В центре Санкт-Петербурга находятся сотни расселенных исторических зданий, которые не могут найти пользователей.

По оценке экспертов, для решения этой проблемы необходимы изменения – от законодательной и нормативной базы до отношения к потенциальным инвесторам.

Проблема «пристройства в хорошие руки» объектов исторической застройки, на которые так богата Северная столица, стоит очень остро. В городе сотни таких объектов, они уже расселены и, казалось бы, могут быть переданы инвесторам для реализации проектов по приспособлению к современному использованию. Однако на практике найти желающих получить такие здания, провести в них необходимые реставрационные и ремонтные работы очень немного. Эксперты называют немало причин, которые препятствуют решению проблемы.

Законы и нормативы

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов акцентирует внимание на таком аспекте, как постоянные изменения в законодательной базе. «Цикл реализации строительного проекта в Петербурге – примерно 4 года. При реконструкции исторических зданий в силу множества причин он может быть еще дольше. Между тем законодательство в сфере градостроительства – и федеральное, и городское – в последнее время меняется с периодичностью в два-три года, а порой и ежегодно. И выстроить правильное планирование проекта в таких условиях – крайне сложно», – отмечает он.

С ним согласен генеральный директор Setl City Илья Еременко. «Регулярные изменения в законодательной базе приводят к тому, что инвестор, приобретая тот или иной участок, фактически не знает, какой проект он будет иметь право реализовать в данной локации через несколько лет», – говорит эксперт.

При этом многие законодательные ограничения специалисты рынка считают избыточными. «Запрет на некоторые варианты функционального использования представляется неоправданным, крайне сужающим возможности для потенциального современного использования исторических объектов», – отмечает управляющий директор VIYM Дмитрий Шицле. По его мнению, то же касается и зон охраны памятников, в которых запрещается строительная деятельность.

По убеждению Ильи Еременко, для реконструкции объектов в историческом центре необходимо снижать нормативные требования. «Без серьезных переделок, часть которых выходит за рамки существующих норм, часто просто невозможно приспособить объект для комфортного современного использования. И в этом случае не будет найден ни будущий пользователь, ни инвестор, который взялся бы за проект», – говорит он.

Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев признает, что существующие нормативы крайне усложняют реализацию проектов реконструкции. По его словам, ведение строительных работ в исторической части города имеет много специфических особенностей, и выработка особых территориальных строительных норм совершенно необходима. «В настоящее время Комитет по строительству силами института «ЛенжилНИИпроект» готовит предложения по нормированию в этой сфере», – сообщил чиновник и призвал бизнес-сообщество включиться в этот процесс и высказать свои пожелания и предложения по этому документу.

Собственность и кредиты

Генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко обращает внимание на вопрос собственности на исторические объекты. Он напоминает, что в самом конце 2003 года Смольным было принято постановление № 33‑рп. Оно создавало правовую базу продажи таких зданий заинтересованным структурам с заключением с собственниками на определенных условиях инвестиционных и охранных обязательств.

«За время действия этого постановления было продано около 300 зданий-памятников. Практически все они отреставрированы владельцами под контролем соответствующих государственных органов и теперь поддерживаются в надлежащем состоянии», – отмечает Андрей Степаненко.

По его мнению, идея передачи таких объектов в аренду за символическую плату с условием реставрации, – не самая перспективная. «Отмечу, что в Москве за время реализации такой схемы передано новым пользователям всего 7 зданий. Так что говорить об успешном опыте не приходится. Причина проста: инвесторы, за редчайшим исключением, привлекают к реализации проектов заемные деньги. А банки не спешат их предоставлять, если у девелопера нет в собственности подходящего залога», – говорит эксперт.

И. о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова признает, что такие объекты вообще очень сложны для банков: «Когда мы рассматриваем залог, мы в первую очередь интересуемся тем, насколько он ликвиден в случае, если у заемщика возникнут проблемы. Кроме того, притом что реконструировать объект сплошь и рядом сложнее, чем построить новый, банки обычно хотят дополнительного обеспечения кредита. Так что это очень сложные для кредитования проекты», – заключает она.

Андрей Степаненко убежден, что рациональнее вернуться к практике продажи объектов в собственность при обязательном закреплении инвестиционных и охранных обязательств приобретателя. «В РАД сотни заявок на покупку таких зданий», – добавляет он.

Искать компромисс

Дмитрий Шицле отмечает, что проекты реконструкции исторических зданий в силу существования множества ограничений характеризуются длительными сроками реализации, что ухудшает и без того их невысокую рентабельность. «А значит, власть, если она заинтересована в том, чтобы сдвинуть с места вопрос реконструкции ветшающих зданий центра, должна искать способы, как заинтересовать инвестора. Нужно находить компромисс между требованиями нормативов и желаниями потенциальных пользователей», – убежден он.

По словам эксперта, необходимо четко определить, что именно в том или ином объекте необходимо сохранить, что действительно важно, а чем можно пожертвовать. «Если мы не говорим о государственных капиталовложениях, а таких денег ни у кого нет, то нужно создать условия, при которых пользователям было бы комфортно в исторических зданиях и, соответственно, чтобы инвесторам было выгодно вкладывать деньги в проекты реконструкции. Очевидно, что после реставрации новые собственники будут сами заинтересованы в надлежащем содержании своих объектов. В противном случае здания будут просто стоять и продолжать медленно разрушаться», – говорит Дмитрий Шицле.

С ним согласен исполнительный директор МФК «Лахта центр» Александр Бобков. «Власти должны работать с инвесторами. Желающие заниматься реконструкцией есть, но существующие условия не дают этому интересу реализоваться. Город мог бы поддержать девелоперов по целому ряду направлений – начиная от смягчения требований для реализации таких проектов и заканчивая помощью в работе с монополистами», – считает он.

Коммерческий директор столичной компании Gorn Development Юлия Царан добавляет, что одним из вариантов привлечения инвесторов в сферу реконструкции исторических зданий может стать предоставление им властями преференций по другим проектам, чтобы убытки в одном месте, важном для города, покрывались прибылями в другом.

Фото: photosight.ru