объекты социального назначения, а в этом сценарии будут делать то же самое, но опосредованно, через Фонд. Подобный фонд должен работать на основе ГЧП», – считает она.

Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева напоминает о том, кто в конечном счете будет платить за социалку. «Очередной фонд – это очередная нагрузка на покупателей жилья, потому что фактически не застройщик, а покупатели жилья оплачивают все дополнительные начисления на девелопера», – подчеркивает она.

По словам Алексея Белоусова, самое сложное при реализации такого проекта – справедливо оценить затраты, которые должны нести застройщики. По оценкам, которые провели эксперты «Объединения строителей СПб», речь может идти примерно о 4 тыс. рублей на каждый строящийся квадрат жилья. Между тем в Смольном полагают, что сумма может доходить до 10–12 тыс. рублей с квадрата, рассказывал он в мае. Позже прозвучали еще более шокирующие суммы – 25 тыс. и даже 40 тыс. рублей с «метра возводимых улучшений».

«Оценивая сумму взноса, необходимо учитывать реальные расходы застройщика. Например, взносы можно уменьшать на объем затрат девелопера на покупку или аренду земли у города, которые и так поступают в бюджет города», – считает Георгий Богачев.

В общем, строители готовы платить за соцобъекты, но размер этих затрат должен быть приемлемым и не подрывать ведение бизнеса. «Хотелось бы напомнить, что, по самым скромным расчетам, строительный комплекс вносит в городской бюджет каждый десятый рубль. Итоговая цифра примерно соответствует объему финансирования всех адресных инвестиционных программ, заложенных в бюджет Санкт-Петербурга. Поэтому так называемая передача социальных обязательств города застройщикам кажется, по меньшей мере, несправедливой. Ситуация усугубляется еще и снижением в последнее время покупательной способности горожан, что в свою очередь также отрицательно сказывается на экономическом положении стройкомпаний», – заключает Алексей Белоусов.