ТЕНДЕНЦИИ

Торговые центры «на паузе»

   13 сентября 2017, 09:20
Впервые с 2008 года Россия в этом году уступит лидерство по вводу новых торговых центров среди стран Европы.

В Санкт-Петербурге тренд выражен еще более активно – за год не будет введено ни одного крупного объекта. Однако эксперты не считают ситуацию критичной и ждут оживления нового девелопмента в этой сфере в 2018–2019 годах.

Не впереди Европы всей

По оценке аналитиков JLL, в I полугодии 2017 года на рынок России вышло всего 334 тыс. кв. м качественных торговых центров. Это на треть меньше, чем за аналогичный период 2016 года. До конца рынок ТЦ пополнится еще на 806,2 тыс. кв. м, что будет также на треть ниже итогов II полугодия прошлого года.

Таким образом, по итогам 2017 года Россия с результатом 1,14 млн кв. м впервые с 2008 года уступит лидерство Турции по объему сдачи среди европейских стран.

«Важное влияние на рынок оказали экономические причины – рецессия снизила активность как ретейлеров, так и девелоперов. Как следствие, проекты, начатые в докризисный период, сейчас находятся в финальной стадии или уже ввелись, а список анонсированных проектов существенно сократился. Поэтому в перспективе не исключено возникновение дефицита качественного предложения – новых площадок для дальнейшего развития розничных операторов просто не будет», – отмечает региональный директор и руководитель департамента торговой недвижимости JLL Екатерина Земская. Снижение темпов строительства торговых площадей в России также связано с переходом рынка в стадию относительного насыщения.

насыщенность торговыми площадями по районам Санкт-Петербурга

На выходе – ноль

В Северной столице общероссийская тенденция выражена еще более ярко. По данным экспертов, за год в городе не будет введено в эксплуатацию ни одного крупного торгового центра. По оценке специалистов, это достаточно прогнозируемый результат. «Рынок торговых центров Петербурга уже имеет достаточно высокую степень насыщения, поэтому снижение темпов ввода новых объектов – это вполне ожидаемый процесс», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.

Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев говорит, что в этой ситуации ничего критичного нет, учитывая высокий объем качественных ТЦ (2,26 млн кв. м арендопригодных площадей) и снижения товарооборота, которое произошло в 2015–2016 годах.

«Петербург занимает второе место в России по обеспеченности населения торговыми центрами. В Северной столице на каждую тысячу жителей приходится 595 кв. м арендопригодной площади таких объектов. Лидирующую позицию среди российских городов занимает Самара – 664 кв. м», – рассказывает заместитель руководителя отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.

Игорь Кокорев отмечает, что темпы роста населения и доходов граждан не столь высоки, как привычные за последние годы темпы роста рынка торговых центров. «Во многих ключевых сегментах торговли традиционные операторы испытывают давление со стороны конкурирующих форматов и online-торговли. С учетом всех этих факторов возврата к прежним показателям ввода новых объектов ожидать не стоит. В этом нет потребности и в ближайшие годы не предвидится», – уверен он.

Трясти не будет

Значительные объемы имеющегося предложения позволят избежать серьезных потрясений на рынке при уже наметившейся активизации спроса на помещения в торговых центрах. Во всяком случае острого дефицита площадей аналитики не ожидают.

«В некоторых районах города уровень вакантных площадей действительно может снизиться до минимальных значений 2–3 %, в других – превышать 5 %. Так что особый дефицит рынку не грозит. В целом снижение доли вакантных площадей будет способствовать потенциальному росту арендных ставок», – отмечает Владислав Фадеев. «Растущий уровень спроса на фоне нулевого ввода новых крупных проектов может привести к дальнейшему снижению вакансии и небольшому росту ставок до конца 2017 года», – соглашается с ним Елена Тищенко.

Активность на рынке уже заметна. «Ретейлеры, возобновившие развитие еще в 2016 году, перешли к более активной экспансии. Число открытий новых магазинов, кафе и ресторанов в ТЦ города за I полугодие возросло в 1,4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Нарастающая активность ретейлеров привела к сокращению свободных площадей в ТЦ. Уровень вакансии с середины прошлого года снизился на 2 п. п. и составил 6 %. В самых востребованных среди арендаторов ТЦ, таких как «Галерея», «Мега», «ЛЕТО», «Невский центр», доля свободных площадей упала до 1 %. По нашим прогнозам, к концу года доля вакантных помещений в ТЦ может достигнуть 5 %, что является самым низким значением за последние четыре года», – рассказывает директор департамента исследований Colliers International Россия Вероника Лежнева.

Оживление не за горами

По оценке специалистов, эти процессы, как и в целом постепенная стабилизация общеэкономической ситуации в стране, приведут к росту активности и в сфере девелопмента новых торговых центров в 2018–2019 годах.

«Сейчас девелоперы внимательно изучают возможность строительства новых торговых центров, адаптируя ранее планировавшиеся проекты к изменившимся условиям или анализируя новые возможности. Можно ожидать роста объемов ввода качественных торговых центров в Петербурге начиная с 2019 года», – прогнозирует Владислав Фадеев.

По информации экспертов, на разных этапах реализации в Петербурге находится ряд проектов. В 2018 году ожидается окончание строительства

II очереди Outlet Village Pulkovo. У метро «Ладожская» идет возведение МФК «Заневский каскад 4», в котором предполагается торговая составляющая. Неподалеку «Деловой центр «Оккервиль» планирует возведение одноименного ТЦ. Шведским девелопером IKEA анонсированы планы по строительству третьего ТРЦ «Мега» между Красносельским шоссе и КАД. Планируется строительство крупного ТЦ Hollywood рядом с метро «Пионерская», хотя сроки пока не определены. Заявлены к строительству II очередь «Жемчужной Плазы», Fashion House Outlet Centre. Также на этапе строительства находятся небольшие микрорайонные ТЦ и отдельно стоящие гипермаркеты.

И о трендах

По словам аналитиков, в сегменте торговых центров наметились ряд выраженных тенденций. «По причине высокой себестоимости строительства, а также высокого уровня обеспеченности торговыми центрами некоторые девелоперы предпочитают оптимизировать площади уже существующих торговых центров путем проведения реконцепции проекта или обновления пула арендаторов, а не начинать новые проекты», – говорит Елена Тищенко.

С ней согласна Вероника Лежнева. «В настоящий момент девелоперская активность преимущественно сосредоточена на реновации действующих объектов. Например, в таких торговых комплексах, как «Капитолий Outlet», «Атлантик Сити» и «ПИК» в настоящее время идет обновление концепций без закрытия. В начале года закрылся на реконструкцию «Кировский универмаг», который будет переформатирован в современный торговый центр», – сообщила она.

Игорь Кокорев тоже отмечает, что теперь будет возрастать значимость локации, качества концепции и самого объекта, что приведет к необходимости реконцепции ряда объектов. «Также больше внимания будет уделяться форматам и сегментам, которые ранее его недополучали, например, специализированным ТЦ, ТЦ районного масштаба в новых проектах массовой жилой торговли», – добавляет он.

Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников также отмечает привлекательность малых ТЦ формата «у дома». «Многие жители спальных районов не хотят ехать в центр. Поэтому ТЦ у дома сегодня – одни из самых успешных с точки зрения инвестирования, при правильной концепции и грамотном формировании пула арендаторов. Ставки аренды в таких объектах в среднем 2–2,5 тысячи рублей за квадрат в месяц. При вложениях в проект на уровне 55–65 тысяч рублей на метр с учетом стоимости земли и коммунальных услуг можно выйти на сроки окупаемости порядка 7–8 лет и иметь стабильный проект с минимальной ротацией арендаторов в 2–3 %», – говорит он.

«Планирование и реализация крупных торговых центров занимает несколько лет. Поэтому сейчас и в следующие 2–3 года мы будем наблюдать те проекты, которые стартовали ранее или находятся на этапе разработки сейчас. Пока нет оснований говорить о том, что сейчас девелоперы начали активно заниматься поиском земельных участков под реализацию новых торговых проектов», – добавляет руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Assept Management Group Екатерина Тейдер.


Михаил Кулыбин
 
Подпишитесь на дайджест новостей «Всё о строительстве»
и сократите время на поиск информации!
Получайте только главные новости на ваш email в конце дня!
E-mail:
Поделиться:
Теги:
Также по теме
ТЕНДЕНЦИИ
Торговые центры не открываются
   26.06.2017 15:00
Все новости